Yıl sonuna kadar 35 yeni AVM açılacak

İSTANBUL  - Alışveriş Merkezi Yatırımcıları Derneği (AYD) Başkanı Hakan Kodal, bu yıl itibariyle 2-3 alışveriş merkezi (AVM) kapanmış olabileceğini ancak her kapanının yerine 10-20 AVM'nin açıldığını belirterek, "Sektörde bir sıkıntı söz konusu değil" dedi.

İstanbul'da 102, Türkiye genelinde 310 AVM'nin faaliyet gösterdiğini belirten Kodal, İstanbul'da içinde 100 büyük mağaza bulunan 55 AVM, Türkiye genelinde ise 150 AVM olduğunu söyledi.

Bu açıdan bakıldığında Türkiye'nin hala büyük AVM ihtiyacı olduğunu söyleyen Kodal, şunları kaydetti:
"Şu anda AVM'lerde 8,2 milyon metre kare toplam kiralanabilir alan var. Bin kişiye yaklaşık 100 metrekare düşüyor. Oysa Avrupa'nın ortalaması 250 metrakere civarında. Yani biz Avrupa ortalamasının yüzde 40'ında bile değiliz. Türkiye'de alışveriş caddesi kavramı da gelişmiş değil. Caddeleri de koyarsanız aramızdaki fark artıyor. Perakende sektörünün ve AVM'lerin Türkiye'de 10 yıllık bir geçmişi var. AVM'ler perakende sektörünün bir parçası. Yani biz perakende sektörü için AVM yapıyoruz. 'Bir AVM kapanıyor' dediğiniz zaman esasında oradaki mağazalar iş yapmıyor anlamına gelir. Perakende sektörünün gelişimi ve tüketicinin alım gücünün artması AVM'leri yukarıya taşıyan faktörlerdir. Potansiyele baktığınız zaman hala gidilecek yer, yani şehir var. Ancak bunu sindirerek ve daha dikkatli yapmamız lazım. Son 10 yılda 300 AVM içinde kaç tane kapanan var dendiğinde, yüzde 2'ler gibi komik bir rakam ortaya çıkıyor. Yanlış yatırımlar bütün sektörlerde olabilir, ama bizim farkımız çok göz önünde olmak. Öylesine vitrindeyiz ki, olumsuzluklar hemen yansıyor. Bu yıl itibariyle belki iki üç AVM kapanmıştır ancak her kapananın yerine 10 tane 20 tane geliyor. Sektörde bir sıkıntı söz konusu değil. 350 bin nitelikli kişi istihdam ediliyor. 5 yılda 500 bine ulaşmayı bekliyoruz. Şu an 35 milyar dolarlık bir yatırımdayız, 50 milyar doları aşacağımızı tahmin ediyorum."

"Bu yıl toplam metrekarede yüzde 12, cirolarda ise yüzde 15 büyüme bekliyoruz"

Hakan Kodal, sektörle ilgili sıkıntıların temelinde bazı yanlış yatırımların olduğuna dikkati çekerek, "Esas konu perakendenin şu anda daralan kar marjıdır. Sonuçta perakendenin ciroları iyiyse AVM'ler iyidir, kötüyse kötüdür. Son 10 yıldaki gelişime bakarsanız, bu yıl toplam metre karede yüzde 12, cirolarda ise yüzde 15 büyüme bekliyoruz. Yani sektörün geneline baktığımızda hiç bir sorun söz konusu değil. Türkiye'de 'Bir mağazayı açtınız mı hemen para basmaya başlayacaksınız' gibi bir algı var. Böyle bir şey yok, bir AVM'nin oturması 2-3 yıldır. AVM yatırımının geri dönüşü uzun vadelidir, tıpkı otel yatırımı gibi. O yüzden yeni açılan AVM'lerde ilk bir iki yıl şikayet edilir. Bunların önemli bir bölümü 2-3 yıl sonra düzene girer. Bir AVM'nin iş yapması oradaki markaların iş yapması anlamına gelir. 2-3 yılı geçirmiş AVM'lere gidin herhangi bir sıkıntı yok" diye konuştu.
İstanbul'da Beylikdüzü ve Büyükdere caddesi gibi yerlerde AVM yoğunluğu olduğuna vurgu yapan Kodal, yatırımcıları dikkatli olmaları konusunda uyardıklarını belirterek, "Yanyana AVM'lerin farklılaşması şart. Ama Büyükdere caddesinde bir değişim olmakla beraber çoğunluk açısından herhangi bir sıkıntı olduğunu düşünmüyorum. Şehirlerdeki en büyük sıkıntı, şehircilikle ve planlamayla ilgili. Biz yatırımcılar olarak bundan şikayetçiyiz.İmar planlamalarında bunun bir sınırı yok tamamen ruhsata bırakılmış. Buna bir düzenleme getirilmesi lazım" dedi.
Kodal, AVM yatırımında ağırlığın Anadolu'ya kaydığını vurgulayarak, şöyle konuştu:
"İstanbul'da 102, Ankara'da 34 AVM var. Bunları İzmir ve Denizli izliyor. 81 ilin sadece 52'sinde alışveriş merkezi var. Halen AVM olmayan iller bulunuyor. Bundan sonraki büyüme Anadolu ağırlıklı olacak. Büyük kentlere dikkat etmek lazım, en azından kısa vadede. Bir de farklılaşmaya ihtiyaç var. AVM'lerin kendi içinde uzmanlaşması lazım. Mesela bazılarının üst markalara, bazılarının eğlenceye, bazılarının da çocuk ve aile kavramlarına yönelmesi gerekiyor. Her AVM kendi hedef kitlesini yaratıyor. Bu kadar AVM açılıyor, normalde ziyaretçi sayılarının düşmesi beklenirken tersine artıyor. Çünkü herkes kendi AVM'sini buluyor. Kendine yakın hissettiği ve kendi bulunduğu mekanlarda alışveriş yapmak istiyor. AVM'ler artık kentlerin meydanları, sosyal alanları haline geliyor."

Bu yıl sonuna kadar açılacaklarla beraber Türkiye genelinde 330 AVM olacak'

Kodal, ziyaret rakamının metrekare bazında düşmediğini, kiralanabilir alanın 1 milyon metrekareden 8,2 milyon metre kareye çıktığı halde son 10 yılda ziyaretçi sayısının sürekli arttığını belirterek, şunları kaydetti:
"Bu yıl sonuna kadar açılacaklarla beraber Türkiye genelinde 330 AVM olacak. Yani yıl sonuna kadar 35 yeni AVM açılmış olacak. Bunların yüzde 39'u İstanbul'da kiralanabilir. Yüzde 61'i de Anadolu'da. Bundan 4 yıl önce yarı yarıyaydı, yani Anadolu'nun ağırlığı artıyor. Bu yılın ilk 6 ayın cirolarına baktığınız zaman geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 15'lik bir artış var. Yani 1 metrekarede geçen yıl yapılan 100 ciro bu yıl 115 olmuş. Metrekare olarak bakarsanız sektörün toplam cirosu 2011 yılında 35 milyar lira iken 2012'de 48,5 milyara liraya geliyor. Yüzde 30 artış var. AVM'lerde organize perakendeye bir kayış var. Bu nedenle ekonomi sıfır da gitse AVM'lerin ciroları daha iyi gidecektir. Sektör daha yeni oturuyor ve büyüme sürecinde. 20 yıl önce açılmış artık büyümeyen bir sektör olsa anında aşağı ineriz, ekonomi ters gittiğinde... 2008 krizinde bile cirolar düşmedi. Ciroların artışı arzu ettiğimiz gibi zaten bu yılın büyümesi yüzde 15 bandındaydı. Şu anda biraz üzerinde gidiyoruz. Zaten bu ciroların her yıl enflasyonunun 5-10 puan üzerinde artmasını bekliyoruz. Kar marjları istenilen noktada değil, vergiler inanılmaz derece etkiliyor."
Ciro beklentilerine de değinen Kodal, "5 yıl içerisinde ciroların bugünkünün iki katına çıkmasını bekliyoruz. AVM adedi 450'leri falan bulacak. Her ay kapanmayı bırakın, önümüzdeki 3-4 yıllık dönemde her ayda bir ile iki AVM açılacak. 3-5 yıl sonra bir doyum noktasına gelmeyi konuşabiliriz. Şu an henüz potansiyelini değerlendirmemiş bir sektörüz" dedi.
Kodal, AVM'lerde en çok ayakkabı, çanta ve giyim eşyalarının satışının gerçekleştiğini, bunu yeme-içme ürünlerinin takip ettiğini, market ve teknolojik ürünlerinin en az artan kategoriler arasında yer aldığını söyledi.