Konut finansmanında yeni kanal arayışı

En son yazacağımı en baştan yazarak başla­mak istiyorum: Türkiye’de konut finans­manına yeni kanallar eklemek zorundayız. Banka kredisine rakip olacak kanallardan söz etmiyorum. Onu tamamlayacak, bazı yerde ra­hatlatacak, bazı yerde daha uzun vadeli kaynak yaratacak yapılardan söz ediyorum. Çünkü or­tada sadece konut almak isteyen hanehalkı yok. Üretici var. Proje geliştiren şirket var. Tasarruf ederek konuta ulaşmaya çalışan aile var. Aşa­malı ödeme modelleri var.

Bir de bütün bu ya­pıların içinde geleceğe yayılmış alacaklar var. Görünen, ölçülebilen, sözleşmeye bağlanmış, zaman içinde nakde dönecek alacaklar. Türki­ye Menkul Kıymetleştirme Şirketi (TMKŞ)’nin yaptığı işleri bu yüzden önemli buluyorum. Geçtiğimiz hafta yaptığım bir ziyarette aslında ne kadar önemli bir misyona sahip olduklarını kendilerinden tekrar tekrar dinledim ve açıkça­sı hala gereken önemi verdiğimizi de düşünmü­yorum.

Yapı çok teknik görünüyor olabilir ama özü sade aslında. Gelecekte nakit akımı yarata­cak bir alacak havuzu alınıyor, bu havuz varlık finansmanı fonuna devrediliyor, ardından bu alacaklara dayalı menkul kıymet ihraç ediliyor. Yatırımcı şirketin genel riskine değil, belirli bir alacak havuzunun performansına bakıyor. Na­kit akışı ne kadar düzenli? Borçluların ödeme davranışı nasıl? Gecikme riski ne? Erken öde­me olur mu? Portföyde yoğunlaşma var mı?

Bü­tün bunlar analiz ediliyor. Benim burada kurca­lamak istediğim yer şu: Türkiye’de tasarruf fi­nansman şirketleri var. Bu şirketlerin sunduğu ürünlerin önemli bir bölümü konut, çatılı iş ye­ri ve taşıt edinimine dokunuyor. Müşteri belirli bir süre tasarruf ediyor, sonra koşullar oluştu­ğunda finansman kullanıyor, ardından geri öde­me süreci başlıyor. Yani modelin içinde doğal olarak gelecekte doğacak tahsilatlar var. Düzen­li geri ödeme akışları var. Gayrimenkulle ilişkili sözleşmeli alacaklar var.

Fon havuzu değil…

Ama burada ayrımı baştan koymak gerekir. Müşterinin tasarrufu başka bir şeydir, tahsisat sonrası doğan geri ödeme alacağı başka bir şey. Tasarruf fon havuzu müşterilerin güven alanı­dır. Oraya dokunulmaz. Orası sermaye piyasa­sına kaynak yaratmak için kullanılacak bir alan değildir. Bu nedenle öneri kaba bir şekilde “ta­sarruf finansman alacaklarını menkul kıymet­leştirelim” diye kurulamaz.

Benim söylediğim daha sınırlı ve daha düzenleyici gözetim isteyen bir şey. Tahsisat yapılmış, finansman kullan­dırılmış, ödeme planı başlamış, teminat yapısı kurulmuş ve belirli bir ödeme geçmişi oluşmuş alacaklar için ayrı bir menkul kıymetleştirme çerçevesi düşünülebilir. Müşteri fon havuzu­na dokunmadan. Tasarruf sahiplerinin hakkını zayıflatmadan.

Şirketin likidite dengesini boz­madan. BDDK ve SPK’nın birlikte tarif edece­ği, sınırları önceden belli bir modelden söz edi­yorum. Bu tartışma sadece tasarruf finansman şirketleriyle de sınırlı kalmamalı. Son dönem­de konut üretimini aşamalı ödeme, proje baz­lı tahsilat, kademeli edinim veya zamana yayıl­mış teslim mantığıyla kurgulayan modeller de görüyoruz. İşin özünde yine geleceğe yayılmış bir alacak akışı, proje ilerlemesine bağlı tahsi­lat düzeni ve konut edinimini zamana bölen bir finansman mantığı var.

Eğer bir projede satışlar sözleşmeye bağlanmışsa, ödeme takvimi belir­lenmişse, proje ilerleme riski ölçülebiliyorsa, tahsilat performansı izlenebiliyorsa ve teslim yükümlülükleri şeffaf biçimde raporlanabili­yorsa, bu alacaklar neden sermaye piyasasının konusu olmasın? Elbette geliştirici şirketin ge­nel vaadine dayanarak değil. Elbette kontrolsüz bir ön satış finansmanı gibi değil. Proje bazın­da ayrıştırılmış, denetlenmiş, yatırımcıya açık­ça raporlanan ve müşteri haklarını önceleyen bir yapı içinde. Türkiye’de konut tarafında hep talebi konuştuk.

Oysa üretimi finanse etmeden talebi finanse etmek de bir yere kadar çalışıyor. Bugün konut üreticisinin maliyet baskısı, ar­sa yükü, finansman maliyeti ve satış belirsizli­ği aynı anda artmış durumda. TMKŞ’nin yaptı­ğı işi bu yüzden yalnızca teknik bir sermaye pi­yasası faaliyeti olarak görmemek gerekir. Doğru kurgulanırsa bu yapı, konut üretiminde satıştan doğan alacakların daha şeffaf, denetlenebilir ve yatırımcıya anlatılabilir bir finansman kanalı­na dönüşmesini sağlayabilir.

Bir proje geliştiri­cisi satıştan doğan alacaklarını sermaye piyasa­sına taşıyabilirse, bunu da müşteri mağduriye­tine yol açmadan ve proje ilerlemesine bağlı bir modelle yapabilirse, orada yeni bir kanal açılır. Bu kanal geliştiriciye erken nakit sağlar. Yatı­rımcıya dayanak varlığı belli bir ürün sunar. Ko­nut alıcısı açısından da edinimi zamana yayan, daha yönetilebilir bir ödeme zemini doğabilir.