Gayrimenkulde yeni modeller, eski alışkanlıklar

Geçtiğimiz günlerde mode­ratörlüğünü yaptığım Ye­nilikçi Yatırımcı Zirvesi’ndeki “Gayrimenkulde Yeni Erişim ve Yatırım Modelleri: Parçalı Sahiplikten Dijital Çözümle­re” panelimizde ilginç bir du­rum vardı.

Panelde fon yöne­tenler, düzenleyici tarafı bilen isimler, konuta erişimi fark­lı yöntemlerle çözmeye çalı­şan girişimciler ve dijital platform temsilcileri vardı. Bu kadar fark­lı perspektifin bir arada olduğu bir ortamda tartışmanın dağılmasını beklerdim açıkçası. Ama dağılma­dı diye söylesem yanlış olmaz. Zi­ra, konu dönüp dolaşıp hep aynı ye­re geldi, insanlar artık ister barın­ma ihtiyacı için olsun ister yatırım amacıyla, gayrimenkule eskisi ka­dar kolay ulaşamıyor.

Erişim arayışı

Aslında yeni modellerin çıkış noktası da tam olarak burada başlı­yor. Bugün konuşulan yapıların bü­yük kısmı yüksek giriş maliyetini aşağı çekmeye çalışıyor. Kimi bunu fon yapısıyla yapıyor, kimi parçalı sahiplik yaklaşımıyla ilerliyor, ki­mi dijital erişim üzerinden gidiyor, kimi de konut edinim sürecini baş­tan kurgulamaya çalışıyor.

Özellikle dijital platform tara­fındaki yaklaşım dikkat çekici. Sa­nırım yakın gelecekte bu alanı da­ha çok konuşmaya başlayacağız. Yatırımcı artık bir mülkün tama­mını almak zorunda kalmadan o varlığın ekonomik faydasına or­tak olabiliyor.

Kira gelirine erişi­yor, değer artışına katılıyor. Üste­lik operasyonel süreçlerle de doğ­rudan uğraşmıyor. Kağıt üzerinde bakınca mantıklı görünüyor. Çün­kü bugünün yatırımcısı için mese­le artık yalnızca “ev sahibi olmak” değil. Büyük şehirlerde tek başına bir gayrimenkulün tamamına ulaşmak giderek zorlaşıyor. İn­sanlar da doğal olarak daha dü­şük giriş maliyetli alternatifle­re yöneliyor.

Gördüğüm kada­rıyla yeni modeller tam burada başka bir alan açmaya çalışı­yor. Fiziksel mülkiyet ile eko­nomik faydayı birbirinden ayı­rıyor. Mülkün tamamına sahip olmuyorsunuz belki ama onun ürettiği değere ortak oluyorsunuz. İşin zor tarafı da burada başlıyor zaten. Çünkü yatırımcı artık yal­nızca gayrimenkule değil, siste­min tamamına güvenmek zorunda. Platforma güvenecek, değerlemeye güvenecek, gelir dağıtımına güve­necek, çıkış mekanizmasının ger­çekten çalışacağına inanacak.

Mevzuat sınırı

Panelde en fazla konuşulan baş­lıklardan biri de düzenleme tara­fıydı. Mevcut kitle fonlaması mev­zuatı gayrimenkul geliştirme pro­jelerine yönelik fonlamaya izin vermiyor. Tebliğin 12/2’nci mad­desi bu konuda oldukça net. Plat­formların gayrimenkul projeleri­nin geliştirilmesi ve girişim şirket­lerine iştirak edilmesine yönelik kitle fonlaması faaliyeti yürüteme­yeceği açık şekilde ifade ediliyor.

Dünyada gayrimenkul tokeni­zasyonu konuşulurken Türkiye’de bu alanın hala oldukça sınırlı bir çerçevede kalması önümüzdeki dö­nemde daha fazla tartışılacak gi­bi duruyor. Elbette kontrolsüz bir alan oluşsun kimse istemez. Özel­likle gayrimenkul gibi güvene da­yalı bir piyasada bunun yaratacağı hasar büyük olur.

Ama diğer taraf­tan teknoloji değişiyor, yatırımcı davranışı değişiyor, piyasa değişi­yor. Mevzuatın tamamen eski ref­lekslerle kalması da sistemi ya­vaşlatıyor. Burada mesele sınırsız serbestlik değil zaten. Değerleme zorunluluğu, bağımsız denetim, yatırımcı limitleri ve şeffaf rapor­lama gibi mekanizmalarla bu alan yeniden değerlendirilebilir. Çünkü bu alan konuşulmadıkça mesele or­tadan kalkmıyor. Sadece gri alanda büyümeye devam ediyor.

Panelin genel havasına bakınca piyasanın daha küçük tutarlı, daha erişilebilir ve daha likit modellere doğru hareket ettiği açıkça görü­lüyor. Özellikle genç yatırımcı ta­rafında bu talep oldukça belirgin. Büyük birikimi olmayan ama gay­rimenkule bir şekilde erişmek is­teyen ciddi bir kitle oluşuyor. Ama aynı anda başka bir gerçek de ça­lışmaya devam ediyor. İnsanlar ye­nilik istiyor ama güveni de kaybet­mek istemiyor.

Dolayısıyla bu işin teknolojiyle birlikte hukuki çerçe­ve, değerleme altyapısı ve yatırımcı güveni tarafında da aynı anda iler­lemesi gerekiyor. Aksi halde ilk cid­di problemde sistem geri sarıyor. Bunu farklı sektörlerde daha önce gördük. Önümüzdeki dönemde bu modellerin daha fazla konuşulaca­ğını düşünüyorum. Hatta bazıları ciddi ölçekte büyüyecek. Ama bu­rada ölçüyü kaçırmamak lazım. Bu modeller tek başına konut sorunu­nu çözmüyor. Çünkü mesele hala aynı yerde duruyor. Gelir seviyesi ayrı yere gitti, konut fiyatı ayrı ye­re. Finansman maliyeti ortada. Ye­ni modeller bu denklemi tamamen değiştirmiyor belki ama insanlar için, özellikle yatırım boyutunda, farklı bir kapı açmaya çalışıyor.