Konut fiyatları düşüyor mu yoksa denge mi aranıyor?

Geçtiğimiz hafta Merkez Bankası Mayıs ayı Konut Fiyat Endeksi verileri yayımlan­dı. Beni de yanıltan haliyle verilerdeki ilginç­lik yıllık artış oranından çok fiyat artış hızın­daki yavaşlamanın sürmesiydi. Çünkü son ay­larda satış rakamlarına baktığımızda hareketli bir piyasa görüyoruz. Hatta birçok kişi, ben de dahil olmak üzere, satış adetlerindeki artışa bakarak fiyatların yeniden hızlanmasını bekli­yordu. Görünen o ki, durum pek öyle değilmiş.

Mayıs verilerine göre konut fiyatları nomi­nal olarak %24,5 arttı. Buna karşılık aynı dö­nemde reel olarak %6,1 geriledi. Üstelik bu ar­tık geçici bir veri hareketi değil. Şubat 2024’te başlayan reel gerileme, son 28 ayın 27’sinde kesintisiz sürüyor; tek istisna geçtiğimiz Ka­sım ayı oldu. Yani iki yılı aşkın bir süredir ko­nut, etiket fiyatı artsa da enflasyonun gerisinde kalıyor. İlk bakışta bu bir çelişki gibi görünebi­lir. Satışlar artıyorsa fiyatlar neden aynı hızda yükselmiyor? Cevabını satış rakamlarının ar­kasındaki talebin niteliğinde aramak gerekiyor sanırım. Bugünkü hareketliliğin önemli bir kıs­mı yeni oluşan talep değil, ertelenmiş talebin geri dönüşüdür belki de.

İşlem hacmi ile fiyat arasında bağ gevşedi

2023 ve 2024’te yüksek faizler, ekonomik belirsizlik ve finansmana erişimdeki zorluklar nedeniyle birçok hane konut alımını ertelemiş­ti. Şimdi bu talebin bir bölümü yeniden piya­saya dönüyor. Kiralardaki yükseliş de bazı ke­simler için ev sahibi olmayı yeniden cazip ha­le getiriyor; özellikle büyük şehirlerde kira ile taksit arasındaki denge yeniden konuşulur ol­du. Yani piyasada talep var. Fakat bu talebin ya­pısı, 2020 ve 2021’de gördüğümüz kredi des­tekli dalgadan oldukça farklı. İşte fiyat ile satış arasındaki bağ tam burada zayıflıyor.

İşlemle­rin büyük bölümü hala nakit alıcıdan oluşuyor. TÜİK verilerine göre konut satışlarının yakla­şık dörtte üçü ipotek kullanılmadan yapılıyor. Konut kredisi faizleri yüksek seyrettikçe geniş kitlelerin finansmana erişimi sınırlı kalıyor. Dolayısıyla satış adedi artsa bile bu hareket fi­yatları geçmiş dönemlerdeki kadar yukarı taşı­mıyor. Kısacası, işlem hacmi ile fiyat artışı ara­sındaki bağ gevşemiş durumda.

Burada sık yapılan bir hataya da değinmek isterim. Kamuoyunda sürekli “konut fiyatları düşüyor” deniyor. Oysa veriler bize başka bir şey anlatıyor. Nominal fiyatlar düşmüyor; eti­ket fiyatı artmaya devam ediyor. Sadece genel fiyat düzeyi daha hızlı arttığı için konut enflas­yonun gerisinde kalıyor. Reel düşüş dediğimiz olgu tam olarak bundan kaynaklanıyor. Bu ay­rım önemli. Çünkü nominal ile reeli birbirine karıştırmak yanlış sonuçlara götürüyor.

Ben son dönemdeki bu seyri, uzun süredir devam eden hızlı yükselişin ardından gelen bir denge­lenme olarak değerlendiriyorum. 2020 sonra­sında düşük faiz, yüksek enflasyon beklentisi, alternatif yatırım araçlarındaki belirsizlik ve konutun güvenli liman olarak görülmesi fiyat­ları çok hızlı yukarı taşımıştı. Bazı bölgelerde artışlar hane gelirlerinin, kiraların ve büyüme­nin epey üzerine çıktı. Bugün piyasa, o yükseli­şin ardından yeni bir denge arıyor.

Şunu da eklemek gerek: nominal artış hızı yavaşlıyor olsa da reel kayıp şimdilik derinle­şiyor. Mayıs’taki %6,1’lik reel gerileme, Ocak 2025’ten bu yana görülen en sert düşüş. Yani dengelenme süreci henüz tamamlanmış değil. Bu tabloda bir başka unsur da arz tarafı. Son yıllarda yeni konut üretimi belirgin biçimde yavaşladı. Arsa maliyetleri yükseldi, finans­man maliyetleri arttı; geliştirici açısından pro­je üretmek eskisine göre çok daha zor hale gel­di. Bu yüzden kısa vadede reel fiyatlarda zayıf görünüm sürse bile uzun vadeli arz tarafını dik­katle izlemek gerekiyor. Çünkü Türkiye’de ko­nut ihtiyacı ortadan kalkmış değil.

Nüfus artıyor, hane halkı sayısı artıyor, kent­sel dönüşüm ihtiyacı sürüyor, büyük şehirlerde nitelikli konut arzı hala sınırlı. Bu nedenle bu­günkü reel düzeltmeyi kalıcı bir değer kaybı ola­rak okumak bana doğru gelmiyor. Önümüzdeki dönemde faizlerde belirgin bir gerileme görül­medikçe konut fiyatlarında yeniden yüksek çift haneli reel artış beklemiyorum. Satış adetlerin­de canlılık sürse bile, finansman koşulları iyileş­meden bu hareketin fiyatlara aynı ölçüde yan­sıması kolay görünmüyor. Buna karşılık enflas­yondaki düşüş hızlanır ve kredi faizlerinde daha belirgin bir normalleşme görülürse, reel fiyatlar­daki kayıp da kademeli olarak sona erebilir.