AVM'lere yatırımcı ilgisi azalıyor

Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği (AYD) Başkanı Hulusi Belgü, 2017 yılında yaklaşık 750 milyon dolar yatırım tutarlı 14 yeni AVM açılacağını, ancak yeni yatırımlara yönelik yabancı ilgisinde önemli gerileme gözlendiğini söyledi.

Yatırım kararı alınan ancak henüz başlanmayan AVM projelerinin de beklemeye alındığını ifade eden Belgü; kur kaynaklı kira tartışmaları, verimlilik artışında yavaşlama, yatırım geri dönüş sürelerinin uzaması ve kayyuma devredilen AVM'lerin de etkisiyle yatırımcılarda tereddütler oluştuğunu belirtti.

Reuters ile yaptığı söyleşide, kur kaynaklı kira tartışmaları başta olmak üzere sektördeki gelişmelerle ilgili değerlendirmede bulunan Belgü, sektördeki kur riskini hem yatırımcılar hem de kiracılar açısından minimize edecek ve bankaları da içerecek yeni bir enstrüman geliştirilmesi için birkaç banka ile de görüşme içinde olduklarını da ifade etti.

Belgü'nün verdiği bilgiye göre, Türkiye'de toplam yatırım tutarı yaklaşık 53 milyar dolar olan 367 AVM bulunuyor. Sektörde yabancı yatırımcıların payı ise yaklaşık 15 milyar dolar seviyesinde.

Bu yıl 20 yeni AVM'nin açıldığı Türkiye'de, 2017'de açılacak AVM sayısının 14'e gerilemesini beklediklerini söyleyen Belgü, "Yeni AVM'lerde yabancı yatırımla açılacakların sayısı ise biri Türk ortaklığında olmak üzere iki tane. Yeni yatırımların toplam tutarı ise 750 milyon dolar civarında" dedi ve ekledi:

'Yabancı yatırımcı tereddüt ediyor'

"Ancak şu anda kazma vurulmamış projelerin hepsi duruyor. Herkeste bir çekingenlik var. Bilhassa bu son dönemdeki kur tartışmaları yabancı yatırımcıyı biraz tereddüt ettiriyor. Aynı şekilde yerli yatırımcı da tedirgin oluyor. Çünkü bunların finansmanı yabancı para birimi ile yapılıyor. Dolar ve euro ile 10-15 yıllık krediler kullanıyoruz. Bu nedenle yatırımcı böyle spekülatif bir ortamın içine girmekte tereddüt ediyor."

Belgü'nün verdiği bilgiye göre, AVM yatırımlarının finansmanı ortalamada yaklaşık yüzde 30 özkaynak, yüzde 70 fonlama ile karşılanıyor.

'Yatırımın dönüş hızı 22 seneye çıktı'

Yatırımcıların yatırım kararı alırken daha temkinli davranmasının önemli bir nedeninin de yatırımların geri dönüş süresinde yaşanan uzama olduğunu belirten Belgü, "AVM yatırımlarında İstanbul'daki geri dönüş hızları 15-16 yıl, Anadolu'da ise 13-14 yıl diye hesaplanırdı. Şimdi İstanbul'daki geri dönüş hızları 22 seneye çıktı" dedi ve ekledi:

"Bunun en önemli nedeni kiralamada yaşanan zorluklar. AVM'ler kiracılara yardımcı olmak için indirim vermeye gayret ediyorlar. Ayrıca ödenmeyen, tahsilatı yapılmayan kiralamalar da olunca AVM'lerin gelirleri düşüyor. Bu tür kayıplar çok etkiliyor."

Son dönemde tüketici güveninde yaşanan gerilemenin de AVM'leri olumsuz etkilediğini belirten Belgü, "Tüketicilerin alışveriş davranışlarına baktığımızda insanların zorunlu ihtiyaçlarını giderdiği ama diğer alışverişlerde biraz tereddüt ettiği görülüyor. Kurda yaşanan ani dalgalanmaların da tüketici gözünde kaygı yarattığını gözlüyoruz. İnsanlar harcamalarını kısıp tasarruf eğilimine giriyorlar" diye konuştu.

Ziyaretçi sayısı düştü

AVM Endeksi Ekim sonuçlarına göre, ciro endeksi 2016 Ekim döneminde bir önceki yılın Ekim ayı ile karşılaştırıldığında ve enflasyondan arındırılmadan incelendiğinde yüzde 1 artış gösterdi. Ziyaretçi sayısı ise yüzde 3.8 düşüş kaydetti.

AVM'lerde daha önce yüzde 12-15 olan metrekare verimlilik artış oranının yüzde 7-8'lerde seyrettiğini belirten Belgü, yaşanan saldırılar ve güvenlik endişelerinin de bu yavaşlamada etkili olduğunu söyledi.

AVM'lerde toplam ciro, yeni açılan AVM'lerin etkisiyle artış kaydettiği için, sektör için asıl gösterge olarak "metrekare başına verimlilik" kabul ediliyor.

Belgü'nün verdiği bilgiye göre, Türkiye geneli metrekare verimliliği Ekim 2016’da 778 TL’ye ulaşarak önceki yıl aynı aya göre yüzde 1 artış kaydetti. Artış senelik bazda ise yaklaşık 7 oldu.

'TL'ye dönüşmesi sürdürülebilir değil'

Dolardaki sert yükseliş sonrası AVM'deki mağazaların döviz bazlı kiralamadan TL'ye dönülmesi talebini de değerlendiren Belgü, AVM'lerin kiracılara kısa vadeli destekler verebileceğini ancak tamamen TL'ye dönülmesinin sürdürülebilir görünmediğini söyledi.

Belgü, "Nihayetinde AVM yatırımlarının finansmanı yabancı para birimi ile yapılıyor. Sendikasyon kredileri dolar ve euro ile alınıyor ve 10-15 yıllık krediler kullanılıyor. Dövizle fonlama yapmış yatırımcı kurdaki spekülatif harekete maruz kalmamak için de dövizle kiralıyor" dedi ve ekledi:

"Diğer yandan kiracılar da normal şartlarda dövizle kiralamayı tercih ediyorlar. Çünkü TL üzerinden kontrat yaptıklarında enflasyon oranında zam yapmaları lazım. Oysa son bir yıldır dolarda yaşanan sert yükseliş dışında, TEFE TÜFE dövizden daha fazla artıyordu. Dolayısıyla dövizle kiralamak kiracının da işine geliyordu."

'Tarafların mutlu olacağı bir sistem geliştirilebilir'

Kur riskini tek tarafın üzerine yıkmanın doğru olmadığını ve her iki tarafın da mutlu olacağı bir çözüm geliştirmek gerektiğini söyleyen Belgü, "Nihayetinde elimizde hedge etme gibi olanaklar var. İki tarafın da mutlu olacağı, araya bankaları da alıp bankaların elindeki enstrümanları kullanarak bir sistem geliştirilebilir" dedi ve ekledi:

"Kiracı TL ödeyecek, diğeri dolar alacak, arada banka sigorta primi gibi birşey kullanıp...Böyle birşey yapabilir miyiz diye konuşuyoruz. Birkaç banka ile bunu nasıl yapabiliriz diye konuşuyoruz."

Belgü'nün verdiği bilgiye göre, sektörde kiralamaların yüzde 70'i döviz üzerinden yapılıyor.

Kayyuma devredilen AVM'ler

Belgü, sektör olarak izledikleri bir diğer konunun da, az sayıda da olsa kayyuma devredilen AVM'ler olduğunu belirtti.

Hamburg merkezli AVM işletmecisi ECE, Fethullah Gülen ile bağlantısı olabileceği şüphesiyle el konulan İstanbul Ümraniye'deki Modern East alışveriş merkezinin yönetimini bıraktığını duyurmuştu. Şirket, AVM'nin kayyuma devredilerek satışa çıkarılması üzerine, işletme anlaşmasını iptal etmekten başka çaresi kalmadığını açıklamıştı.

Belgü, "Bu şekilde kayyuma devredilen 7-8 tane AVM var. Bu tip belirsizlikler yabancı yatırımcıyı tedirgin eder. Ama bir şekilde çözüm bulunacaktır diye düşünüyorum" dedi.