Kentsel dönüşüm sürecinde kredi faizlerindeki indirim ve süreçler

Yeni binalardan gayrimenkul alacakların dikkat etmesi gereken konuları, denge değerleme olarak değerlendirdik. Kredi ile gayrimenkul sahibi olmak isteyen vatandaşın, bilinçli bir şekilde hareket etmeleri adına, gerekli gördüğümüz uygulamaları sizlerle paylaşmaktan memnuniyet duyuyoruz. 

Öncelikle, yeni binalardan mülk sahibi olmak isteyen ve alımı kredi ile yapacak vatandaşın yeni yapılacak binanın normal bir yenileme mi yoksa kentsel dönüşüm ile mi yenilendiğini araştırması gerekmektedir. Bu araştırma, alıcılar açısından, kredi ödemelerindeki kolaylıklar ve vade tutarlarındaki esneklik nedeni ile önem arz etmektedir. 

Uygulamadan yararlanmak için, Bakanlar Kurulu veya idare tarafından belirlenen “Riskli Alan”da yer alan ya da bakanlıkça lisanslandırılmış şirketlerin teknik heyet raporu ile “Riskli Yapı” olarak belirlenmiş inşaatı tamamlanmış bir yapı olması gerekmektedir. Riskli Yapı Raporu’nda binadaki oy çokluğu gözetilmemektedir. Bir binanın risk raporu, tek bir malik ile de talep edilebilmektedir. 

Devletin teşvikleri doğrultusunda, kentsel dönüşüm kapsamına giren yapılar için uyguladıkları kredi faiz indirimleri bulunmaktadır. Riskli yapı olan binanızın yenilemesi için ya da yeni bina almak için mevcut bütçenizi lehe çevrilebilirsiniz. 

Devletin faiz indirimi uyguladığı durumlar :

1- Riskli alanda yer alan binaların güçlendirilmesi veya yeniden inşası,
2- Riskli yapı raporu alınan binaların güçlendirilmesi veya yeniden inşası,
3- Riskli alanda veya riskli yapıda asgari 1 yıl süreyle oturan kiracıların her hangi bir yerden konut satın almak istemesi durumunda,
4- Riskli yapı sahiplerinin başka her hangi bir yerden konut alımlarının finansmanı amacıyla kullandırılan kredilerde devlet tarafından faiz desteği,
5- İnşaatı kendileri yapmak isteyen hak sahiplerinin inşaat deneyimi bulunması durumunda, Kentsel Dönüşüm kapsamında faiz destekli krediler, garantörlük limiti tahsis edilmeksizin ve ayrı bir yüklenici firma aranmaksızın kullandırılması,
6- İnşaatı kendileri yapmak isteyen hak sahiplerinin inşaat deneyimi bulunmaması durumunda,  ilave konut teminat alınarak, ayrıca bir yüklenici firma aranmaksızın ve garantörlük limiti tahsis edilmeksizin, Kentsel Dönüşüm kapsamında faiz destekli krediler kullandırılabilmesi,

olarak belirlenmiştir.

Öyle ki, bu uygulamaların geçerli olduğu durumlarda, devlet desteği ile kredi faiz indirimlerinden yararlanılabiliyor. Bu kapsamda, bakanlığın anlaşma yaptığı bankaların da kredi faiz oranlarındaki esnekliğe göre alternatifler üretebiliyorsunuz. Bankalara göre farklılık göstermekle birlikte, yukarıdaki hususların geçerliliği doğrultusunda, kişi/kişilere konutlar için maksimum 120 ay, işyerleri için maksimum 84 ay vade imkânı da sunmaktadırlar. Ayrıca bu kapsamda kredilerden yaralanacak vatandaştan, resmi harçlar (Ruhsat harcı, tapu harcı, belediye ve noter harçları) alınmamaktadır. 

Devlet destekli bankalar ile gerçekleştirilen ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından sağlanacak olan yıllık konut kredileri için %3, işyeri kredileri için ise %4 faiz indirimi desteği sağlanıyor. Kentsel dönüşüm kapsamına giren gayrimenkullerin bankalar tarafından farklı faiz oranları bulunmakla birlikte, indirim desteği sabit olmaktadır. 

Yenileme sürecinde, vatandaşın içinin rahat olması, güven hissetmesini sağlayan bir konu da, kat maliklerine kullandırılan kredi bedelleri yüklenici firma'nın (müteahhit) bankada tutulan hesaplarına aktarılıp burada tutulmakta ve böylece yüklenici firmadan inşaatı tamamlama garantisi alınmaktadır. 

Bakanlık tarafından faiz desteği verilecek olan kredi miktarları, hak sahipleri için, şu şekilde belirlenmiştir: konut ve işyerlerinde 100 bin TL’ye kadar, 100 bin TL üzerindeki talepler için ise bankaların faiz oranları ile kullandırılmaktadır. Bu miktarlar, yapıların güçlendirilmesi durumunda 50 bin TL, bir malikin birden fazla gayrimenkulü olması durumunda ise maksimum 500 bin TL olarak belirlenmiştir. Ayrıca, kredi tutarları değerleme raporlarında belirtilen değerin %75’ini geçemeyecektir. 

Kentsel dönüşüm faiz indiriminden yararlanılması durumunda 120 aylık (10 yıl) vadeli olmak kaydı ile ortalama 40 bin TL civarında karlılık sağlamaktadır. Örnek vermek gerekirse, bu imkândan yararlanılmadan, 100 bin TL’lik bir kredi kullanıldığında, 120 ay (10 yıl) sonra geri ödemesi yaklaşık 165 bin TL iken, kentsel dönüşüm kredi faiz indirimi ile 120 ay (10 yıl) sonra geri ödemesi yaklaşık 125 bin- 130 bin TL’ ye kadar inebilmektedir. 

Sonuç olarak; Kredi faiz indirimindeki devletin teşvikleri ve bankalarca sunulan hizmetler vatandaşa kolaylık sağlamaktadır. Denge değerleme olarak, kentsel dönüşüm süresince gerek bireysel gerek kurumsal başvurularda danışmanlık hizmeti vermekle birlikte, tüm süreçler için SPK lisanslı değerleme ve danışmanlık firmalarından, Bankaların ilgili bölümlerinden, Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü’nden ve hukuk bürolarından destek alınmasının yararlı olacağını düşünmekteyiz.