2026 emlak vergisi değerlerinde netleşen ve netleşmeyen hususlar var

2026-2029 dönemi için uygulanmak üzere yürürlüğe konulan emlak vergisi rayiç değerleri, açıklanan yüksek tutarlar sebebiyle toplumun birçok kesimi tara­fından tepki almış; bunun üzerine 19 Ara­lık 2025 tarihli Resmî Gazete’de yayımla­narak yürürlüğe giren 7566 sayılı Kanun­la, 2026 değerlerinin 2025 yılına ilişkin uygulanan asgari birim değerlerinin iki katından fazlasını geçemeyeceği belirtil­miştir.

7566 sayılı Kanunun 10’uncu maddesi ile Emlak Vergisi Kanunu’nun geçici 23 üncü maddesiyle emlak vergisi artışına 2026 yılı için üst sınır getirildi. Bu düzenlemeyle; da­ha önce takdir komisyonlarınca çok yüksek belirlenen 2026 yılı değerleri, 2025 yılında belirlenmiş olan değerlerin iki kat fazlası­nı geçemez. Ancak, “iki kat fazlasını geçe­mez” ibaresinin pratikte nasıl hesaplanaca­ğına dair farklı görüşler (hesaplamalar) gay­rimenkul sahiplerinin kafasını karıştırmış durumdadır.

2027, 2028 ve 2029 yıllarında emlak ver­gisi değerleri ise, bir önceki yıl değerlerinin aynı yıl için tespit edilen yeniden değerle­me oranında artırılması suretiyle hesap­lanacaktır. Buna göre; 7566 sayılı Kanu­nun 11’inci maddesi ile 1319 sayılı kanunun 29’uncu maddesinin ikinci ve üçüncü fıkra­larında yer alan “yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde” ibareleri “yeniden değer­leme oranında” şeklinde değiştirilmiş, be­şinci fıkrasında yer alan “veya yeniden değer­leme oranına kadar artırmaya” ibaresi madde metninden çıkarılmıştır.

Düzenleme başka birçok vergiyi etkiliyor

Belirlenen rayiç bedellerdeki artış, sadece mülk sahiplerinin her yıl ödediği emlak ver­gisini etkilemekle kalmayıp, aşağıdaki başka vergilerin de artmasına yol açacaktır.

-Tapu alım-satım harçlarını

-Veraset ve intikal vergilerini

-Değerli konut vergilerini

Bu nedenle, yeni bir düzenlemenin bir an önce mecliste görüşülecek torba kanuna ek­lenmesi beklenilmektedir.

Enflasyon düzeltmesi ertelendi, yeniden değerleme uygulaması geldi

25/12/2025 tarihli ve 33118 sayılı Resmi Ga­zete’de yayımlanan 7571 sayılı Kanunun 34 ün­cü maddesiyle; şartların oluşup oluşmadığına bakılmaksızın, 2025 hesap dönemi ile geçici vergi dönemleri de dâhil olmak üzere 2026 ve 2027 hesap dönemlerinde enflasyon düzelt­mesi uygulanmaması hükme bağlanmıştır. Bu fıkra kapsamında belirlenen dönemleri geçi­ci vergi dönemleri de dahil olmak üzere üç he­sap dönemine kadar uzatmaya Cumhurbaşkanı yetkilidir.

Uygulama kapsamında, enflasyon düzeltme­si yapma şartlarının gerçekleşmediği dönem sonları itibarıyla aktife kayıtlı bulunan amor­tismana tabi iktisadi kıymetler ile bunlara ait amortismanlar yeniden değerlemeye tabi tu­tulabilecektir. Buna göre, 2025 hesap döne­mi ile geçici vergi dönemleri de dâhil olmak üzere 2026 ve 2027 hesap dönemlerin­de Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 298 inci maddesinin (Ç) fıkrası uyarınca amortismana tabi iktisadi kıymetler için yeniden değerle­me yapılabilecektir.

Tartışılan konular

1. Yeni düzenlemeyle; 2026 yılında uygulanacak değerler, 2025 yılında belirlenmiş olan değerlerin iki kat fazlasını geçemez. Bazı yorumculara ve Maliye Bakanlığı’nca yayımlanan 89 Seri No.lu Emlak Vergisi Genel Tebliğine göre, 2025 yılı emlak vergisi değeri 10 milyon lira olan gayrimenkulün 2026 değeri 30 milyon lirayı geçemez. Bazı yorumculara göre ise 20 milyon lirayı geçemez. Bana göre ise 2025 yılı emlak vergisi değeri 10 milyon lira olan gayrimenkulün 2026 değeri 20 milyon lirayı geçemez olmalı. Ayrıca, 2025 değeri beli olmayan bazı gayrimenkullerin 2026 değeri neye göre belirlenecek? Hususu açık değil.

2. Enflasyon düzeltmesinin ertelenmesi sonucu getirilen yeniden değerleme uygulamasının (ihtiyari de olsa) 2025 yılı dördüncü geçici vergi dönemine de uygulanıp uygulanmayacağı konusundaki tartışmalar veya belirsizlik. Bana göre; 2025 yılı dördüncü geçici vergi dönemine de yeniden değerleme yapılabilmeli.  

Uygulanması konusunda tartışmaları devam eden, gerek 7566 sayılı Kanunla getirilen emlak vergisi asgari değerleri, gerekse 7571 sayılı Kanunla getirilen yeniden değerleme uygulaması konularında Hazine ve Maliye Bakanlığı’nca acilen yeni bir tebliğin yayımlanması beklenmektedir.