Konutta stok artmaya devam ediyor, ama hızı kesilerek

Hani klasik bir yaklaşım tarzıdır ya... Bir iyi, bir kötü haberim var, önce hangisini duymak istersin, denir. Biz de konut sektörü için bu yaklaşım çerçevesinde önce kötü haberi verelim. Konut stoku büyümeye devam ediyor. Bu yılın ilk dokuz ayında konut stoku 94 bin daha artmış durumda. 

Sırada iyi haber var. Konut stoku artmaya artıyor, ama artışın hızı çok büyük ölçüde kesildi. Önceki iki yılın ilk dokuz ayındaki stok artışı çok yüksekti. Konut stoku, 2013 yılının ilk dokuz ayında 124 bin, geçen yılın ilk dokuz ayında ise 191 bin artmıştı. Bu yılki artış ise 94 binde kaldı. Yani, geçen yılki artışa göre tam yarı yarıya bir azalma var.

Konut stokundaki artış yüzde 100 isabetle doğru tahmin edilebilecek bir sayı değil, öncelikle onu vurgulayalım. Stok artışı, bir varsayım aslında. Bu hesaplamayı nasıl yaptığımızı da hemen belirtelim. Belediyelerin verdiği yapı kullanma izin belgesi kapsamındaki konut sayısından, ilk satışları düşüyoruz ve aradaki farkı konut stokundaki artış sayıyoruz. Elbette yapı kullanma izin belgesi verilen konutlar hemen o dönemde satışa konu olmuyordur, bir zaman kayması vardır. Örneğin bu yılın ilk satışlarının bir kısmı geçen yıl kullanım izni verilen konutlardır. Bu kaymayı bilme şansımız yok. O yüzden, aynı dönemleri kıyaslamak durumundayız.  

İki yönlü etki

Konut stokunun nasıl büyüyeceği belli. Bir tarafta arz cephesi var, diğer tarafta talep. İşte stokun bu yıl az artması bu iki cephenin birden etkilemesi sayesinde oldu. 

Dokuz aylık dönem itibariyle bu yıl geçen yıla göre arz geriledi. Geçen yılın ilk dokuz ayında tamamlanan ve belediyelerden yapı kullanım izin belgesi alınan konut sayısı 574 bin düzeyindeydi. Sayı bu yıl 517 bine indi. 

Konutta ilk satışlarda ise geçen yıla göre kayda değer bir artış kaydedildi. Geçen yılın ilk dokuz ayında 448 bin olan ilk satışlar, bu yıl 514 bine çıktı. 

Böylece bir yandan arz azalırken, diğer yandan talebin görece canlı seyretmesi ve geçen yılın üstüne çıkması, konut stokundaki artışı yarı yarıya frenledi. Sonuçta geçen yıl ilk dokuz ayda 191 bin olan stok artışı, bu yıl 94 bine gerilemiş oldu.

Kötünün iyisi bir durum  

Konut stokunun az artmış olması olumlu bir gelişme ama, bardağın boş tarafından da gözümüzü ayırmamak durumundayız. Stok yine de artıyor çünkü. Tamam, geçen yıla göre yarı yarıya bir azalma olsa da, dokuz ayda 94 binlik bir artış söz konusu. Yılı öyle anlaşılıyor ki 125 bin dolayında bir stok artışıyla kapatacak gibiyiz.

Toplam konut stokunun düzeyini tam olarak bilmiyoruz bile. Kimi tahminlere göre stok 1 milyon dolayında salınıyor. Kimileri ise çok daha yüksek rakamlar telaffuz ediyor. Dolayısıyla bu stokun üstüne gelecek her ek, sıkıntının biraz daha büyümesi demek.

Bu arada hem inşaat ruhsatı verilen konut sayısının, hem yapı kullanım izni verilenlerdeki sayının bu yıl geçen yıla göre gerilemesi, 30 Mart yerel seçimi dolayısıyla 2014'te özellikle ruhsata yüklenilmesinden kaynaklanan bir durum. Her yerel öncesinde olduğu gibi geçen yıl da normalin üstünde bir ruhsat alımı söz konusu oldu ve bu yıl normale dönülüyor.  

Hem stok artıyor, hem fiyat

Sektörde bir çelişki gibi duran gerçek de bu; yani hem stokun artması, hem de buna rağmen konut fiyatlarının artıyor olması. 

Merkez Bankası'nın hesaplamalarına göre, Türkiye konut fiyat endeksi ağustos itibariyle son bir yılda yüzde 18 arttı. Yeni konutların fiyatında ise yine ağustos itibariyle son bir yılda yüzde 17 oranında artış kaydedildi.

Bu oranlar, genel enflasyon oranına fark atıyor. Konut fiyatları çok yüksek bir artış gösteriyor. İşte bu da bir çelişki görüntüsü veriyor.

Talep arzdan düşük kalıyor ki stok artıyor. Stoku büyüyen bir ürünün fiyatı nasıl artıyor peki?

Görünürde bir çelişki var gibi. Ama her fiyat hareketini arz-talep dengesiyle açıklamak da mümkün değil ki. Maliyetleri yukarı çeken girdi fiyatları artışı gibi, kar marjının yüksekliği gibi etkenler bu duruma yol açabiliyor. 

Ayrıca girişte belirttiğimiz gerçeği de göz önünde bulundurmak gerek. Yani, belediyelerin kullanım izni verdiği konutların hemen aynı dönem içinde satılmıyor olduğu gerçeğini. 

Konut stokundaki artışa ilişkin verilerin, hassas kuyumcu terazisiyle ölçülebilecek sayılar olmadığını, dolayısıyla bu sayılardan yola çıkarak çok kesin yargılarda bulunmamak ve esnek değerlendirmeler yapmak gerektiğini bir kez daha vurgulayalım.