Apartman ve site yönetiminde denetim sorununa dair model önerisi

Yeminli Mali Müşavir A. Uğur Gökalp

Apartman ve site yönetimle­ri, bugün milyonlarca kişi­yi ve milyarlarca liralık bir mali hacmi ilgilendirmesine rağmen, hukuki ve mali açıdan ciddi bir denetim boşluğu içinde faaliyet göstermektedir. Sorunun kay­nağı, çoğu zaman yönetici ter­cihleri ya da hizmet alımların­dan ziyade, etkin bir denetim mekanizmasının yokluğudur.

Hâlen yürürlükte bulunan 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 1965 yılında yürürlüğe girmiştir. Kanunun sistematiği incelendi­ğinde; küçük ölçekli apartman­ları esas aldığı, günümüzde yay­gınlaşan yüzlerce bağımsız bö­lümlü site yapılanmalarını ve bu yapıların karmaşık mali ilişkile­rini öngörmediği açıkça görül­mektedir. Nitekim kanunun 41. maddesinde düzenlenen denet­çilik kurumu, uygulamada ço­ğu zaman şekli bir mekanizma olarak kalmakta; gerçek anlam­da mali denetim fonksiyonu icra edilememektedir.

En sık karşılaşılan hukuki sorunlar

Uygulamada en sık karşılaşı­lan hukuki sorunların başında; harcamaların belgelendirileme­mesi, Vergi Usul Kanunu’na ay­kırı belgelerin kullanılması, ai­dat artışlarının hukuki gerek­çeden yoksun şekilde yapılması ve kat maliklerine hesap verme yükümlülüğünün yerine geti­rilmemesi gelmektedir. Bu du­rum yalnızca özel hukuk uyuş­mazlıklarına değil, aynı zaman­da vergi hukuku ve ceza hukuku bakımından da sorumluluk do­ğurabilecek niteliktedir.

Nitekim Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarında; apartman yöne­ticisinin bir vekil gibi sorumlu olduğu, kat maliklerine karşı he­sap verme ve özen borcu bulun­duğu açıkça ifade edilmektedir. Ancak bu sorumluluğun fiilen işletilebilmesi, düzenli ve uz­manlık gerektiren bir denetimle mümkündür.

Son dönemde kamuoyunda tartışılan; site yönetim şirketle­rinin sertifikalandırılması ve­ya aidat artışlarına sınırlama getirilmesi gibi öneriler, soru­nun yalnızca yönetim boyutuna odaklanmaktadır. Oysa asıl ek­siklik, yapılan işlemlerin huku­ka uygunluğunu denetleyecek bağımsız ve yetkin bir mekaniz­manın bulunmamasıdır.

Bu noktada çözüm, mevcut hukuki altyapı içinde zaten var olan bir meslek grubunun süre­ce dâhil edilmesinden geçmek­tedir: Serbest Muhasebeci Mali Müşavirler.

3568 sayılı Kanun uyarınca bu meslek mensupları; defter tut­ma, mali denetim ve mevzuata uygunluk konularında yetkili ve sorumludur. Dolayısıyla belirli büyüklüğün üzerindeki apart­man ve site yönetimlerinde de­netimin, zorunlu olarak SM­MM’ler tarafından yapılması; hem hukuki hem de mali açıdan isabetli olacaktır.

Kurumsal bir yapıya kavuşur

Önerilen model kapsamında; denetim raporlarının Vergi Usul Kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanu­nu hükümlerine uygunluğu açık­ça ortaya koyması, bu raporların kat maliklerinin yanı sıra ilgi­li kamu idaresine de sunulması ve denetçilerin düzenledikleri raporlardan hukuki sorumluluk taşımaları sağlanmalıdır. Böyle­likle denetim, şekli olmaktan çı­karak yaptırıma bağlanmış ku­rumsal bir yapıya kavuşacaktır.

Sonuç olarak; apartman ve site yönetimlerinde yaşanan sorun­ların temelinde, yönetim zaafın­dan çok hukuki denetim eksik­liği bulunmaktadır. Kat Mülki­yeti Kanunu’nun güncellenmesi ve SMMM’ler aracılığıyla zorun­lu, bağımsız ve sorumluluğu olan bir denetim sisteminin kurulma­sı, bu alandaki kronik sorunların çözümü açısından kaçınılmaz hâle gelmiştir.