Emlak piyasası ve gelecek senaryoları

İSTEB Koop Yönetim Kurulu Bşk. ULVİ ÖZCAN

 Emlak her zaman iyi bir yatı­rım olmakla birlikte bugün­lerde dünyanın içinde bulundu­ğu konjektör nedeniyle pek geçer akçe değil … Yaşadığımız süreç itibarıyla savaş nedeniyle dünya­nın içinde bulunduğu durum dış ticareti durdurmuş, dış ticarette kazanılan paranın her zaman son park yeri emlak piyasasına para gelmez olmuştur.

Bunun yerine tercih edilen kıy­metli madenler; özellikle altın ve gümüş, son iki yıldır (2024- 2026) oldukça agresif bir yükse­liş trendi içine girmiştir. İçinde bulunduğumuz Mart 2026 itiba­rıyla piyasalara baktığımızda, bu yükselişin hem küresel hem de yerel sebeplerle tarihi zirvelere ulaştığını görüyoruz.

Bugün başta ihracat yapan­lar olmak üzere farklı kesimler­de TL’nin çok değerli olmasından söz ediliyor ancak geniş bir kabul ile hükümetin tercihi nedenler­le döviz kurunun yukarı çıkma­sına izin vermeyeceği de uzman­larca ifade ediliyor. Ancak geçmi­şe bakarsak hiçbir devalüasyonu hükümetlerin tercihi olarak yap­madığını da görebiliriz. Döviz ku­rundaki artış ile emlak piyasası arasındaki ilişki, Türkiye gibi it­hal girdi maliyetlerinin yüksek ol­duğu ekonomilerde oldukça kar­maşık ve çok boyutludur. Bu du­rum, piyasayı hem "maliyet" hem de "yatırım" açısından etkiler.

Döviz yükselince emlak sektöründe yaşanan değişimler

1 İnşaat maliyetleri ve yeni konut fiyatları

Döviz artışının en doğrudan et­kisi üretim aşamasında görülür. İnşaat sektöründe kullanılan de­mir, çimento, enerji ve teknolojik donanım gibi kalemlerin fiyatla­rı ya doğrudan dövize endekslidir ya da üretim süreçleri dövizden etkilenir.

● Maliyet enflasyonu: Dö­viz artınca inşaat maliyet endek­si yükselir.

● Arz sıkıntısı: Müteahhit­ler, maliyet önünü göremedikleri dönemlerde yeni projelere başla­maktan çekinebilir. Bu da piyasa­daki sıfır konut arzının azalması­na ve dolaylı olarak fiyatların art­masına neden olur.

2 İkinci el piyasasına yan­sıma

Yeni konutların fiyatları mali­yetler nedeniyle yükselince, ikin­ci el konut sahipleri de mülkle­rinin değerini döviz bazında korumak veya piyasa rayicine uy­durmak için fiyatlarını yukarı çe­kerler. Bu durum genellikle "psi­kolojik fiyatlama" ile başlar ve pi­yasa geneline yayılır.

3"Güvenli liman" etkisi

Dövizdeki dalgalanma arttı­ğında, yatırımcılar ellerindeki li­kit paranın (TL) değer

kaybını önlemek için emlak ya­tırımına yönelebilirler. Eğer dö­vizdeki artış çok hızlı ve sertse, yatırımcılar kâr realizasyonu ya­parak dövizden çıkıp somut var­lık (emlak) almayı tercih edebi­lirler. Bu talep artışı, fiyatların daha da yükselmesini tetikler.

4 Alım gücü ve kredi erişimi (negatif etki)

Madalyonun diğer yüzünde ise döviz artışının yarattığı ekono­mik belirsizlik vardır:

● Faiz oranları: Döviz artı­şı genellikle enflasyonu tetikler; enflasyonla mücadele için faiz­ler yükseltilirse, konut kre­disi maliyetleri artar.

● Talep düşüşü: Kre­di faizleri yükseldiğinde, orta ve dar gelirli grubun ko­nuta erişimi zorlaşır. Bu da sa­tış hacminin düşmesine neden olabilir.

Bu analizleri yaptıktan sonra herkesin karşısında kendi ter­cihi kalıyor, biz ancak olumlu ve olumsuz senaryoları takdirleri­nize sunabiliyoruz.

Burada yol sizin seçiminiz. "Herkesin gittiği yoldan git­me," dendiğinde akla genellikle o meşhur Robert Frost dizesi ge­lir: "Daha az katedilmiş olanı seç­tim ve bu tüm farkı yarattı. " Bu sadece bir tavsiye değil, aslında bir strateji ve cesaret meselesi­dir. Çoğunluğun izlediği yol ge­nellikle güvenli, test edilmiş ama bir o kadar da kalabalıktır. O yol­da sürprizlere yer yoktur ama zir­veye ulaştığınızda orada sizinle birlik­te bin­lerce ki­şi daha olacak­tır. Kendi yolunu çiz­menin getir­diği o eşsiz avantajlara ve riskle­ri siz değerlendireceksiniz. Kü­çük bir hatırlatma: Kendi yolunu açanlar başta her zaman "de­lilikle" suçlanır, başarıya ulaştıklarında ise "dahi" olarak anılırlar.

Sonuç itibarıyla Ulvi Öz­can olarak ben satıcı olsam bu piyasalarda satmak zorunda olduğum, zor satılan bir mülk sahibi olsam bugünkü piyasa koşullarında “çok kasmadan” satar hatta, yarısı nakit aldık­tan sonra yarısı için de iyi ya­tırım değeri olan veya hızlı sa­tılabilir mülklerin olduğu takas tekliflerini dikkate alırım. Alıcı pozisyonda olduğum takdirde ise iyi mülkün bugünkü piyasa koşul­larında alınacağını bilir, çok do­laşır bir yere karar veririm. Ama her yiğidin yoğurt yiyişi ayrıdır, farklı fikirlere de saygı duyarım.