Konut kredisi sistemi niye artık eskisi gibi çalışmıyor

Son on yıla baktığımda konut piyasasında hep aynı kelimelerin etrafında dolaştığımızı gö­rüyorum. Fiyat yükseldi. Maliyet arttı. Faiz bas­kısı ağırlaştı. Ama bütün bunların gerisinde da­ha sessiz bir kopuş var. Asıl değişim kredi siste­minin gücünü kaybetmesi.

Bugünkü tabloyu sadece fiyatla değil, kre­dinin nasıl gerilediğiyle anlamak gerekiyor.

TCMB Konut Fiyat Endeksi verilerine baktı­ğımızda 2015’te 100m2 ortalama bir ev 206 bin liraydı. Bugün 4,25 milyon liraya dayandı. Artı­şın büyüklüğü ortada. Fakat fiyat kendi başına hikayenin tamamını anlatmıyor. Aynı dönemde Bankalar Birliği verilerinden gördüğümüz orta­lama kredi kullanımı 106 bin liradan 1,25 mil­yon liraya çıksa bile fiyatın hızına yetişemedi. Aradaki açıklık büyüdü. Kullanılabilir kredi ta­vanı fiyatın çok altında kalıyor. Peşinatlar bü­yüyor. Aile birikimi devreye giriyor. Tasarruf finansmanı ve aşamalı konut edinimi gibi mo­deller daha yaygın hale geliyor. Bunlar tercihten çok zorunluluk.

Kredi/değer oranına iyi odaklanmak gerekiyor…

Kredi değer oranı bu dönüşümün en açık gös­tergesi. 2015 ile 2020 arasında oran %47 ile 62 arasında gidip geldi. Yani evin yarısına yakın kısmını banka üstleniyordu. 2021 sonrasın­da düzen bambaşka bir yere savruldu. 2022’de oran %33’e, 2023’te %31’e, 2024’te %26’ya in­di. 2025’te ufak bir toparlanma var ama anlamlı değil. Artık konutun finansmanı aile tasarrufu­na, alternatif sistemlere ve proje bazlı çözümle­re kaymış durumda.

Bir noktayı da netleştirmek gerekiyor. Kredi mekanizması tamamen ortadan kalkmış değil. Bugün konut kredisi bakiyesi 560 milyar liranın üzerinde ve yıllık artış %33 civarında. Yani sis­tem hala dönüyor. Fakat bu büyüme ev sahipli­ği yaratmıyor. Daha çok sınırlı sayıda ilk konut alımı ve belirli gelir grubunun erişebildiği bir akış üzerinden ilerliyor. Toplam hacmin varlığı yanıltıcı olabiliyor. Esas mesele kredinin toplu­mun geniş kesimi için taşıyıcı güç olmaktan çık­mış olması. Tıkanma da tam burada başlıyor.

Dolayısıyla, buraya bir parantez açmak şart. 2023 Ağustos’unda BDDK’nın devreye aldığı sı­kılaştırıcı kararlar kredi kanalını zaten dar olan bir zeminde iyice sıktı. Kredi tutarının değer üzerinden kademeli olarak sınırlandırılması ve ikinci konut alımlarındaki kısıtlar piyasayı yeni bir çerçeveye taşıdı. O tarihten sonra kredi sa­dece pahalı değil, aynı zamanda erişilmesi güç bir ürüne dönüştü. Banka masasında bile “kre­diyi almak mı, hangi şartla” sorusu fiyat tartış­masının önüne geçti. Bugün kredi değer oranı­nın neden bu kadar düştüğünü yalnızca faizle açıklayamıyor olmamızın nedeni tam olarak bu.

Faiz tarafı ise çok daha keskin bir kırılma ya­rattı. 2015 ile 2020 arasında aylık faiz yakla­şık %1 civarındaydı. Bu dönemde taksitler ev fiyatıyla birlikte makul bir ritimde artıyordu. 2020’de ortalama taksit 3.221 liraydı. Sonrasın­da bambaşka bir dönem başladı. 2022’de 7.985 liraya, 2023’te 21.126 liraya, 2024’te 36.937 li­raya yükseldi. 2025’te 42.903 lirayı gördü. Kre­di miktarı fiyat artışı kadar büyümediği halde taksitin bu kadar yükselmesinin nedenlerinden biri faiz baskısı.

Burada bir hesap daha yapmak gerekiyor. 2015 ile 2020 arasındaki gibi kredi değer ora­nının ortalama %50 seviyesinde kaldığını var­sayalım. Bugünkü fiyat ve faiz ortamında bu oranın korunması halinde ortaya çıkacak aylık taksit 72.662 lira olurdu. Yani bankanın payı artsa bile taksit aile gelirinin kaldıramayacağı bir noktaya çıkıyor. Böyle bir senaryoda bırakın %50’lik krediyi, bugünkü sınırlı kredi kulla­nımının bile önemli bir kısmı gerçekleşmez­di. Konvansiyonel konut finansman modelinin neden artık işlememeye başladığını anlatan en çarpıcı örneklerden biri bu.

Büyük resmi yan yana koyduğumuzda üç gerçek ortaya çıkıyor; fiyat arttı, faiz arttı, kredi sisteminin payı düştü.

Bu üç değişim aynı anda yaşandığı için kla­sik konut finansman modeli gücünü kaybet­ti. Ev sahipliği oranındaki kırılma, gençlerin konuta yaklaşamaması, ilk kez ev alacakların sistem dışında kalması hep bu yüzden. Son iki yılda gündeme gelen tüm alternatif modelle­rin arkasında bu yapısal dönüşüm var. Aşama­lı konut edinimi, kiralık konut üretimi düşün­cesi ve tasarruf finansmanı sistemleri bu boş­luğun yeni yanıtları.

Yakın gelecekte fiyat, faiz ve kredi üçgeni ye­niden dengelenir mi bilinmez. Fakat konu sa­dece fiyatın gevşemesiyle çözülecek bir mesele değil. Konut piyasası artık eski araçlarla yöneti­lemez. Ev sahibi olmanın yolu değişti. Biz de bu değişimin anlamını doğru okumak zorundayız.