Konut satışı mı hız kesti, alışı mı?

Alaattin AKTAŞ
Alaattin AKTAŞ EKO ANALİZ ala.aktas@gmail.com

✔ Herhangi bir ürünün fiyatını, istisna haller dışında alıcı belirler. Yüksek talep fiyatı yukarı iter, en azından etkenlerden biri budur. Konutta son dönemde alıcılar sanki kendilerini biraz geri çekiyor gibi. Bu da fiyat artış hızını yavaşlatacağa benziyor.

Kelime oyunu yapmıyorum. Satış ve alış bir bakış açısıyla aynı gibi görünen kavramlar. Alınan ve satılan her ne ise onların sayısı da tabii ki birbirine eşit. Fiyatın eğilimini belirleyen ise satmak isteyenlerin mi, yoksa almak isteyenlerin mi fazla olduğu. Bunun en tipik örneği hisse senedi piyasası. Satmak isteyenlerin çok fazla olması durumunda fiyat düşer hatta tabana oturur, tersi olduğunda yani alıcıların çok fazla, satmayı düşünenlerin az olduğu durumlarda ise fiyat tavana gider. Sonuçta satış sayısı örneğin 10’dur, aynı zamanda doğal olarak alış sayısı da aynıdır. Ama alım yapmaya istekli olanların mı, yoksa satışı düşünenlerin mi çok olduğu bir sonraki günü, günleri, o günlerde yaşanacak seyri belirler.

Konutta da, otomobilde de dilimize yerleşen kavram satıştır. “Şu kadar konut satıldı, otomobil satışları şu kadar" deriz. Aslında örtülü biçimde “Şu kadar konut ya da otomobil alındı" demiş de oluyoruz.

Satışa konu mal ya da hizmet ne olursa olsun, istisnai durumlar dışında fiyatı belirleyen de satıcı değil alıcıdır. Satıcı istediği fiyatı koysun, o fiyatı uygun bulan bir alıcı çıkmazsa işlem gerçekleşmez.

Bu girişi niye mi yaptım... TÜİK dün ağustos ayının konut satış (ya da alış) sayısını açıkladı. Hadi biz alışıldığı üzere satış kavramını kullanalım.

Konutla ilgili eskiden beri üstünde durduğum bir yaklaşım var. Toplam konut satışı, inşaat sektörü açısından pek de önemli değildir. Sektör için önem taşıyan ilk el konut satışıdır. İkinci eldeki hareketler yalnızca el değiştirmedir, devirdir. Ayrıca ikinci elde bir işlem yapıldığına göre burada alanlar kadar satanların amacı da önemlidir.

Konut alışverişi genellikle alanlar açısından değerlendiriliyor. Satan niye satıyor peki, bunun üstünde pek durulmuyor. Konut çok iyi bir yatırım aracıysa ve gelecekte çok daha fazla prim yapacaksa, alanları anladık da, satanların amacı ne olabilir? Onlar konuttan daha iyi bir yatırım alanı mı keşfetti; yoksa ekonomik zorluklar yüzünden mi satışa yöneldi. Bir başka olasılık da tabii ki ikinci konutların satılıyor olması ve konut fiyatlarının çok artmış olmasından yararlanma amacı.

Ama sonuçta bir satan var, karşı tarafta da bir alan. İlk el konutları tümüyle ayrı tutuyorum; orada satıcı konutu inşa eden kişi ya da şirket. Hani hisse senedi gibi düşünürsek, hissesini halka arz eden şirket sahibi gibi.

Ağustostaki durum...

İlk ve ikinci el toplam konut satışı ağustos ayında 123 bin oldu. Bu satışın 39 bini ilk el, 84 bini ikinci el. Satışta temmuza göre artış yaşandı ama işgünü sayısı dikkate alındığında bunun önemi yok. Geçen yılın ağustosundaki 141 bine göre gerileme söz konusu.

İlk el satışı tümüyle ayrı düşünüp yalnızca ikinci el satışlara odaklanıldığında gördüğümüz şu:

“Alıcılar azaldığı için konut satışı yavaşlıyor.”

Konut satışındaki hız kesmenin altında satıcıların azalması olsaydı, fiyatlar çok daha hızlı bir artış eğilimine girerdi.

Nasıl ki borsada işlem hacmini alıcıların çok olması, onların alım iştahı belirlerse, konutta da satışı alıcıların davranışı belirliyor. Alıcı çok ısrarlıysa, herhangi bir konutu mutlaka almak istiyorsa örneğin 1 milyon lira değerindeki bir konuta 1.1 milyon da teklif eder, yeri gelir daha yüksek bir meblağ da.

Tam tersi de olabilir; satıcı konutu için 1 milyon lira değer biçmiş olsa bile alıcı pek istekli değilse ve satıcı bu fiyatta ısrar ediyorsa alım zaten gerçekleşmez. Ama satıcı konutunu mutlaka elinden çıkarmak durumundaysa bu sefer alıcının örneğin 900 bin liralık teklifine inmek durumunda kalır.

Hangisi azalıyor, yanıt belli

Ağustos ayındaki konut satışında ilk el olanların payı yüzde 31.6, ikinci ellerin payı yüzde 68.4 oldu. Bu yıl için ilk elin payı ilk kez bu kadar yüksek, doğal olarak ikinci elin payı da bu kadar düşük oluştu.

İlk el konut almak hiç de kolay değil. Hele kredi kullanılamıyorsa bu mümkün bile değil. Peki ikinci elde durum ne? Geçen yıla göre olan gerileme devam eder mi?

Bir aya bakarak bir eğilimden söz etmek doğru olmaz. Ancak şurası kesin, bundan sonraki gidişatı artık konut almak için pek de yanıp tutuşuyor gibi görünmeyen alıcıların bu tutumu belirleyecek gibi.

Bu fiyat düzeyiyle konut almak giderek zorlaşıyor. Krediler konusunda bir adım atılsa bile o krediyi ödeyebilecek ekonomik güç yok. Ortalamanın üstünde gelire sahip olanların bile bir köşede birikimleri yoksa konut almaları neredeyse mümkün olmaktan çıkmış. Dolayısıyla önümüzdeki dönemde sanki konut almak isteyenler kendilerini biraz geri çekecek. Bu da muhtemelen konut fiyatlarını geriletecek boyutta olmayacak ama en azından artış hızı belirgin olarak yavaşlayabilecek.

Konut paketi talebi zayıflatacak

Ayrıca açıklanan son konut hamlesi de en azından bir süre için piyasada bir durgunluk yaratabilecek. Konut almayı düşünen dar gelirli doğal olarak bu projeden yararlanmak isteyecek. Bu da talebi bir miktar aşağı çekecek.

KUR KORUMALIYA BÜTÇEDEN ALTI AYDA 75.6 MİLYAR...

Kur korumalı mevduat hesapları için bütçeden yapılan ödeme mart-ağustos dönemini kapsayan altı ayda 75.6 milyar liraya ulaştı. Bir de vazgeçilen 10.2 milyar lira vergi var. Böylece toplam yük 85.8 milyarı buluyor. Bu da her bir vatandaşın cebinden altı ayda 1.005 lira çıkması demek.

Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın dün açıkladığı ağustos ayı bütçe verilerine göre geçen ay kur korumalı mevduat hesapları için 15 milyar lira daha ödendi.

Aralık ayında başlatılan ve ilk vadenin mart ayında dolmasıyla başlayan ödemeler aylara göre şöyle:

“Mart 10.7 milyar, nisan 4.6 milyar, mayıs 4.8 milyar, haziran 23.4 milyar, temmuz 23.4 milyar ve ağustos 15 milyar.”

Bu tutar TL cinsi açılan kur korumalı hesaplar için Hazine’den ödenen kur farkını gösteriyor.

Dövizin TL’ye döndürülmesi yoluyla açılan hesaplar için Merkez Bankası tarafından ödenen fark bu tutara dahil değil.

Merkez Bankası’nın ödemesi “sır”!

Hazine’nin TL cinsi açılan hesaplar için ödediği tutar her ay bütçe kapsamında açıklanırken Merkez Bankası’nın ödediği tutar devlet sırrı gibi saklanıyor.

Bu köşede dün de yer verdiğim gibi 2 Eylül’de 1.3 trilyon liraya ulaşan KKM hesaplarının ne kadarının döviz cinsinden, ne kadarının TL cinsinden açıldığı açıklanmıyor. Ama TL ve döviz cinsi hesapların yarı yarıya olduğunu varsaysak, bir anlamda Merkez Bankası da Hazine kadar ödeme yapmış durumda. Dövizde tüzel kişiler için başlangıçta vade en az altı ay olduğu için Merkez Bankası’nın ödediği tutar biraz daha farklı olabilir.

Ne var ki Hazine kur farkı ödemesine ilişkin açıklama yaparken aynı çerçevede Merkez Bankası’nca yapılan ödemenin gizli tutuluyor olmasını anlamak mümkün değil.

Bu arada Merkez Bankası tarafından kur farkı olarak yapılan ödemenin Hazine’nin yaptığı ödemeden aslında temelde bir farkı var.

Döviz cinsi hesap açtırana aslında fark ödenip ödenmediği bile tartışılır. Çünkü Merkez Bankası örneğin 1.000 dolarını bozdurup hesap açtırana, vade bitiminde eline yine 1.000 dolar geçmesini sağlayacak şekilde fark ödüyor. Yani Merkez Bankası tasarruf sahiplerinden bir anlamda ödünç döviz almış durumda ve vade bitiminde o miktarda dövizin satın alınmasını sağlayacak kadar TL veriyor.

Burada üstünde durulması gereken tabii ki KKM çerçevesinde toplanan dövizin ne yapıldığı ve kullanım amacı.

En büyük tehlike ise dün de değindiğim gibi bu uygulama bittiğinde ne olacağı.

Yazara Ait Diğer Yazılar Tüm Yazılar