Altından tapuya yön değişimi mi oluyor

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası bu yıl içerisinde çok önemli bir setini detayla­rıyla paylaşıyor. Kastettiğim “Hanehalkı Bek­lenti Anketi”. Ocak’tan Nisan’a kadar gelen veriye baktığımızda yatırım tercihlerinde kü­çük bir oynama değil, yön değişimi olduğunu görüyoruz.

Hanehalkının altın tercihi Ocak’ta %52,8 seviyesindeyken Nisan’da %48,8’e ge­riliyor. Aynı dönemde gayrimenkul tercihi Ocak’ta %31,2 civarındayken Nisan’da %33,4’e sıçrıyor. Yani aslında iki varlık arasında bir yer değiştirme var. Bu da bize şunu söylüyor. Bu kayma sadece fiyat beklentisiyle değil, yatırım davranışındaki yeniden konumlanmayla ilgili.

Altından gayrimenkule…

Altın tarafındaki geri çekilme ile birlik­te gayrimenkule yönelişi tek başına “kar re­alizasyonu” ile açıklamak bana eksik geliyor. Evet, son dönemde altındaki güçlü perfor­mans sonrası yatırımcıların bir kısmının po­zisyon kapatıp farklı varlıklara yönelmesi ol­dukça doğal. Ama bu veri daha derin bir şeyi işaret ediyor. Hanehalkı artık sadece “değe­rini koruyan” değil, aynı zamanda “nakit akı­şı üreten” bir varlık arıyor.

Altın bu anlamda güçlü ama pasif bir enstrüman. Gayrimenkul ise kira geliri ile birlikte daha aktif bir yatı­rım imkanı sunuyor. Üstelik hanehalkı enf­lasyon beklentisinin %50’nin üzerine çıktı­ğı bir ortamda, parayı elde tutmanın maliye­ti de artıyor. Dolayısıyla bu geçişi sadece kısa vadeli bir hareket olarak değil, yatırım davra­nışında yavaş yavaş yerleşen bir yön değişimi olarak okumak daha doğru olur.

Bu yön değişiminin konut talebine etkisi ise doğrudan ve homojen olmayacak. Piyasada bir talep artışı var, bunu net görüyoruz. Ama bu talep herkes tarafından karşılanabilir değil. Finansman koşulları hala sıkı, kredili alımın payı sınırlı. Bu nedenle piyasada genel bir sıç­ramadan çok, seçici bir hareket beklemek ge­rekir. Özellikle kira potansiyeli yüksek, erişi­lebilir fiyatlı ve doğru lokasyondaki konutlara talep daha hızlı yansıyacaktır.

Fiyatlar tarafın­da ise genel bir artıştan ziyade ayrışma öne çı­kar. Öte yandan kira getirisi ile değer artışının birlikte değerlendirildiği yeni bir yatırım yak­laşımı oluşuyor. Bugün konutu cazip kılan sa­dece fiyat artışı beklentisi değil. Kira geliri, enflasyona karşı koruma ve alternatif yatırım araçlarının sınırlı getirisi birlikte düşünüldü­ğünde, gayrimenkul hala güçlü bir seçenek ola­rak değerlendiriliyor.

Vatandaşın yastık altındaki birikimden çı­kıp gayrimenkule yönelmesi açısından za­manlama meselesi biraz daha katmanlı. Her­kes için aynı fırsatın oluştuğunu söylemek zor. Ama nakit gücü olan yatırımcı açısından bugü­nün koşulları belirli bir avantaj yaratıyor. Fa­izlerin yüksek olması ve kredili alımın sınırlı kalması, piyasada rekabeti azaltıyor ve doğru ürünlere daha makul seviyelerden erişim im­kânı doğuruyor. Buna karşılık krediye bağım­lı kesim için bekleme eğilimi devam ediyor. Bu yüzden “fırsat penceresi açıldı” ifadesi tama­men yanlış değil ama bu pencere geniş ve kap­sayıcı da değil. Daha çok belirli bir yatırımcı profiline hitap ediyor.

TCMB hanehalkı beklenti anketindeki ve­riler bize bir “gayrimenkul rallisi” anlatmı­yor. Daha çok bir arayışın yön değiştirdiğini gösteriyor (ki yansımalarını Nisan ayı TÜİK konut satış istatistiklerinde de gördüğümü­zü düşünüyorum; özellikle ilk el satışlarda­ki artış önemliydi). Hanehalkı uzun süredir ilk kez tasarrufunu nereye koyacağına ye­niden karar veriyor ve gördüğüm kadarıyla gayrimenkul yeniden güçlü bir alternatif ola­rak öne çıkıyor. Ancak bu yönelim kalıcı ola­caksa, iş sadece yatırımcı tarafında bitmiyor. Arzın bu talebi karşılayabilmesi, finansman araçlarının çeşitlenmesi ve erişilebilirliğin artması gerekiyor. Aksi halde bu ilgi fiyatı yu­karı iter ama sorunu çözmez.

Doğru danışmanlık…

Bir de çoğu zaman gözden kaçan bir konu var. Gayrimenkule yönelim artarken karar sü­reçleri yeterince doğru ilerlemiyor. Oysa bu tip dönemlerde yanlış ürün seçimi, yanlış fi­yatlama ya da eksik analiz çok daha maliyetli hale gelir. Bu yüzden yatırım kararının mutla­ka profesyonel bir çerçevede ele alınması gere­kiyor. Hem emlak danışmanlarının saha bilgi­si hem de gayrimenkul değerleme uzmanları­nın analitik yaklaşımı birlikte kullanılmadan atılan adımlar, yatırım kararını kolayca hataya açık hale getirebilir.