Gayrimenkulde belirsizlik içinde yol alma (Navigating the Fog)

Gayrimenkul piyasasında bazen öyle an­lar olur ki, bütün modeller, bütün ezber­ler, hatta yıllardır kullandığınız bütün “oku­ma biçimleri” sisin içinde kalır. PwC-ULI’nin Gayrimenkulde Gelişen Trendler Avrupa 2026 Raporu’nda kullandığı o ifade “Naviga­ting the Fog” aslında son birkaç yıldır hepi­mizin hissettiği duyguyu tarif ediyor.

Ne tam bir durgunluk var, ne de net bir toparlanma. Ne fiyatlama davranışları rasyonel zemine oturmuş durumda, ne de yatırımcı risk iştahı tamamen kaybolmuş. Arada bir yerdeyiz, gi­dip geliyoruz…

Geçtiğimiz hafta içerisinde sektörün üç önemli isminin Ersun Bayraktaroğlu, Neşe­can Çekici ve Firuz Soyuer’in raporu birlikte el aldıkları bir etkinlik gerçekleştirildi. Üzü­lerek de olsa katılamadım; ancak raporu in­celeme şansım oldu. Görüşlerimi aktarmaya gayret edeceğim… Öncelikle, raporda öne çı­kan yeni tema başlıkları bizim coğrafyada da yeni bir yol arayışını kaçınılmaz kılıyor…

Diğer taraftan, raporun altını çizdiği önem­li bir gerçek var: klasik konut piyasası dün­yada da kendi ağırlığını artık tek başına taşı­yamıyor. Yüksek faiz ortamı, maliyet baskı­sı, demografideki kaymalar ve değişen yaşam tarzları; yatırımcıyı da, geliştiriciyi de fark­lı segmentlere yönlendiriyor. Türkiye’de ise çoğu zaman “konut fiyatı ne olacak?” sorusu­na sıkışıp kalıyoruz. Oysa tabloyu genişletti­ğimizde, tıpkı raporda olduğu gibi, çok daha farklı bir resim çıkıyor karşımıza…

Örneğin datacenter yatırımları… Bundan 10 yıl önce gayrimenkulün konusu bile değil­di. Şimdi PwC raporunda “essential infrast­ructure investment” kategorisinde, büyü­menin ana eksenlerinden biri olarak geçiyor. Enerji altyapısı, veri güvenliği, cloud kapasi­tesi… Bizde hala bu alanı konuşan çok az ama işte o sessizlik bazen fırsatın kendisidir. Bu tür altyapı yatırımlarının bölgesel kalkınma üzerindeki etkisini birkaç yıl sonra çok daha somut göreceğiz…

Dünyada da talep güçlü, üretim yok

Öğrenci konutları da aynı şekilde raporda “demographics will define demand” başlığı­nın altına yerleşmiş durumda. Yani talep artık nüfustan, göçten, mobilite tercihlerinden ge­liyor. Türkiye’de yıllardır söylediğimiz, “talep güçlü, üretim yok” cümlesi küresel ölçekte de teyit edilmiş durumda. Son yıllarda uluslara­rası fonların bu alana ilgisi, bizdeki arz açığı­nın aslında ne kadar büyük ve kronik olduğu­nu dışarıdan gösteren bir ayna işlevi görüyor…

Serviced apartments tarafı da yine PwC– ULI’nin trend setinde öne çıkan segmentler­den biri. Turizmin niteliği değiştikçe, iş se­yahatleri uzadıkça, hibrit yaşam biçimi yay­gınlaştıkça bu segment klasik otel-konut ayrımının tam ortasında kendine özgü bir yer açıyor. Türkiye’de özellikle İstanbul ve Antal­ya bu konuda potansiyeli yüksek şehirler…

Ve sağlık altyapısı… Raporun “niche to es­sential real estate” başlığında geçen en kritik alanlardan biri. Yaşlanan nüfus, kronik hasta­lık yükü, bakım ihtiyacının artması… Bunlar yalnızca sağlık politikası konusu değil; aynı zamanda gayrimenkulün yeni ölçeği. Türki­ye’de bence en az konuştuğumuz ama en çok ihtiyaç duyacağımız segmentlerden biri. Ben­zer şekilde retirement (emeklilik odaklı ya­şam) projeleri de orta vadede kaçınılmaz ola­rak gündeme gelecektir.

Co-living ise genç kuşağın konuta erişim krizinin bir yan ürünü olarak tüm dünyada hızla yayılıyor. Rapor bu alanı “affordabilit­y-driven models” içinde değerlendiriyor. Tür­kiye’de henüz ölçeği sınırlı ama 25-40 yaş ara­lığının gelir-kira makası açıldıkça, paylaşım temelli bu modeller kaçınılmaz şekilde görü­nür hale gelecektir.

Affordable housing (erişilebilir konut) ise tüm başlıkları birbirine bağlayan o temel so­ruyu tekrar önümüze getiriyor: Biz hangi gelir grubu için, hangi finansman modeliyle, hangi arazi politikasını uyguluyoruz? PwC-ULI ça­lışmasında bu segment, “critical but structu­rally under-supplied” olarak geçiyor. Yani ih­tiyaç büyük ama modeller eksik. Türkiye için bu ifade neredeyse birebir geçerli. Talep güç­lü, arz pahalı; finansman kısıtlı, maliyet yük­sek; genç kuşak sıkışmış; üretici temkinli. Do­layısıyla belirsizliğin içinde “yol alma” arayışı tam da burada düğümleniyor.

Kısacası PwC’nin 2026 raporu bize “dünya artık konutu merkeze koyup diğer segment­leri onun etrafında sıralamaktan ziyade; gay­rimenkulün bütün segmentleri, teknoloji ve demografi tarafından yeniden tanımlanıyor” ifadelerini söylüyor…