”Konut kredi faizleri bir miktar daha düşebilir"

İSTANBUL - Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER) Yönetim Kurulu Başkanı ve İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Genel Müdürü Turgay Tanes, konut kredi faizlerinin bir miktar daha düşmesinin beklenebileceğini, ancak bunların en azından kısa vadede radikal düşüşler şeklinde gerçekleşeceğini beklediklerini bildirdi.

Tanes, konut kredileri faizindeki düşüş trendine ilişkin yaptığı açıklamada, geniş tabana yayılan, tüketici açısından ''anlamlı'' olarak nitelendirilebilecek mortgage için faizlerin 0,50'lere kadar inmesi ve vadelerin daha uzun olması gerektiğini kaydetti.

Merkez Bankası'nın politika faiz oranlarını düşürmesinin aynı seyrin konut kredi faizlerinde de birebir izlenmesi anlamına gelmediğini, bankaların kullandıkları kaynakların vadelerinin de bu süreçte rol oynayacağını ve bankaların şu anda mevduat yapılarının 3'er aylık vadeler üzerine olduğunu belirten Tanes, ''Konut kredi faizlerinin bir miktar daha düşmesi beklenebilir, ancak bunların en azından kısa vadede radikal düşüşler şeklinde gerçekleşeceğini düşünmüyoruz'' dedi.

Gayrimenkul sektörünün küresel krizin etkisiyle 2008'i durgun kapattığını, özellikle GYODER üyelerinden aldıkları bilgilere göre kasım-aralık aylarında neredeyse hiç satış gerçekleştirilmediğini dile getiren Tanes, şöyle devam etti:

''Yani neredeyse bir 'dip' noktasından bahsedebilecek durumdaydık. Ancak, firmaların kendi imkanlarıyla oluşturdukları kampanyalar ve devletin açıkladığı teşvik paketleri, özellikle Nisan 2009'dan itibaren sektörde hafif de olsa bir canlanma yaratmayı başardı. Son olarak da konut kredilerinin faiz oranlarındaki düşüş piyasada yeni bir hareketliliğin başlamasını sağladı. Kriz süresince yatırım kararlarını erteleyen tüketicinin, son gelişmeler ışığında tekrar kararlarını gözden geçirmeye başladığını gözlemliyoruz.''

"Düşük faizli, yüksek vadeli ortam oluşmalı"

Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu'nun (BDDK) konut kredisi kullanım verilerine göre, 2008-2009 Haziran dönemleri arasında konut kredilerinde yaklaşık 1,5 milyar liralık bir artış gerçekleştiğini hatırlatan Tanes, tüketicilerin doğru konutu ve kendileri için en doğru geri ödeme modelini seçme sürecinde olduklarını, yine de her şekilde özellikle kredilerdeki düşüş trendinden sonra bu artışın üstünde bir artışla karşılaşılabileceğini belirtti.

Faiz oranlarına bakıldığında düşüşün genellikle kısa vadeli kredi kullanımlarında gözlemlendiğine işaret eden Tanes, uzun vadede faiz oranlarının düşüşe rağmen yüksek kaldığını, orta gelir grubuna mensup kişilerin ise ağırlıklı olarak uzun vadeli seçenekleri tercih ettiğini, bu nedenle kredi kullanımının geniş tabana yayılması için daha düşük faizli, yüksek vadeli ortamın oluşması gerektiğini ifade etti.

GYODER Yönetim Kurulu Başkanı Tanes, konut kredileri faizindeki düşüşün fiyatları artırıp artırmayacağına ilişkin de şunları kaydetti:

''2005-2006 yıllarında faiz oranları yüzde 1'in altına düştüğünde konut fiyatlarındaki artış seyrini gözlemlemiştik. Ayrıca o dönemde de şu an içinde bulunduğumuz dönem gibi alternatif yatırımların getirileri iştah yaratıcı durumda değildi. Dolayısıyla 2005-2006 yılına benzer bir etki bekliyoruz. Yalnız, içinde bulunduğumuz dönemde fark yaratıcı bir unsur var. O da eritilmesi gereken konut stoku... Söz konusu stokun konut fiyatlarının artışı üzerinde bir baskı unsuru oluşturma ihtimalini de göz önüne aldığımızda, beklediğimiz etkinin daha kontrollü olacağını söyleyebiliriz.

Ayrıca, güncel ekonomik tabloya bakıldığında artık yatırımcı projeye başladığında ön satışta elde ettiği ön finansmanı satışların düşmesi nedeniyle elde edemez oldu. Bu da pek çok firmanın yatırım kararlarını durdurması, ertelemesi ya da iptal etmesine yol açtı. Tabii ki burada bütün firmaların aynı davranacaklarını söylemek doğru olmaz, ancak kurumsal bakış açısına sahip, tüketici gözünde güvenilir diye tabir edilen kurumsal itibarı olan firmalar fiyatları aşırı artırmayacaklardır.''

Yatırım kararı

Tüketicinin sadece faizler düştüğü için araştırmadan herhangi bir konuta yatırım yapmasının doğru olmayacağının altını çizen Tanes, tüketicilerin uygun lokasyonda, prim potansiyeli olan, kira geliri getirecek projeleri inceleyerek alım kararlarını bu noktadan sonra değerlendirmelerinin daha faydalı olacağını vurguladı.

Turgay Tanes, ''Öte yandan, kendileri gibi faizin düşmesini bekleyen diğer tüketiciler nedeniyle oluşan talep artışı, konut fiyatlarının artmasına neden olabilir. Bu durumda konut kredisi faizinin düşmesiyle kullanacakları fırsat, konut fiyatlarının artması nedeniyle bir miktar eriyebilir'' dedi.

Gayrimenkul sektörünün tüm alt segmentleriyle ekonominin ilerleyişine büyük katkı sağlayan sektörlerden olduğunu belirten Tanes, konut satışlarının artmasının ilk etapta stokları eriteceğini, daha sonra talebin arttığını gözlemleyen yatırımcıyı yeni yatırımlara teşvik edeceğini, konut sektöründeki durgunluğun tüketiciyi ''bekle-gör'' psikolojisine soktuğu gibi canlanmanın da tekrar yatırım yapma psikolojisine teşvik edeceğini ifade etti.

TOKİ'nin görevi

Sektörde yatırımcının tercihinden ziyade artan arsa maliyetleri ve inşaat maliyetleri nedeniyle üst gelir grubuna yönelik projelerin ağırlıkta olduğuna dikkati çeken Tanes, ''Asıl ihtiyaç grubu olan orta gelire yönelik konut projesi yeterli durumda değildir. Artık üst gelir grubuna yönelik projeler özellikle İstanbul'da doyum noktasına ulaşmak üzeredir. Yatırımcıların da öncelikli isteği orta gelir grubuna yönelik projeler gerçekleştirmektir'' şeklinde değerlendirme yaptı.

Tanes, arsa maliyetlerinin yüksekliği konusunda devletin çözümüne ihtiyaç duyulduğunu, GYODER olarak ''Affordable Housing'' raporlarında çözüm önerileri getirdiklerini, söz konusu raporda TOKİ'nin geliştiriciden ziyade yatırımcı kanadını finanse eden kurum olarak çalışmasının önemini vurguladıklarını ve talep kanadına da finansman desteği sağlanmasıyla ilgili görüşlerini dile getirdiklerini kaydetti.