AVM pazarında Çin ve Rusya ile yarışıyoruz

Evrim KÜÇÜK 

DIŞ HABERLER - Türkiye'nin AVM Ciro Endeksi alışveriş merkezlerinde cirolarda hızlı bir artışa işaret ediyor. Cirolar önceki yıla göre yaklaşık yüzde 20 artış göstermiş. AVM'ler hem Türkiye'de hem de dünyanın birçok yerinde tüketici tarafından giderek daha fazla rağbet görüyor. Küresel AVM inşaat faaliyetleri son bir yılda önemli bir ivme kazanmış durumda. Başta Asya olmak üzere gelişmekte olan ülkeler AVM inşasında başı çekerken, bu sektörün lideri, perakende satışların güçlü bir artış gösterdiği Çin. 

Dünyada kiralanabilir alan olarak bakıldığında AVM pazarının lideri ABD iken, Çin, Rusya, Türkiye, Brezilya ve Hindistan gibi gelişmekte olan ülkelerde AVM pazarı çok hızlı bir büyüme trendi içinde. Gayrimenkul firması CB Richard Ellis Group’un (CBRE) yaptığı araştırmaya göre dünyada geçtiğimiz yıl 11.4 milyon metre kare yeni alışveriş merkezi açıldı. Bir önceki yıl hizmete giren alanın büyüklüğü 10.6 milyon metre kareydi.  2014 yılı sonu itibariyle inşası süren alışveriş merkezi alanı ise 39 milyon metre karenin üzerinde. AVM inşasında, büyüyen orta sınıf, kentleşme ve büyük perakende satış gruplarının kaliteli satış alanı gereksinimi gibi faktörlerle gelişmekte olan ülkeler önde giderken, başı Asya çekiyor. Dünyada devam etmekte olan AVM projelerinin yüzde 60'ı Çin'deyken; Rusya, Türkiye ve Hindistan da yeni projelerin yoğun olduğu diğer ülkeler. Geçtiğimiz yıl İstanbul, yeni AVM yapımında ilk 10 şehirden biri oldu. İstanbul'da geçen yıl 440 bin 253 metre kare yeni AVM alanı inşa edildi. 

Dünyada yapılmakta olan AVM'lerin %60'ı Çin'de 

CBRE'ye göre AVM inşasında ülke bazında en büyük pazar Çin. Perakende satışların ekonomisinden daha hızlı büyüdüğü Çin'de adeta AVM patlaması yaşanıyor. Geçtiğimiz yıl ülkede 5.7 milyon metre kare alışveriş merkezi alanı inşa edildi. Dünya genelinde tamamlanan AVM projelerinin yüzde 44'ünü Çin oluşturdu. Şu an yapılmakta AVM'lerin yüzde 60'ı da Çin'de bulunuyor. Dünyada AVM'ler açısından en aktif 10 pazarının 9'una ev sahipliği yapan Çin'de , AVM inşaatının en fazla olduğu kent 4.1 milyon metre kare ile Şanghay. İkinci sırada 3.4 milyon metre kare ile Şenzen gelirken, Çengdu 3 milyon metrekare ile üçüncü. İlk beşteki diğer şehirler Çongqing ve Guangzhou. Tüm bu şehirlerde 20'nin üzerinde AVM'nin inşası sürüyor. Ancak Çin'deki arzın önemli bir bölümü banliyö bölgelerinde bulunuyor. Söz konusu bölgelerde ulaşımın gelişmesi, yerleşimin merkezden dışarı doğru genişlemesi ve diğer yandan perakende satışların artması AVM talebini besliyor. 

AK Kearney'nin Küresel Perakende Gelişme Raporu'na göre Çin'de 2014 yılında perakende satışlar yüzde 11.6 artış kaydetti. 2018 yılında Çin'in, en büyük perakende pazarı olarak ABD'yi geçerek ilk sıraya yerleşmesi bekleniyor. 

Asya Pasifik pazarı çok hızlı büyüyor 

Çin dışında Asya'nın en büyük AVM pazarları Güney Kore'nin başkenti Seul, Malezya'nın başkenti Kuala Lumpur ve Filipinler'in başkenti Manila. Asya'nın en aktif AVM pazarları içinde bu üç ülkede var. Seul'deki 'The Lotte World Mall' 480 bin 370 metre karelik alanı ile 2014'te Asya'da hizmete giren en büyük AVM oldu. 

Asya Pasifik'te yeni geliştirilen alışveriş merkezlerinin büyüklüğü 32 milyon metre karenin üzerinde. Bunun yüzde 80'i Çin, Tayland ve Hindistan'da olmak üzere 36 şehre yayılmış vaziyette. Ancak Çin'de ileriki yıllarda bu hızın, ekonomik yavaşlamaya ve arsa sahipleri üzerinde artan finansal baskıya bağlı olarak durabileceği belirtiliyor. Bazı AVM inşatlarında fon sıkıntısı yaşanmaya başladığı belirtilirken, arsa sahiplerinin de AVM'ler yerine farklı projelere yönelebileceği ifade ediliyor. 

Asya'da diğer ülkelere bakıldığında Japonya ve Tayvan'ın giriş kapıları olan Tokyo ve Taipei de perakende önemli pazarlar olarak görülüyor. 

Türkiye ve Rusya Avrupa'nın en aktif pazarı 

CBRE'ye göre Avrupa geçtiğimiz yıl tamamlanan AVM projelerinin yüzde 20'sini gerçekleştirdi. Bu pazarda Rusya ve Türkiye, yeni AVM yapımında önde gelen ülkeler. 2014'te Moskova dünyanın en aktif beş pazarı arasında Çin dışında yer alan tek şehirdi. Geçtiğimiz yıl Avrupa'da tamamlanan AVM'ler içinde en büyüğü brüt 231 bin metre kare kiralanabilir alan (GLA) ile Avia Park oldu. İstanbul 440 bin 253 metre kare toplam alana sahip sekiz yeni AVM ile Avrupa'nın en önemli pazarlarından olurken, yeni AVM projeleri açısından da önde gelen pazarlardan. CBRE, Türkiye'de AVM'lerin sayısındaki hızlı artışı 
krediye erişimin kolay olmasına bağlıyor. 

Batı Avrupa'da AVM pazarı daha durgun bir seyir izliyor. Paris ise geçen yıl da, sadece bir AVM açılmasına rağmen, Batı Avrupa'nın en aktif pazarı durumunda. 

Ortadoğu'da Abu Dabi, perakende satış destinasyonu olarak güçlenmeye devam ediyor. Dört yeni AVM'nin tamamlandığı Abu Dabi'de Yas Adası'ndaki Yas Mall çok sayıda turist çekmeye başladı. 400 mağaza, 20 salonlu sineması bulanan Yas Mall'da 10 bin araçlık otopark var. 

ABD ise yeni AVM'lerin geliştirilmesinde son sıralarda. Sektör uzmanlarına göre ABD'deki AVM'ler ek binalar ve kendilerini yenileyerek perakende satış gruplarını ve tüketicileri çekmeye devam edecek. 

Mevcut kiralanabilir alanda lider ABD 

Gelişmekte olan ekonomilerde AVM pazarı hızlı büyürken, dünyada kiralanabilir alan olarak bakıldığında AVM pazarının lideri ABD. Cushman & Wakefield'in 2014 yılı verilerine göre dünyada 47 bin AVM bulunuyor ve bunlarda GLA 924.5 milyon metre kare. ABD, 618.3 milyon metrekare GLA ile pazarın yüzde 67'sine sahip. İkinci sıradaki Avrupa'da GLA 153.8 milyon metre kare. Cushman, 2014-2016 döneminde yaklaşık 79.5 milyon metre kare GLA büyüklüğünde 1.800 yeni AVM'nin açılacağı tahmininde bulunuyor. 2016'ye kadar Asya'da yeni AVM alanın 53.3 milyan metre kare artış göstermesi beklenirken, ABD'de artışın 11.2 milyon metre kare ile sınırlı kalacağı öngörülüyor. 

Cushman'ın izlediği 51 ülkedeki yaklaşık 47 bin AVM'nin büyük bir kısmını 5 bin-20 bin metre kare alana sahip küçük AVM'ler ile 20 bin-20 bin metre kare alana sahep orta ölçekteki AVM'ler oluşturuyor. Dünyadaki ortalama AVM büyüklüğü 19 bin 700 metre kare olarak hesaplanıyor. 

Türkiye'de metrekare başına verimlilik 630 TL 

AVM Ciro Endeksi, nisan ayında yüzde 19.6 yükseldi. Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği (AYD)  ile Akademetre Research tarafından ortaklaşa oluşturulan AVM Endeksi'nin nisan ayı sonuçları açıklandı. Her ay düzenli olarak yayınlanan verilere göre ciro endeksi nisanda geçen yılın aynı ayına göre yüzde 19.6 artarak 165 puana ulaştı. AVM'lerdeki kiralanabilir alan metrekare başına düşen cirolar nisanda bir yıllık dönemde 27 puan yükseldi ve verimlilik metrekare başına 630 TL olarak hesaplandı. Verimlilik, İstanbul'da 740 TL, Anadolu'da ise 556 TL oldu. 

Geçen yılın nisan ayı ile karşılaştırıldığında 2015 Nisan döneminde kategoriler bazında en yüksek artış yüzde 39 artışla AVM'lerdeki diğer alanların cirolarında gerçekleşti. Geçen yıla göre, endeks genel kategoride yüzde 20, giyim kategorisinde yüzde 16, yiyecek  kategorisinde yüzde 15, ayakkabı-çanta kategorisinde yüzde 10, teknoloji kategorisinde yüzde 9 artış kaydederken, hipermarket kategorisinde ise değişim yaşanmadı.  Ziyaret sayısı endeksi ise bir yıllık periyotta yüzde 4,21 artış gösterdi. 

Türkiye'nin AVM haritasına göre

Bilişim ve danışmanlık şirketi Maptriks’in verilerine göre, son beş yılda en fazla AVM artışı sırasıyla İstanbul, Ankara, Muğla, İzmir ve Gaziantep’te oldu. Türkiye genelinde 14 ilde sadece birer AVM yer alırken, 21 ilde ise hiç AVM bulunmuyor.

Maptriks’in verilerine göre Türkiye’de en fazla AVM; Avrupa Yakası’nda 66, Anadolu Yakası’nda 27 tane olmak üzere, toplam 93 AVM ile İstanbul'da. İkinci sırada 33 AVM ile Ankara bulunurken, onu İzmir 21, Antalya 14 ve Muğla 13 AVM ile takip ediyor.

Verilere bakıldığında Artvin, Bilecik, Bitlis, Çankırı, Düzce, Erzincan, Karaman, Kastamonu, Mardin, Nevşehir, Niğde, Ordu, Osmaniye ve Tokat illerinde sadece birer tane AVM yer aldığı görülüyor. Burdur, Bartın, Sinop, Çorum, Kırşehir, Yozgat, Sivas, Gümüşhane, Bayburt, Rize, Ardahan, Kars, Iğdır, Ağrı, Tunceli, Bingöl, Muş, Van, Şırnak, Adıyaman ve Kilis illerinde ise alışveriş merkezi bulunmuyor.

Bölgelere göre AVM dağılımı

Türkiye'de son beş yıl içinde en fazla AVM artışı Marmara Bölgesi’nde gerçekleşti. 
Bölgede 99 olan AVM sayısı, 142'ye çıktı. 2010 yılında 33 olan AVM sayısı, 2015 yılında 58 olan Ege Bölgesi ise en fazla artış yaşanan ikinci şehir oldu. Onu, 2010 yılında 36 olan AVM sayısı 2015 yılında 56’ya yükselen İç Anadolu Bölgesi takip ediyor. 

Karadeniz Bölgesi’nde ise 13 olan AVM sayısı 26'ya, Güneydoğu Anadolu Bölgesi’nde 8'den 19'a ve Akdeniz Bölgesinde 22'den 31’e yükseldi. Doğu Anadolu Bölgesi yatırımların en zayıf olduğu bölge oldu. 2010'da 6 olan AVM sayısı, 2015’te 9'a çıktı.

Son beş yılda İstanbul'da 40 AVM açıldı

Maptriks’in verilerine göre son beş yılda en fazla alışveriş merkezinin açıldığı il 40 AVM ile İstanbul oldu. Onu, Ankara 13, Muğla 11, İzmir 8 ve Gaziantep 5 AVM ile takip etti.

Maptriks verilerlerine göre Türkiye’de toplam GLA (gross leasable area - kiralanabilir alan) büyüklüğü 9 milyon 825 bin 548 metrekare. GLA büyüklüğü en fazla olan şehir  3 milyon 639 bin 208 metrekare ile İstanbul. Türkiye’nin yüzde 37’lik dilimini oluşturuyor. 

Ankara, 1 milyon 352 bin 937 metrekare ile tüm Türkiye’de yüzde 14’lük dilimde yer alırken, arkasından 515 bin 331 metrekare  ile  İzmir, 437 bin 753 metrekare ile Bursa ve 316 bin 813 metrekare ile Antalya geliyor.

Kiralanabilir alan artışı 

2015-2016 yılları arasında en fazla GLA artışı olacak olan iller, mevcut GLA büyüklüğü ile paralel gidecek. İstanbul’da 1 milyon 374 bin 147 metrekare daha kiralanabilir alan artacak. Ankara’da 401 bin 456, İzmir’de 325 bin 220, Bursa’da 304 bin 758, Antalya’da 235 bin 500 metrekare GLA artışı bekleniyor.

Maptriks’in verilerinde ilçelerdeki AVM dağılımına bakıldığında, İstanbul’da en çok AVM’nin Şişli ilçe sınırlarında bulunduğu görülüyor Şişli’de toplam 11 AVM bulunuyor. Ankara’da ise toplam 12 AVM ile Yenimahalle ilçesi ilk sırada yer alırken, İzmir’de toplam 6 AVM ile Balçova, Antalya’da 5 AVM ile Muratpaşa ve Muğla’da 6 AVM ile Bodrum en fazla alışveriş merkezi bulunduran ilçeler olarak sıralanıyor.

İstanbul’da son yıllarda Anadolu Yakası, alışveriş merkezi yatırımları için odak noktası olurken, özellikle Maltepe ve Çekmeköy ilçeleri bu tür yatırımlar açısından avantajlı gözüküyor. Ankara’da ise yeni konut alanlarının gelişimiyle birlikte Yenimahalle ilçesinde pek çok alışveriş merkezi yatırımı yapıldı. Yine Etimesgut ilçesi son zamanlarda AVM yatırımları için dikkat çeken ilçeler arasında yer alıyor. İzmir’de ise Bayraklı ve Karşıyaka ilçeleri AVM yatırımları için son zamanlarda avantajlı bir konumdayken, Antalya’da Kepez, Muğla’da ise Bodrum gözde ilçelerden.

Yapımı devam eden AVM’ler

Maptriks’in verilerine göre Türkiye genelinde inşaat halinde olan 74 AVM var. Bu alışveriş merkezlerinin toplam 22 tanesinin İstanbul’da, 7’sinin Ankara ve 5’inin Bursa’da açılması öngörülüyor. İstanbul'da yeni açılacak olan AVM’ler için en çok Eyüp ve Kağıthane ilçeleri tercih edilirken, Ankara'da Çankaya, İzmir'de Bayraklı, Bursa'da Nilüfer ilçesi en çok yatırımın yapıldığı ilçeler olarak görülüyor.

47.000
Dünyadaki AVM sayısı 

924.5 milyon m2
Küresel AVM'lerde kiralanabilir alan 

11.4 milyon m2
Dünyada 2014'te açılan AVM alanı 

440.253 m2
İstanbul'da geçen yıl inşa edilen AVM alanı 

74 
Türkiye'de yapımı devam eden AVM sayısı