Konut piyasasında ısınma artıyor

Ömer Faruk ÇOLAK
Ömer Faruk ÇOLAK EKONOMİ ATLASI dunyaweb@dunya.com

Konut sektörü geçmişten bu yana ekonomilerde yaşanan krizlerde, kimi zaman krizin baş aktörü, kimi zamanda krizden en fazla etkilenen sektörlerin başında yer aldı. Bu olgu 18. yüzyıldan bu yana bir çok krizde gözlemlendi ve nerede ise kaçınılmaz son haline geldi. Konut sektörünü bu kadar önemli kılan olgu ise, sektörün yapısı gereği üretim sürecinde kullandığı aramalı sayısının fazlalığı, yine üretim sürecinde üretimin finansmanı ile satış sürecinde finans sektörü ile ilişkilerinden kaynaklanmakta. Yakın dönemde yaşadığımız ve etkisi halen kısmen de olsa devam eden 2007/2008 krizinde konut sektörü, krizin başlangıcında bankacılık sektörü ile birlikte öne çıkan sektör oldu. 

Bireyin konut talebinde belirleyici olan ana olgu elbette barınma gereksinimi. Ancak konut aynı zaman da hisse senedi, tahvil gibi varlık. Aradaki en önemli fark konutun taşınmaz olması ile el değiştirme hızının yavaşlığı. Konutu bir varlık olarak elde tutanlar iki getiri elde ederler. Birisi kira geliri, ikincisi varlığın satışından elde ettiği (alış ile satış fiyatı arasındaki fark) getiri. Bu getiri oranları konut satışını belirler. Bu belirlemede zımni (alım fiyatı) maliyet unsuru, konut alımında kullanılan kredi faiz oranıdır. Konutun satın alımında tümü ile kendi sermayesini (tasarrufunu) koyamayanlar kredi kullanımı yolu ile alım yapmakta bu da faiz oranlarını belirlemekte. Dolayısıyla konut talep edenler için yukarıdaki getiri oranları cari faiz oranının üzerinde seyretmeli ki, talebini realize edebilsin. Durum eğer böyle ise, konut üretimi de, talebi de(satışı da) artar. 2007/2008 krizinde bankacılık sektörünün konut sektörünü bu yönde finanse etmesi, bir taraftan konut fiyatlarını (getiriyi) yukarı çekerken, bu fiyat yükselişinden yararlanmak isteyenlerin konut talebi de arttı. Bankacılık sektörü artan risklerini ve finansman talebini karşılamak için menkul kıymetleştirmeye ve türev ürünlere başvurdu. Ancak bir noktada, varlık fiyatından (en yüksek fiyat noktası) iniş başladı, sonuç da kriz oldu. Bu noktada vurgulamakta fayda var, aslında konut sektöründe kriz fiyatlar düşerken değil, fiyatlar yükselir iken (en yükseğe çıktığında) dönemde başlar. Dolayısıyla da konut sektöründe fiyat balonu ne kadar şişti, balon patlama noktasında mı (fiyat maksimumda mı) sorusunun yanıtı önemli. Bu sorudan ya da soruya verilecek yanıtlardan çoğu iktisat politikasının yapıcıları ve yürütücüleri (özellikle hükümetler) memnun kalmıyorlar. Çünkü sektördeki büyüme ekonomi de GSYH ve istihdama olumlu yönde yansıyor ve her ikisini de yukarı çekiyor. Eğer konut sektöründe fiyatlar, enfl asyon oranının çok üzerinde seyrediyor, (ki bu da fiyatların reel olarak üst düzeye taşındığını ifade eder) bu yapıyı doğru analiz edilmediğinde “balon” içine düşmüşsünüz demektir. Dolayısıyla konut fiyatlarında sadece nominal fiyatlara değil, reel fiyatlara da bakılmalı. Fiyat analizinde göz önüne alınan ikinci bir veri daha var, konut fiyatlarındaki artış oranı ile GSYH büyüme hızı. Eğer konut fiyata artışları, GSYH artışının üzerindeki seyri uzun döneme yayılmış ise, bu da sektörde fiyat balonunun varlığını gösterir. 

Dünyada da yükseliyor 
2014 yılının ikinci yarısına girilirken yükselen ekonomiler ile Avustralya, Yeni Zelanda, Avusturya, ABD ve Kanada gibi gelişmiş ekonomilerde konut fiyatları, enfl asyon oranı ve büyüme oranının çok üzerinde yükselmeye devam ediyor. IMF Haziran ayında yayınladığı Küresel Konut Fiyat Endeksi Raporunda (IMF’s Global House Price Index) konut piyasasında gelişmenin devam ettiğini ancak sürdürülemeyecek bir şişkinliğin olduğunu ifade etti. Rapor 52 ülkede geçen yılın fiyat endeksini yansıtıyor. Bu ülkelerin 32’sinde endeks yükseliş gösterdi. Örneğin ABD’de fiyatlar geçen yıl yüzde 5 dolayında yükseliş kaydetti, fakat ekonomi bunun yarısı kadar büyüdü. Brezilya’da da benzer bir durum sözkonusu. Konut piyasasının en fazla ısındığı ülkeler yüzde 8,96 ile Filipinler ve yüzde 10,1’lik fiyat artışları ile Çin. IMF başta ABD olmak üzere bu ülkeleri konut piyasasındaki şişme konusunda uyardı. Özellikle Avustralya ve Çin’deki fiyat artışları uzun dönem fiyat artışlarının üzerinde seyrediyor. Konut fiyatlarının düştüğü ülkeler ise, Avrupa Birliği’nin artık periferi ülkesi konumuna düşen ülkeleri. Örneğin konut fiyatları 2013 yılında Yunanistan’da yüzde 7, İtalya’da yüzde 6,6 ve İspanya’da yüzde 5 düşüş gösterdi. 

IMF Müdür yardımcılarından Min Zhu, bu durumu şöyle açıklıyor: Asya ve Latin Amerika’da bir çok yükselen piyasa ekonomilerinde konut kredileri ve konut fiyatları özellikle metropol bölgelerde artış eğilimini koruyor. Zhu yaptığı açıklamada, yukarıda saydığımız ülkelerde belirgin bir şekilde risklerin arttığının altını da özellikle çizdi. 

Son on yıldır Türkiye konut sektörünün önünü açacak düzenlemelere gitti. Kamusal desteğin yanında bankacılık sektörüde faiz oranlarının düşeceği yönlü beklentisi nedeni ile aktif pasif yönetimini buna göre düzenledi, doğru durasyon kullanarak yüksek faiz marjı elde ettiği konut kredilerine yöneldi. Bu politikalar GSYH’nin yükselişine katkı sağlarken, hanehalkı borçlanmasını da üst noktalara taşıdı, oran yüzde 55’e ulaştı. Bu eğilim konut fiyatlarını yukarı çekti. Konut sektörü aşırı ısınmaya başladı. Nitekim IMF’in Küresel Fiyat Endeksine göre 2013 yılında fiyatlar yüzde 8,09 arttı. Dış ticarete konu olmayan konut sektörü cari açığın yükselmesine de kaynaklık eden sektörler arasına girdi. 

İstanbul’da satışlardaki düşüş oranı yüzde 14.0 
Ancak 2014 yılından itibaren bu eğilim tersine dönme yönünde işaretler vermeye başladı. Bunda hükümetin konut kredisi plasmanı kısıtlamalara gitmesi ve faiz oranlarının yükselmesi önemli etken oldu. Nitekim Ocak-Mayıs 2014 döneminde ipotek kredili konut satışları yüzde 33,6 oranında düştü. Oran üç büyük ilde de benzer düzeylerde gerçekleşti. Bu dönemde toplam konut satışaları da yüzde 8,6 düştü. Konut satışlarındaki düşüş Ankara’da 14,9’a, İstanbul’da yüzde 14,0 ve İzmir’de yüzde 11,6’ya ulaştı. 

Tarihsel olarak bakıldığında konut fiyatlarındaki yükseliş uzun bir süreçte gerçekleşmekte, buna karşın fiyatlardaki düşüş daha kısa dönemde ve sert bir şekilde olmakta. 2013 yılısonunda aldığı kararlarla Hükümet bunun farkında olduğu için aldığı önlemlerle bu düşüşü yumuşak bir şekilde yapmak istedi. Ancak son dönemdeki söylemler bundan vazgeçildiğini göstermekte. 

Bu söylem uygulamaya dökülür ise, sektördeki risk artar.

omer-faruk.jpg

Yazara Ait Diğer Yazılar Tüm Yazılar
Çin böyle gider mi? 04 Ekim 2019
Yeni parasal ralli 27 Eylül 2019
Trump etkisi 13 Eylül 2019
Kapıyı çalan kimdir? 06 Eylül 2019
Talep mi borç sorunu mu? 30 Ağustos 2019