Avrupa Birliği konutu ekonominin merkezine alıyor

Avrupa’da konut tartışmasının dili son dö­nemlerde değişmiş durumda. Uzun süre daha çok sosyal politika içinde konuşulan me­sele, artık ekonomik altyapı başlığı altında ele alınıyor. Housing Europe’un 17 Nisan 2026 ta­rihli değerlendirmesinde de, Avrupa Komisyo­nu’nun Konut Danışma Kurulu tavsiyelerinde de vurgu aynı şekilde. Konut sorunu artık sa­dece barınma sorunu değil. İş gücü piyasasını, verimliliği, kentlerin işleme kapasitesini ve re­kabet gücünü doğrudan etkileyen bir ekonomik risk olarak görülüyor.

Bu değişim önemli. Çünkü erişilebilirlik me­selesi de artık daha geniş tanımlanıyor. Avrupa Konut Danışma Kurulu, uygun fiyatlılığı yalnız­ca satış fiyatı ya da kira düzeyiyle ölçmüyor. Ya­şam boyu kullanım maliyeti, enerji verimliliği, yapının niteliği, mahallenin canlılığı ve kamu­sal hizmetlere erişim de işin içine giriyor. Yani yalnızca “kaç konut üretildi” ya da “kaç konut satıldı” diye bakmak yetmiyor. Bir bölgede ni­celiksel olarak konut olsa bile, o bölgede ulaşım yoksa, altyapı zayıfsa, enerji gideri hane bütçe­sini eziyorsa, iş yerine erişim zorsa gerçek an­lamda erişimden bahsetmek mümkün değil. Avrupa’nın son dönemde daha açık söylemeye başladığı şey de bu.

Housing Europe metninde kullanılan ör­nekler de bunu destekliyor. Metin, konutu alt­yapıdan, mahalle dokusundan ve kamusal hiz­metlerden kopararak ele aldığınızda ortaya yaşayan bir kent parçası değil, birbirine iliş­meyen projeler çıktığını söylüyor. Avrupa ta­rafında bugün konuşulan şey, sadece daha çok inşaat yapmak değil. Doğru yerde, doğru mo­delle, uzun vadeli erişim üreten bir sistem kur­mak. Aralık 2025’te sunulan “European Affor­dable Housing Plan” da bu nedenle salt arz ar­tışı değil, kamu desteğinin nasıl çarpan etkisi yaratacağı, özel sermayenin nasıl yönlendiri­leceği ve uygun fiyatlı stokun nasıl korunacağı üzerinden kurgulanıyor.

Avrupa ekseninden Türkiye’ye doğru geldi­ğimizde ise durum biraz daha farklı. Biz duru­mu rakamlar üzerinden okumayı tercih ediyo­ruz. Türkiye konut piyasasını yakından izleyen herkes şunu biliyor aslında, satış adedi ile eri­şilebilirlik aynı şey değil. Hatta bazı dönemler­de birbirinden iyice kopuyor. Bir tarafta konutu yatırımı aracı olarak gören bir kesim var. Diğer tarafta geliriyle eve ulaşmaya çalışan, ama her ay biraz daha kiraya sıkışan geniş bir kitle. Biri fiyatı izliyor, diğeri taksiti ve kirayı.

Örneğin, TÜİK verilerine göre Mart ayında Türkiye genelinde 113 bin konut satıldı. Bu ge­çen yılın aynı ayına göre %2,1 düşüş demek. İlk el satışlar 35 bin adetle sınırlı bir artış gösterir­ken, ikinci el satışlar 77 bin adetle geriledi. Kre­dili satışlar ise 26 bin adede çıkarak %35,9 arttı. Rakamlara baktığımızda, sayılar bize şunu söy­lüyor: satış var, piyasa dönüyor gibi gözüküyor ama erişim tarafı rahatlamış görünmüyor.

Buradan Türkiye için üç net ders çıkıyor…

Avrupa’dan Türkiye’ye çıkarılacak ders bura­da başlıyor. Birincisi konut politikasının başa­rısını sadece kaç adet satış yapıldığıyla ölçeme­yiz. İlk kez ev alacak haneler sisteme girebiliyor mu? Kira yükü gelir içinde nereye gidiyor? Ça­lışan nüfus kent içinde tutunabiliyor mu? Mer­keze makul uzaklıkta erişilebilir stok üretiliyor mu? Bunlara da bakmak zorundayız.

İkincisi, sosyal konutu dönemsel kampanya mantığından çıkarıp sürekli çalışan bir meka­nizmaya dönüştürmek gerekiyor. Avrupa’daki “cost rental”, kooperatif ve limited-profit mo­delleri bunun için önemli.

Üçüncüsü de finansmanı çeşitlendirmek ge­rekiyor. Türkiye’de sistem hala büyük ölçüde peşin alım ile klasik banka kredisi arasına sı­kışıyor. Oysa aşamalı konut edinim sistemleri gibi ara modelleri de artık daha güçlü biçimde gündeme almak gerekiyor. Sorun sadece kre­dinin pahalı olması değil. Peşinatı olmayan ama düzenli geliri bulunan geniş bir kesim, da­ha kapıda kalıyor. Tam mülkiyet ile kiracılık arasındaki geçiş modelleri güçlenmeden eri­şim tarafında kalıcı bir rahatlama üretmek zor görünüyor.

Türkiye’de konut piyasası canlı olabilir. Hat­ta belli aylarda krediyle desteklenip hızlana­bilir de. Ama mesele artık bundan ibaret değil. Konut, yalnızca yatırımcının baktığı bir piyasa değil. Çalışanın işe yakın oturabilmesiyle ilgili. Genç bir hanenin hayat kurup kuramamasıyla ilgili. Kentin işleyip işlemediğiyle ilgili. Avrupa bunu biraz geç de olsa açık biçimde konuşma­ya başladı. Bizim de aynı yere bakmamız gereki­yor. Yoksa satış rakamlarını izleriz, ama erişim kaybını arkadan seyrederiz.