Kentsel dönüşümde çoğunluk güçlendi: Peki güven ve finansman ne olacak?

Kentsel dönüşümde son dönemde peş peşe iki önemli adım geldi. İlki, 4 Şubat tarihli dü­zenlemeydi. Orada daha çok karar alma süreçle­rini kilitleyen başlıklara müdahale edildi. İkin­cisi ise Nisan başında Bakanlığın açıkladığı ye­ni kredi paketi oldu. Bu kez finansman tarafında daha somut bir çerçeve görüyoruz. İstanbul’da riskli yapıların dönüşümü için Dünya Bankası finansmanlı program kapsamında ilk yılı öde­mesiz, 180 ay vadeli, aylık %0,69 oranlı ve 3 mil­yon TL’ye kadar kredi imkanı duyuruldu. Bunun yanında bazı gruplar için ek faiz indirimleri de açıklandı.

Tek konutu olan maliklerden orta ve düşük gelirli hanelere, belirli sosyal gruplardan enerji verimli binalara kadar uzanan bir öncelik­lendirme var. Başvuru sürecinin de müteahhit, sistem kaydı, proje onayı, e-Devlet başvurusu ve banka aşamalarından oluşan daha kontrollü bir yapıda tasarlandığı görülüyor.

Karar hızı…

Bu iki adımı birlikte değerlendirmek gerekir. Devlet bir yandan 4 Şubat düzenlemesiyle karar süreçlerini hızlandırmak istiyor, bir yandan da 4 Nisan açıklamasıyla finansman ayağını daha görünür hale getiriyor. Açık konuşayım, bu ala­nı uzun süredir izleyen biri olarak bunu önemli buluyorum.

Kentsel dönüşüm Türkiye’de çoğu zaman yal­nızca teknik bir inşaat meselesi gibi ele alındı. Oysa uygulamada dosyalar bazen finansmandan, bazen maliklerden bazen de idarelerden kaynak­lı nedenlerle tıkanıyor. 4 Şubat düzenlemesinin önemli tarafı buydu. Karar mekanizmasını, özel­likle riskli yapılar tarafında, daha erken aşamada çalıştırma iradesi ortaya kondu. Bu yaklaşımın neden gerekli olduğunu anlamak zor değil. Dep­rem riski olan bir yapı söz konusuysa, aylarca hatta yıllarca süren tıkanmaların kamu açısın­dan da toplum açısından da taşınabilir bir tarafı kalmıyor. Bu yüzden çoğunluğun önünü açan bir yaklaşımın gelmiş olması kendi içinde anlaşılır.

Kredi çerçevesi…

Ama işin diğer yarısı da var. Orası da finans­man. Zaten Bakanlığın yeni kredi paketini önem­li kılan taraf biraz burada. Çünkü Türkiye’de uzun zamandır kentsel dönüşüm konuşulu­yor ama dönüşümün mali mimarisi çoğu zaman ya eksik kalıyordu. Oysa yeni açıklanan paket­te kredi yalnızca bir rakam olarak verilmemiş. Kimlerin öncelikli olacağı, hangi koşullarda baş­vurulacağı, başvuru zincirinin nasıl işleyeceği ve hangi gelir disiplini içinde kullandırılacağı da ta­rif edilmiş durumda.

Saha gerçekleri…

Benim burada asıl dikkat çekmek istediğim nokta ise kentsel dönüşümde finansman dedi­ğimiz mesele sadece bireye kredi açmak değil­dir. Her parselin ekonomik kapasitesi aynı değil. Her mahallenin gelir yapısı da aynı değil. Bazı bölgelerde 3 milyon TL’lik kredi gerçekten dö­nüşümü yapmaya imkan yaratır. Bazı bölgeler­de ise bu destek tek başına yeterli olmaz. Çün­kü sadece inşaat maliyeti değil, geçici taşınma maliyeti, kira baskısı, maliklerin gelir seviyesi, projenin toplam fizibilitesi ve müteahhidin bu­nu hangi güçle üstleneceği ile de ilgili bir bütün­cül yapıdan bahsediyoruz. O yüzden açıklanan finansman paketini doğru okumak gerekir. Bu adım önemlidir. Ama bunu bütün mahallelerde aynı etkiyi yaratacak tek çözüm gibi görmek de doğru olmaz.

Zaten kentsel dönüşümün en zor tarafı da bu­rada başlıyor. Yüksek değer üreten alanlarda dö­nüşüm nispeten daha kolay ilerliyor. Fakat gelir düzeyi daha kırılgan bölgelerde, yalnızca borç­lanmaya dayalı bir modelin sınırları daha hızlı görülüyor. Bu yüzden önümüzdeki dönemde kre­di desteğinin yanında proje bazlı ek modellerin, kira desteklerinin, belki daha güçlü kamusal kat­kıların ve farklı gelir gruplarını birlikte düşünen finansman tasarımlarının da konuşulması gere­kecek. Çünkü dönüşüm sadece bina yenilemek değil. Aynı zamanda insanların yaşadığı çevreyi, mali yükünü ve barınma imkanını yeniden kur­mak demek.

Sonuçta bugün geldiğimiz yerde şunu söyleye­biliriz. Kentsel dönüşüm tarafında karar süreç­lerini hızlandıran ve finansman desteğini daha görünür hale getiren bir çerçeve kuruluyor. Bu, az şey değil. Hatta uzun süredir beklenen bir yön değişimi. Ama sahadaki başarı, mevzuatın gücü kadar uygulamanın açıklığına da bağlı olacak. Malik hesabı net görecek, projeyi anlayacak, sü­recin nereye gittiğini takip edebilecek. O zaman kredi de yerine oturur, çoğunluk kararı da daha az tartışılır hale gelir. Kentsel dönüşümde iş en sonunda yine aynı yere çıkıyor. Hız önemli. Fi­nansman önemli. Ama bunların sağlam sonuç üretmesi için güven duygusunun da aynı ölçüde korunması gerekiyor.