Konut fiyatlarında martta ılımlı ‘reel’ artış

Türkiye’de konut fiyatla­rı, savaş ayı olan mart­ta aylık enflasyonun az farkla üzerinde artarak “reel” bazda sınırlı bir artış kaydetti.

Sıcak savaş sürecinde dü­şüşe geçen fiyatlar nedeniyle altın birikimlerinde çözülme yaşanan marttaki sınırlı reel artışa karşılık konut fiyatları ilk çeyrek ve son bir yıl itiba­rıyla reel bazda düşmüş bulu­nuyor. 2020-2023 dönemin­deki sıçrama ile rekor fiyat dü­zeylerine ulaşan konut, son üç yıldaki artışları enflasyonun altında kalmasına rağmen özellikle ikamet amaçlı alıcı­lar için hala pahalı.

Üç büyük şehirde aylık artış yüksek

Merkez Bankası’nın açık­ladığı Konut Fiyat Endeksi (KFE) konut fiyatlarında reel düşüşün devam ettiğini gös­terdi. Türkiye’deki konutların kalite etkisinden arındırılmış fiyat değişimlerini izlemek amacıyla hesaplanan Endeks, bu yıl martta aylık bazda no­minal olarak yüzde 2,01, ocak-mart döneminde yüzde 7,52 ve son bir yılda yüzde 26,36 art­tı.

Türkiye İstatistik Kuru­mu’nun (TÜİK) tüketici fiyat endeksine (TÜFE) göre mart­ta yüzde 1,94, ilk üç ayda yüz­de 10,04 ve son bir yılda yüzde 30,87 olarak gerçekleşen enf­lasyondan arındırıldığında konut fiyatlarında reel düşü­şün devam ettiği görüldü. Bu­na göre endekste reel olarak, aylık bazda yüzde 0,07’lik bir reel artış gerçekleşti.

Aylık pe­riyoddaki bu sınırlı artışa rağ­men konut fiyatları reel ola­rak, ilk üç ay itibarıyla yüzde 2,29 ve son bir yılda yüzde 3,45 düşüş kaydetti. Ülke nüfusu­nun yaklaşık üçte birinin yaşa­dığı, yoğun göç alan, konut arz ve talebinin en yüksek olduğu üç büyük ilinde ortalama ko­nut fiyatlarında aylık nominal artışlar, enflasyonun üzerinde gerçekleşti. Aylık bazda fiyat­lar nominal olarak İstanbul’da yüzde 2,2, Ankara’da yüzde 2,5 ve İzmir’de yüzde 2,8 arttı. Bu­na göre aylık bazda reel olarak İstanbul’da yüzde 0,26, Anka­ra’da yüzde 0,55, İzmir’de yüz­de 0,84 artış yaşandı.

Son bir yıl itibarıyla ise no­minal fiyat artışları İstanbul’da yüzde 27,8, Ankara’da yüzde 30,4, ve İzmir’de yüzde 24,3’le enflasyonun altında kaldı. Bu­na göre son bir yılda fiyatlar reel olarak İstanbul’da yüzde 2,35, Ankara’da yüzde 0,36, İz­mir’de ise yüzde 5,02 geriledi.

İstatistiki Bölge Birimle­ri Sınıflamasına (İBBS) göre yıllık konut fiyat endeksinde en yüksek yıllık artış, yine enf­lasyonun altında olmak üzere yüzde 31,5’le Nevşehir, Niğde, Aksaray, Kırıkkale, Kırşehir, Kayseri, Sivas, Yozgat bölge­sinde yaşandı. Mart itibarıyla en düşük yıllık artış ise yüzde 21,1 ile Edirne, Kırklareli, Te­kirdağ bölgesinde gözlendi.

Yeni kira artışları enflasyonun üstünde

 Yeni kiraya verilen konutlardaki kira bedellerindeki artışlar da martta aylık ve yıllık bazda enflasyonun üzerinde gerçekleşti. Yeni Kiracı Kira Endeksi (YKKE) martta önceki aya göre yüzde 2 oranında bir artış gösterdi. Endeks, yıllık bazda ise nominal olarak yüzde 34,4, reel olarak yüzde 2,7 arttı. Yeni kira artışları aylık nominal bazda İstanbul’da yüzde 2,2, Ankara’da yüzde 2,4, İzmir’de yüzde 3,6 artış kaydetti.

Son bir yılda kiralar nominal olarak İstanbul’da yüzde 39,4, Ankara’da yüzde 37,7, İzmir’de yüzde 35 arttı. İstatistiki Bölge Birimleri Sınıflamasına göre bölgelerin yıllık yeni kiracı kira endeksi değişimleri incelendiğinde, mart itibarıyla en yüksek yıllık artış yüzde 40,5 ile Erzurum, Erzincan, Bayburt, Ağrı, Ardahan, Kars, Iğdır bölgesinde, en düşük yıllık artış ise yüzde 25,7 ile Hatay, Kahramanmaraş, Osmaniye bölgesinde gözlendi.

Reel fiyat pandemi öncesinin iki katı

Pandemi dönemindeki sıçrama ile 2020-2023 döneminde zirve yapan konut fiyatlarının, izleyen dönemde ise enflasyonun altında bir artış seyri ile reel olarak geriledi ancak hala altı yıl öncenin reel olarak yaklaşık iki katı düzeyinde bulunuyor.

Mart 2020-Mart 2023 arasındaki üç yıllık dönemde TÜFE’de kümülatif artış yüzde 181,8 olurken, Türkiye ortalamasında konut fiyatları nominal bazda yüzde 544,9 ve reel olarak yüzde 128,9 arttı. Mart 2023-Mart 2026 arasında ise kümülatif TÜFE artışı yüzde 204,5 olurken, ortalama konut fiyatındaki artış yüzde 159,5’te kaldı.

Böylece son üç yılda konut fiyatları reel olarak yüzde 14,8 geriledi. Ancak Mart 2025 itibarıyla ortalama konut fiyatının Mart 2020’deki düzeyinin “reel” olarak hala yüzde 95 üzerinde olduğu belirlendi. Pandemi döneminde oluşan balonun devam etmesi nedeniyle konut, ikamet amaçlı ev sahibi olmak isteyen orta gelir grubu için hem fiyat hem de yüksek kredi faizleri yüzünden erişilebilir olmaktan hala uzak. Yatırımcı tip konut alıcıları cephesinde ise 2020 ve öncesinde satın alanlar hala reel bazda yüksek karlılığını korurken, 2023 sonrasında konut alanlar ise reel bazda bir miktar zararda.