Gayrimenkul gelirleri ve Yeni(den) Gelir Vergisi Kanunu Tasarısı (1)
Ersun BAYRAKTAROĞLU
Önceki hükümet döneminde, 2013 yılında TBMM’ye sevk edilen ancak seçimler nedeniyle hükümsüz (kadük) kalan Gelir Vergisi Kanunu Tasarısı 5 Ocak 2016 tarihinde TBMM’ye aynı metinle yeniden sunuldu. Sayın Başbakan tarafından açıklanan 64. Hükumet 2016 Yılı Eylem Planı’nın 56. maddesinde “Gelir ve kurumlar vergisi Kanunları birleştirilerek yeni Gelir Vergisi Kanunu çıkarılacak” şeklinde yer alan ve 6 ay içinde gerçekleştirilecek reformlar arasında sayılan tasarı “gayrimenkul ve inşaat işlerinden elde edilen kazançların” vergilendirilmesine yönelik önemli değişiklikler içermektedir.
Satırbaşları ile tasarı ve gayrimenkul kazançları
Birden fazla makalede ele alabileceğimi düşündüğüm tasarının gayrimenkul kazançlarına ilişkin hükümlere topluca bakarsak tasarı ile;
- Gayrimenkullerin elden çıkarılmasındaki vergilendirme usulünün hem gerçek kişiler ve hem de kurumlar açısından değiştirileceğini ve gerçek kişiler için “vergisiz” değer artış kazancı döneminin sona ereceğini; kurumlar açısından da 2 yıl elde tutma sonunda elde edilen %75’lik istisnanın 5 yıl sonra sağlanabileceğini,
- Gayrimenkul alım satımlarının “ticari kazanç” kapsamında değerlendirilmesine yönelik olarak özel hükümler getirildiğini ve “ticari organizasyon” tanımının oluşturulduğunu,
- Gayrimenkulünü hasılat paylaşımı sözleşmesi ile müteahhide veren gerçek kişiler için hasılatın müteahhit ile paylaşılmasının kararlaştırılmış olmasının faaliyetin arsa sahibi yönünden ticari faaliyet olduğunun bir karinesi olarak değerlendirilip vergilendirileceğini,
- Gayrimenkulünü kat karşılığı sözleşmesi ile müteahhide veren gerçek kişilerin ticari kazanç sahibi sayılıp sayılmayacaklarının bu sözleşme karşılığı elde edecekleri gayrimenkulün brüt tutarına bağlı olarak belirleneceğini,
- Özel inşaat ve kat karşılığı sözleşmelerde kazanç tespitine yönelik hükümlerin detaylandırıldığını,
- Kira gelirlerinin vergilendirilmesinde götürü gider usulünün sınırlandırıldığını ve iş yeri kira gelirlerinin beyanında sadece gerçek usulün kullanılabileceğini görüyoruz.
Bu ve bundan sonraki bir iki makalede esas olarak yukarıda belirttiğim çerçevede tasarının hükümlerine kısaca değinmeye çalışacağım.
Gayrimenkullerin elden çıkarılmasında vergileme usulü değişiyor
Bilindiği gibi mevcut Gelir Vergisi Kanunu'muza göre ticari faaliyetle uğraşmayan gerçek kişilerin gayrimenkullerini 5 yıl elde tuttuktan sonra elden çıkarmaları durumunda oluşacak değer artışı vergilendirilmemektedir. Aksine yargı kararlarına rağmen mali idare bir yılda birden fazla alım satım ya da birbirini izleyen yıllarda birer alım satım işlemini “prensip olarak” ticari faaliyetin sınırı olarak kabul etmektedir. Başka bir ifade ile bir yıl içinde birden fazla ya da birbirini izleyen yıllarda birer tane gayrimenkul alım satımı yapmayan bir gerçek kişi bir gayrimenkulü satın aldığı tarihten itibaren 5 yıl süreyle elinde tuttuktan sonra satarsa mevcut vergi mevzuatımıza göre elde edeceği alım satım karı vergilendirilmemektedir. Buna karşılık 5 yıl dolmadan yapılan her satış herhangi bir istisnadan yararlanmadan vergilendirilmektedir.
Kurumlar için de benzer bir istisna Kurumlar Vergisi Kanunu'nda yer almaktadır. Bu istisna maddesine göre gayrimenkul ticareti ve kiralaması ile uğraşmayan kurumların iki tam yıl süreyle aktiflerinde tuttukları gayrimenkulleri elden çıkarmaları halinde elde edecekleri kazancın %75’lik kısmı belli şartlar dahilinde kurumlar vergisinden istisna tutulmaktadır.
Meclise sevk edilen Gelir Vergisi Kanunu tasarısında yukarıda yer verdiğimiz vergileme usulü değiştirilmektedir. Tasarıya göre gerçek kişiler için iktisap tarihinden itibaren 2 yıl içinde elden çıkarılan gayrimenkullerden elde edilen kazançların tamamı vergilendirilmektedir. 2 tam yıl ile 3 yıl arası elde tutulan gayrimenkullerin elden çıkarılması halinde kazancın %40’ı, 3 tam yılla 4 yıl arasında elde tutulan gayrimenkuller için %50’si, 4 tam yılla 5 yıl arası elde tutulan gayrimenkuller için %60’ı ve 5 tam yıl ve daha fazla elde tutulan gayrimenkuller için ise kazancın %75’i gelir vergisinden istisna tutulmaktadır. Başka bir ifade ile mevcut mevzuata göre 5 yıla kadar yapılan satışlarda tamamı vergilendirilen değer artışı kazancı tasarı ile 2. yıldan başlayarak %40 ila %75 arasında istisnaya tabi tutulmakta, buna karşılık mevcut yasaya göre 5 yılın doldurulması ile kazanılan %100’lük istisna, tasarı ile %75’e indirilmektedir. Mevcut tasarının yasalaşması durumunda ticari faaliyetle iştigal etmeyen gerçek kişilerin satın aldıkları gayrimenkullerini elden çıkarmaları halinde vergisiz dönem sona ermekte ve kazancın en az %25’i vergilendirilmeye başlanılmaktadır.
Tasarı kurumlar vergisi mükellefleri için de 2 yıl sonra hak kazanılan %75’lik istisnayı 5 yıllık süre sonuna ertelemekte; gelir vergisi mükellefleri için yukarıda anlattığımız 2 tam yıl elde tutma karşılığı %40, 3 tam yıl için %50 ve 4 tam yıl için de %60’lık istisnaları kurumlar vergisi mükelleflerine yasada yer alan diğer şartları da sağlamaları halinde tanımaktadır. Dolayısı ile tasarının yasalaşması halinde kurumlar vergisi mükellefleri mevcut %75’lik istisnadan yararlanabilmek için 3 yıl daha bekleyecekler ve 5. yılın sonunda %75’lik istisnaya sahip olacaklardır. Bu süre içinde de diğer şartlarla birlikte %40 ila %60 arasında istisnalardan 2 ile 5 yıl arasındaki satışları için yararlanacaklardır.