Değerli Konut Vergisinde ince noktalar!

Abdullah TOLU
Abdullah TOLU Vergi Kurdu abdullah_tolu@hotmail.com

Değerli Konut Vergisi ile ilgili olarak geçtiğimiz Cumartesi günü Gazetemizde yayınlanan yazıma çok sayıda okurumuz geri dönüş yaptı, birbirinden ilginç ve önemli çok sayıda soru sordular. Bunu gözönünde tutarak, hem herkesi doğru bilgilendirmek hem de bu konuların Maliye ve ilgililere ulaştırılmasını teminen ikinci bir yazı yazmaya karar verdim.

Değerli Konut Vergisi, artık korkulacak bir vergi değil!

Öncelikle belirtmek gerekir ki, Değerli Konut Vergisi, şu anda, alelacele gündeme getirilerek yasalaştırıldığı 2019 yılı sonu kadar korkulacak bir vergi değil. Eğer, yasalaştığı gibi kalsaydı, verginin kapsamına giren insanlarımız bugün yüksek tutarlı vergilerle karşı karşıya kalacaklardı! Kimisi bu vergiyi ödeyecek, büyük bölümü ise konuyu yargıya taşıyacaktı. Neyse ki, başta Sayın Cumhurbaşkanımız olmak üzere Yetkililer bu konuda yapılan yoğun ve haklı itirazlara kayıtsız kalmadı, verginin yürürlüğe girmesi 1 yıl ertelendi, verginin kapsamında çok sayıda değişiklik yapıldı (7221 sayılı Kanun).

Şu an yeniden kamuoyunun gündeminde!

Değerli Konut Vergisi, 2021 yılı başlar başlamaz kamuoyu gündemine hızlıca giren bir kaç konu arasında yer alıyor. Bunun nedeni ise, uygulamasına ilk defa 2021 yılında başlanılacak olması! Verginin kapsamına giren kişiler açısından oldukça önemli bir konu, ancak şu an için vatandaşlarımızın büyük bir kısmını ilgilendirmiyor. Çünkü, verginin mükellefi olacak kişi sayısı oldukça az, kapsama girmeyenlerin sayısı ise oldukça fazla.

Değerli Konut Vergisi beyannameleri ne zaman ve nereye verilecek?

Mükellefler Değerli Konut Vergisine ilişkin ilk beyannamelerini 2021 yılı Şubat ayının 20. günü sonuna kadar taşınmazın bulunduğu yer vergi dairesine verecekler. Bu konu çok önemli: Değerli Konut Vergisi beyannameleri BELEDİYELERE değil, VERGİ DAİRELERİNE verilecek.

Beyan edilmesi gereken birden fazla Değerli Konut Vergisine tabi konut nitelikli taşınmaza sahip olan mükellefler (tam mülkiyet, paylı mülkiyet ve intifa hakkı sahipleri), bu taşınmazların tamamı için tek beyanname verebilecek. Gelir veya kurumlar vergisi yönünden mükellefiyeti bulunanlar, beyannamelerini bağlı bulundukları bu vergi dairelerine verecekler.

Beyannamelerin elektronik ortamda verilmesi de mümkün bulunuyor.

Ancak, beyannamenin elektronik ortamda verilmesi durumunda, beyannameye eklenecek bina vergi değerini gösteren belgenin, beyannamenin verildiği tarihi takip eden 15 gün içinde elden veya posta yoluyla ilgili vergi dairesine verilmesi gerekiyor.

Değerli Konut Vergisinde ödeme nasıl yapılacak?

Değerli Konut Vergisi beyannamelerinin verilmesi üzerine tahakkuk edecek vergiler, Şubat ve Ağustos aylarında olmak üzere iki eşit taksitte ödenebilecek. Taksitle ödemeyi tercih etmeyenler, peşin de ödeyebilecek.

Vergi, Konutun Piyasa Satış Fiyatından Değil, Emlak Vergisi Değeri Üzerinden Hesaplanacak!

Evet, gelen soruların büyük bir kısmı, Değerli Konut Vergisi’nin matrahının ne olacağı ile ilgili.

Soruların bu konuda yoğunlaşması, insanlarımızın aklının düzenlemenin değişmeden önceki şeklinde kaldığını gösteriyor. O günleri hatırlıyorum, insanlarımız bu konuda büyük bir travma yaşamışlardı. Vergi yüzünden acilen evini satanları veya satışa çıkaranları hatırlıyorum. Hiç unutmuyorum, bir dostum vasıtasıyla bana ulaşan bir kızımız, ailesinden miras kalan evde oturduğunu, Devlet memuru olduğunu, bu ev nedeniyle çıkacak vergiyi ödemesinin mümkün olmadığını ifade ederek, evi satışa çıkardığını söylemişti!

Gelen bu ve benzeri tepkiler üzerine Emlak Vergisi Kanununun Değerli Konut Vergisi ile ilgili 42-49. Maddelerinde 7221 sayılı Kanunla değişiklikler yapıldı, yaşanan kargaşaya son verildi.

Yapılan değişikliklerden birisi de, Değerli Konut Vergisinin matrahına ilişkin. Önceki düzenlemede, verginin kapsamına giren konutların vergiye esas değerlerinin Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nce oluşturulan komisyonlar tarafından tespit edilmesi öngörülmüştü. Hatta bu komisyonlar düzenleme yürürlüğe girer girmez gelişigüzel değer tespiti yaparak mükelleflere tebliğ ettiler. Konutların vergiye esas değerleri, piyasa satış fiyatlarının 5 – 10 katı olarak belirlenmişti. Bunun üzerine hemen herkes dava açtı.

7221 sayılı Kanunla ilgili maddelerde değişiklikler yapılarak, vergiye esas değerin Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nce oluşturulan komisyonlar tarafından tespit edilmesi uygulamasından vazgeçildi. Bunun yerine, konutun emlak vergisi değerinin esas alınmasına ilişkin düzenleme yapıldı.

Dolayısıyla, Değerli Konut Vergisine konutun emlak vergisi değeri esas alınacak. Ancak, sosyal medya ve bazı yazılarda verginin matrahı olarak hala piyasa satış fiyatının esas alındığını görüyoruz. Mükelleflerimizin Kanunu esas almalarını, bu tür yazılara itibar etmemelerini öneriyoruz.

Verginin kapsamına değeri 5 milyon 227 bin TL ve üzerinde olan konutlar giriyor!

Türkiye sınırları içinde bulunan mesken (konut) nitelikli taşınmazlardan 2021 yılı için bina vergi değeri 5 milyon 227 bin Türk lirasının üzerinde olanlar Değerli Konut Vergisinin konusuna giriyor. Bina vergi değeri, Emlak Vergisi Kanunu’nun 29. maddesine göre binalar için hesaplanan bedeli ifade ediyor. Söz konusu değer, taşınmazın bulunduğu yerdeki belediyeden temin edilebiliyor.

Yani, 2021 YILI İÇİN BİNA EMLAK VERGİSİ DEĞERİ 5 MİLYON 227 BİN TÜRK LİRASININ ALTINDA KONUTU VE/VEYA KONUTLARI OLANLAR, KONUT SAYISINA BAKILMAKSIZIN DEĞERLİ KONUT VERGİSİNE TABİ OLMAYACAKLAR. Örneğin, bina vergi değeri 5 milyon 227 bin Türk lirasının altında ister 1 isterse 10 adet konutu olanlar, bu vergiye tabi olmayacaklar ve bu vergiyi ödemeyecekler.

Emlak Vergisi değeri 5 milyon 227 bin TL ve üzerinde tek konutu olanlar vergiden muaf!

2021 yılında Türkiye sınırları içinde emlak vergisi değeri 5 Milyon 227 Bin TL ve üzerinde tek konutu olanlar, değerli konut vergisinden muaf olacaklar (EVK Mad. 46/b). Muafiyet, konut nitelikli taşınmaza gerek paylı mülkiyet gerekse elbirliği mülkiyet halinde malik olanlar için de geçerli. Muafiyet, verginin kapsamına giren tek konuta ortak olan eşler için de geçerli. Yani, muafiyet tek meskene hisse ile sahip olanların hisselerine ait kısım için de uygulanacak. Türkiye sınırları içinde birden fazla mesken nitelikli taşınmazı bulunanların, değerli konut vergisi konusuna giren en düşük değerli mesken nitelikli tek taşınmazı da vergiden muaf olacak (EVK Mad. 46/b).

Emlak vergisi değeri 5 Milyon 227 Bin TL’nin altında bir veya birden fazla konutun olması da, söz konusu muafiyeti etkilemiyor. Örneğin, bir kişinin 2021 yılında değerli konut vergisi kapsamına giren emlak vergisi değeri 5 Milyon 227 Bin TL’nin üzerinde bir konutu ve değerleri 5 Milyon 227 Bin TL’nin altında 3 adet konutu olduğunu varsayalım. Emlak vergisi değeri 5 Milyon 227 Bin TL’nin altında olan konutlar verginin konusuna girmediğinden ve değerli konut vergisi kapsamına giren tek konutlar da vergiden muaf olduğundan, örneğimizdeki kişi 2021 yılında değerli konut vergisi ödemeyecek.

Mükellefiyet için 5 milyon 227 bin TL'nin üzerinde birden fazla konutun olması şart!

Yukarıda da ifade ettiğimiz üzere, verginin konusuna giren 2021 yılı için bina vergi değeri 5 milyon 227 bin Türk lirasının üzerinde tek konutu olanlar Değerli Konut Vergisinden muaf bulunuyor. Değerli Konut Vergisi mükellefi olunması için, 2021 yılında bina vergi değeri 5 milyon 227 bin Türk lirasının üzerinde birden fazla konutun olması gerekiyor. Türkiye sınırları içinde birden fazla mesken nitelikli taşınmazı bulunanların, değerli konut vergisi konusuna giren en düşük değerli mesken nitelikli tek taşınmazı (intifa hakkına sahip olunması hâli dâhil) vergiden muaf bulunuyor. Bu muafiyet, kişilerin tek meskene hisse ile sahip olanların hisselerine ait kısım içinde uygulanıyor.

Örneğin, mükellef Serkan YILDIZ’ın 2021 yılı bina vergi değeri 5 milyon 500 bin Türk lirası ve 6 milyon 500 bin Türk lirası olan iki adet konutu bulunduğunu varsayalım. Değerli Konut Vergisi kapsamına giren iki taşınmazı bulunan Serkan YILDIZ, 2021 yılında Değerli Konut Vergisi mükellefi olacak. Ancak, düşük değerli (5 milyon 500 bin Türk lirası) olan konutu muaf olduğundan, bunun için vergi ödemeyecek, sadece değeri 6 milyon 500 bin Türk lirası olan konutu için Değerli Konut Vergisi ödeyecek.

Paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyet halinde durum ne olacak?

Konut nitelikli taşınmaza gerek paylı mülkiyet gerekse elbirliği mülkiyet halinde malik olunması durumunda, konut nitelikli taşınmazın, değerli konut vergisinin konusuna girip girmeyeceğinin belirlenmesinde ve matrahın hesaplanmasında taşınmazın toplam değeri esas alınacak.

Tapuda işyeri, fabrika binası, otel, arsa vb. olarak kayıtlı bulunan taşınmazlar vergiye tabi olacak mı?

Türkiye sınırları içinde bulunan mesken (konut) nitelikli taşınmazlardan 2021 yılı için bina vergi değeri 5 milyon 227 bin Türk lirasının üzerinde olanlar Değerli Konut Vergisinin konusuna giriyor.

Tapuda işyeri, fabrika binası, otel, arsa vb. olarak kayıtlı bulunan taşınmazlar Değerli Konut Vergisine tabi değil. Çünkü, konut dışındaki taşınmazlar, verginin konusuna girmiyor.

Bunun tek istisnası, tapuda işyeri olarak kayıtlı olan taşınmazların veya bağımsız bölümlerin fiilen konut olarak kullanılıyor olması. Taşınmazın konut niteliğini haiz olup olmadığı hususunun değerlendirilmesinde, taşınmazın kayıtlardaki niteliğinin yanında fiilen kullanım durumuna da bakılıyor. Yani, tapuda işyeri olarak kayıtlı olan taşınmazlar veya bağımsız bölümler fiilen konut olarak kullanılıyorsa, Değerli Konut Vergisi’ne tabi olacak.

Müteahhitlerin henüz satmadıkları konutlar vergiye tabi olacak mı?

Müteahhitlerin henüz ilk satışa, devir ve temlike konu edilmemiş yeni inşa edilen mesken nitelikli taşınmazları ilk satışa, devir ve temlike konu edilmediği sürece vergiden muaf olacak. Bu muafiyet hükmü arsa karşılığı inşaat işlerinde müteahhide kalan mesken nitelikli taşınmazlar için de uygulanacak. Söz konusu taşınmazların kiraya verilmesi veya sair surette kullanılması durumunda muafiyetten yararlanılamayacak.

Sonraki yıllarda emlak vergisi değeri düşen konutlar için beyanname verilecek mi?

Değerli konut vergisine tabi olan konut nitelikli taşınmazların daha sonraki yıllarda bina emlak vergisi değerinin, beyannamenin verileceği yılda geçerli değerli konut vergisi için esas alınan tutarın altında kalması halinde, bu durum mükellef tarafından tevsik edici belgeler ile birlikte ilgili vergi dairesine bildirilecek ve ilgili yıla ilişkin olarak beyanname verilmeyecek.

Vergiye tabi konutu satın alanların mükellefiyeti izleyen yıldan itibaren başlayacak!

Yıl içinde mükellefiyetin başlamasını gerektirecek durumun meydana gelmesi halinde mükellefiyet takip eden yıldan itibaren başlayacak, değerli konut vergisi beyannamesi de takip eden yılın Şubat ayının 20. günü sonuna kadar verilecek. Örneğin, değerli konut vergisine tabi mesken nitelikli taşınmazı 2021 yılı içerisinde satın alan kişinin mükellefiyeti takip eden yıldan itibaren başlayacak ve beyanname 2022 yılı Şubat ayının 20. günü sonuna kadar verilecek.

Beyanname her yıl yeniden verilecek mi?

Evet, şu an için mükelleflerin her yıl Değerli Konut Vergisi beyannamesi vermeleri gerekiyor. Ancak, bunun sürdürülebilir olmadığını, veriler geldikçe her yıl beyanname verilmesi uygulamasından vazgeçileceğini ve emlak vergisinde olduğu gibi verginin beyanname aranılmaksızın otomatik olarak her yıl tahakkuk ettirileceğini düşünüyorum. Ama bunun için henüz erken. Çünkü, verginin konusuna giren konutlarla ilgili olarak Maliye’nin elinde şu an için yeterli veri bulunmuyor. Peki, Maliye’nin vergiyi beyanname aranmaksızın tahakkuk ettirme yetkisi var mı? Evet, Maliye’nin, Değerli Konut Vergisini beyanname aranmaksızın tahakkuk ettirme yetkisi var (EVK Mad. 49)!

Değerli Konut Vergisi ertelenebilir mi?

Maliye’nin Değerli Konut Vergisi beyannamelerini verme ve ödeme sürelerini üç aya kadar uzatma yetkisi bulunuyor (EVK Mad.49). Pandemi nedeniyle bazı sürelerin uzatıldığı hususu dikkate alındığında, Değerli Konut Vergisi beyannamelerinin verilme ve ödeme sürelerinin üç aya kadar uzatılması mümkün. Ancak, şu an için böyle bir erteleme eğilimi bulunmuyor.

Maliye, Değerli Konut Vergisi’ne hazır!

Değerli Konut Vergisine ilişkin beyanlar 1 – 20 Şubat tarihleri arasında yapılacak. Beyanların kağıt ortamında veya elektronik ortamda verilmesi mümkün. Maliye, vatandaşların sıkıntı yaşamaması için günler öncesinden elektronik beyanname sistemini hazır hale getirdi.
Uygulamayı bekleyip göreceğiz.

Yazara Ait Diğer Yazılar Tüm Yazılar