Konut finansmanında yeni denge: BDDK’nin TFŞ’lere yönelik son düzenlemeleri

Konut finansmanını son birkaç yıldır oldukça farklı koşullar altında şekilleniyor. Ağustos 2023’te başlayan kredi sıkılaştırıcı tedbirlerin üze­rinden üç yıl geçti. Bu dönemde konut kredilerinin kullandırım koşulları değişti, kredi faizleri yüksel­di, ipotekli satışların toplam satışlar içindeki ağır­lığı bir dönem belirgin biçimde geriledi. Diğer ta­raftan beklentinin aksine konut satışları ise aynı ölçüde gerilemedi.

Üç yıllık tabloya baktığımızda konut almak iste­yenlerin önemli bir bölümünün banka kredisi kul­lanamasa ya da kullanmak istemese bile piyasadan tamamen çekilmedi. Tasarruf finansman şirketle­rinin son dönemdeki hızlı büyümesini de bu deği­şim içinde değerlendirmek gerekiyor.

Temmuz ayı başındaki yazımda sektöre yönelik düzenlemeleri ele almıştım. O tarihte gördüğümüz tablo, tasarruf finansmanının konut finansmanı içinde daha kalıcı bir yere doğru ilerlediğini düşün­dürüyordu. Aradan çok uzun zaman geçmeden BD­DK’dan geçtiğimiz hafta yeni düzenlemeler geldi.

Büyümenin yeni çerçevesi

Bu kez düzenlemelerin ağırlığı biraz daha fonla­rın yönetimi ve risklerin sınırlandırılması tarafın­da. Tasarruf fon havuzlarında ve şirket hesapların­da biriken kaynakların nerelerde değerlendirilebi­leceği daha sıkı biçimde belirleniyor. TL cinsi özel cari ve katılma hesapları, belirli kira sertifikaları ile düşük risk grubundaki katılım esaslı yatırım fonları öne çıkıyor. Günlük nemasız bakiye için de tasarruf fon havuzunun binde 2’si oranında sınır getiriliyor. Sözleşmeler tarafında da yeni sınırlar var.

Bir kişinin aynı şirketle yapabileceği sözleşme sayısı biri taşıt, diğeri konut veya çatılı işyeri olmak üzere ikiyle sınırlandırılıyor. Konut veya çatılı iş­yeri finansmanında kişi ya da risk grubu bazında azami tutar 62,5 milyon TL’ye yükseltiliyor. Yük­sek tutarlı sözleşmelerin toplam sözleşmeler için­deki payı ise genel olarak %5’i geçemeyecek.

Ben bu düzenlemeleri sektörün büyümesini sı­nırlama çabasından çok, büyümenin hangi sınırlar içinde gerçekleşeceğini belirleme çabası olarak gö­rüyorum. Çünkü rakamlar birkaç yıl önceki rakam­lar değil. TCMB’nin Mayıs 2026 Finansal İstikrar Raporu’nda tasarruf finansman şirketlerine ayrı­ca yer verilmesi de bunu destekliyor. TFŞ’lerin ko­nut finansmanı bakiyesi yaklaşık 50 milyar TL se­viyesinde. Toplam konut finansmanı içindeki payı %10’a yaklaşıyor.

Yüzde 10 küçümsenecek bir oran değil. Sektö­rün sonraki aylarda devam eden büyümesi dikkate alındığında bugün bu payın daha yukarıda olduğu­nu tahmin edebiliriz. Tahmin ediyorum ki, bugün gelinen noktada %15 civarına yaklaşmış olması şa­şırtıcı olmaz.

Bundan birkaç yıl önce konut finansmanı denil­diğinde neredeyse doğrudan banka konut kredile­rini konuşuyorduk. Bugün ise tasarruf finansman şirketleri de dahil olmak üzere farklı kanallar üze­rinden konutun finansmanının söz konusu oldu­ğunu görebiliyoruz.

Ölçek değişirken

BDDK’nın peş peşe yaptığı düzenlemeleri bu gelişmelerden bağımsız düşünmemek gerekiyor. Tasarruf finansman şirketlerinin düzenleyici çerçeveye alındığı ilk dönemde tartışma daha çok sistemin güvenilirliği, müşteri tasarruflarının ko­runması ve hukuki altyapı üzerinden yürüyor­du. Şimdi fonların hangi yatırım araçlarında de­ğerlendirileceğini, likiditeyi, yüksek tutarlı söz­leşmelerin toplam içindeki ağırlığını ve aynı risk grubuyla yapılabilecek sözleşmeleri konuşuyo­ruz. Sektörün ölçeği değiştikçe düzenlemenin ko­nusu da değişiyor.

Belirttiğim gibi geçen haftaki yeni kararlar yü­rürlüğe girdi ve fakat bunların gayrimenkul piya­sasında doğrudan bir daralma yaratmasını bek­lemiyorum. Konut ve çatılı işyerinde 62,5 milyon TL’lik üst sınır piyasanın oldukça geniş bir bölü­münü kapsıyor. Yüksek tutarlı sözleşmelere geti­rilen %5 sınırı ise şirketleri az sayıda büyük söz­leşme yerine daha geniş bir müşteri tabanına yö­neltebilir. Bunun etkisini özellikle orta segment konutlarda görmek mümkün.

Fonların düşük riskli ve likit araçlarda tutulma­sına yönelik yaklaşımı da önemli buluyorum. Bura­da yönetilen kaynak sıradan bir şirket nakdi değil. Tasarruf sahibinin ileride konutuna, işyerine veya aracına dönüşmesini beklediği para. Sektör büyü­dükçe bu fonların korunması ve gerektiğinde hızla likide edilebilmesi daha fazla önem taşıyor.

Üç yıl önce kredi kanalında başlayan sıkılaşma­nın ardından bugün farklı bir konut finansmanı ya­pısı oluşuyor. Banka kredileri yeniden bir miktar hareketlenirken TFŞ’ler de büyümeye devam edi­yor. Birinin büyümesi diğerinin küçülmesi anla­mına gelmiyor. Önümüzdeki dönemde konut piya­sasını değerlendirirken “konut kredileri ne kadar büyüdü?” sorusunun tek başına yeterli olacağını düşünmüyorum. Konutun finansmanını kim sağ­lıyor, hangi kanaldan sağlıyor ve bu kanalların top­lam içindeki ağırlığı nasıl değişiyor? Sanırım bun­dan sonra biraz da bunlara bakacağız.