Gayrimenkulde kaldıraçlı büyümenin eski ritmi: Paraya takla attırmanın Türkiye serüveni
Prof. Dr. Ali HEPŞEN
ali.hepsen@dunya.comGayrimenkul sektöründe "Kredi faizleri ne olacak?, Konut fiyatları nereye gider?, İnşaat maliyetleri düşer mi?" gibi tartışmaları yıllardır yapıyoruz. Ama çoğu zaman bu soruların arkasındaki ana meseleyi kaçırıyoruz.
Gayrimenkul dediğimiz dünya, aslında finansal kaldıraç dünyasıdır. Ve kaldıracı doğru kullanan; sermayesini, üretim kapasitesini, hatta sektör içindeki pozisyonunu kendi döngüsü içinde büyütür. Zira, finansal kaldıraç, aynı özkaynakla daha büyük bir yatırım yapabilmeyi ve bu yatırımın getirisini hızlandırabilmeyi sağlayan bir çarpandır.
Ben buna bir süredir “finansal kaldıraçtan faydalanarak paraya takla attırmak” diyorum. Başlığı da özellikle bu şekilde tercih ettim. Bu ifade günlük bir ifade gibi gelebilir; ama arkasında Türkiye’nin özellikle 2010’lar boyunca çok iyi bildiği bir mekanizma var. Bugün bu ritim değişti, evet; fakat o dönemin nasıl işlediğini anlamadan bugünü yorumlamak zor. Çünkü gayrimenkulde sermaye, kredi, kira, nakit akışı, zamanlama ve fon mekanizmaları aynı anda çalışır. Doğru kurulduğunda gerçekten “paraya takla attırır.”
Konut kredisi: Taklayı başlatan en basit kaldıraç
Hane halkı açısından finansal kaldıracın en net uygulanabildiği alan konut kredi mekanizmasıdır. Özellikle de Ağustos 2023 öncesine kadar. Örneğin, yatırımcının 1 milyon TL’lik bir ev için 300 bin TL peşinat koyduğunu varsayalım. Değer 1 milyon TL’den 1 milyon 150 bin TL’ye çıktığında oluşan 150 bin TL’lik artışın tamamı özkaynak tarafına yazılır. Yani fiyat sadece yüzde 15 artmışken özkaynak yüzde 50 büyür. Bu, basit bir fiyat artışından ibaret değildir; kredi kaldıraç mekanizmasıdır. Türkiye’de konut kredisi uzun yıllar bu çarpanı agresif biçimde çalıştırdı. Faizlerin düşük olduğu dönemlerde fiyat hareketlerinin neden bu kadar hızlı olduğunu hatırlayan hatırlar.
Ama işin ince bir çizgisi de var; “kaldıraç hem büyütür hem daraltır.” Takla attıran mekanizma, yanlış zamanlama olduğunda sermayeyi zemine indirir. Gayrimenkulün doğası hep bu ikili ritimden beslenir. Krediyi yok sayamazsınız; kaldıracı da görmezden gelemezsiniz. Önemli olan hangi nakit akışıyla ve hangi zamanlama içinde kaldıraç kullanacağınızı bilmektir.
BDDK’nın Ağustos 2023 kredi sıkılaştırma tedbirleri, hane halkının kaldıraç kapasitesini neredeyse sıfırladı. Atılması gereken önemli bir adımdı, cesurca karar alındı ve uygulandı diye düşünüyorum. Bu düzenlemelerle birlikte; ikinci konuta sahip olmak isteyenler açısından konut kredisine erişim fiilen daraldı, ikinci konut için Kredi/Değer oranları dip seviyelere çekildi, peşinat yükü sert biçimde yükseldi, bankaların gelir-testleri nedeniyle kredi iştahı azaldı ve sonuçta kredi alsanız bile toplam maliyet kaldıraç avantajını ortadan kaldırdı. Bugün geldiğimiz noktada kredi hala kaldıraçtır ama artık “takla attıran” değil; çoğu zaman “hareket alanını kısaltan” bir kaldıraç.
Kaldıraç büyütür ama yanlış kurulursa aynı hızla küçültür
Nakit akışı ile borç akışı birbiriyle çeliştiğinde mekanizma tersine döner. Zira nakit akışını soyut; borç finansman yükünü ise son derece somut bir gerçeklik olarak tanımlamak yanlış olmaz. Gayrimenkulde tersine dönme, yani kaldıracın olumsuz etkisi; inşaatın yavaşlaması, faizlerin beklenenden hızlı yükselmesi, satış temposunun düşmesi, kira performansının zayıflaması ve değerleme geri çekilmeleriyle görünür.
O yüzden dikkatli olmak gerekir. Finansal kaldıraçtan faydalanarak paraya takla attırmak, bir dönem Türkiye’nin konut piyasasında çok güçlü çalışan bir mekanizmaydı. Bugün kredi kanadı kapalı olduğu için aynı ritimde işlemiyor, evet; ama kaldıraç mantığı hala geçerli. Yanlış zamanda kullanılan borç, büyümeyi değil yükü artırır; doğru zamanda kurulan kaldıraç ise sermayeyi hızla büyütür. Aynı şekilde, yanlış projeye girildiğinde kaldıraç getiriyi azaltır, fakat doğru projede uygulandığında ölçeği hızlandırır. Bugünün gayrimenkul sektöründe oyunu belirleyen artık çok parası olanlar değil; parasını doğru kaldıraçla yönlendirebilenlerdir.
