Konut yasakla değil, dengeyle korunur

Donald Trump’ın geçtiğimiz hafta konut piyasasına ilişkin yaptığı açıklamasının özeti; “büyük kurumsal yatırımcılar tek ailelik konut satın almasın. Evler fonların değil, aile­lerin olsun.” Bizde yeterince tartışılmadı ama gelecek açısından son derece önemli bir konu başlığı aslında. Trump bu önerisini bir temen­ni olarak değil, Kongre’ye taşınacak bir düzen­leme olarak tarif ediyor.

Trump'ın açıklamalarının detayları

Trump’ın önerisi açıklandığı anda piyasa­nın verdiği tepki meselenin göründüğünden daha karmaşık olduğunu gösterdi. Büyük tek ailelik konut portföylerine sahip şirketlerin hisseleri sert düştü. Sadece ev sahipleri de­ğil, büyük konut üreticileri de bundan payını aldı.

Amerika’daki gündem takip edildiğinde, inşaat sektöründe şu soru öne çıkmış durum­da: “eğer büyük yatırımcı talebi çekilirse, yeni konut üretimi de yavaşlar mı?” Bu soru hafife alınacak bir soru değil. Çünkü ABD’de tek ai­lelik konut üretiminin önemli bir bölümü, son yıllarda kurumsal yatırımcı talebiyle ölçek ka­zandı. Büyük alıcı, projeyi baştan finanse ede­biliyor. Talep öngörülebilir oluyor. İnşaat hız­lanıyor. Trump’ın önerisinin, tam da çözmek istediği arz sorununu daha da derinleştirme ihtimali burada yatıyor.

Üstelik veriler, Trump’ın hedef aldığı aktö­rün sanıldığı kadar belirleyici olmadığını gös­teriyor. ABD’de tek ailelik konutların yaklaşık %30’u yatırımcılar tarafından satın alınıyor. Ama bu yatırımcıların ezici çoğunluğu büyük fonlar değil. Büyük kurumsal yatırımcıların toplam stok içindeki payı %2’nin bile altında. Ayrıca, ABD’de konut piyasasında aktif olan yatırımcı profili sadece dev fonlardan ibaret değil.

Bireysel ya da aile ofisi ölçeğinde hareket eden, binlerce dairelik portföyleri yöneten ya­tırımcılar da bu yapının parçası. Son dönemde Türkiye’den de ABD’de binlerce kiralık daireye sahip olunduğunu anlatan örnekler kamuoyu­na yansıdı. Bu tablo, “kurumsal yatırımcı” ta­nımının ne kadar kaygan olduğunu ve yasağın kimi kapsayıp kimi dışarıda bırakacağının baş­lı başına bir sorun alanı olduğunu gösteriyor.

Dolayısıyla Trump’ın önerisi, konut erişile­bilirliğinin ana nedenine değil, daha çok siya­si olarak görünür ve sembolik bir hedefe yöne­liyor. Büyük fonları yasakladığınızda, onların yerini büyük ihtimalle orta ölçekli yatırımcı­lar alacak. İlk kez ev alacak genç haneler değil. Bu da fiyatların sanıldığı kadar gevşememesi­ne yol açacak.

Diğer taraftan, anlatılan şey teknik bir konut politikası değil. Daha çok bir tavır. Ev, yatırım kalemi gibi değil, içinde yaşanan bir yer olarak tarif ediliyor. Güçlü bir cümle. Ama konut piya­sası bu kadar sade bir yerden çalışmıyor.

Trump’ın söylemi bununla da sınırlı değil. Aynı açıklamalarda, Fannie Mae ve Freddie Mac üzerinden 200 milyar dolarlık ipotekli tahvil alımına gidileceğini de söylüyor. Amaç net. Mortgage faizlerini aşağı çekmek, aylık ödemeleri hafifletmek. Yani bir yandan kimle­rin ev alabileceği sınırlandırılırken, diğer yan­dan fiyatın en kritik bileşeni olan faiz doğru­dan kamu bilançosu üzerinden baskılanıyor. Bu, konut piyasasının artık kendi iç dengele­riyle değil, idari kararlarla yönlendirildiğini gösteren önemli bir işaret.

Trump'ın açıklamalarını okurken zihnim yine aynı yere gidiyor. Konut piyasası böy­le çalışmıyor ki. Büyük yatırımcıyı sistemden çektiğinizde, sadece fiyatları değil, üretimi de etkiliyorsunuz. Talep zayıfladığında inşaat ya­vaşlıyor. Arz daralıyor. Bir süre sonra, korun­mak istenen hane yine daha pahalı bir piyasay­la karşılaşıyor.

Türkiye’nin çıkarması gereken ders

Trump’ın tartışmayı açtığı yerle, Türki­ye’nin yaşadığı sıkışma aslında sandığımızdan daha benzer. Son yıllarda bizde de aynı sorun­lar ağır basıyor. Yüksek konut fiyatları, kira ar­tış sorunları ve erişilebilirlik problemi.

Türkiye’nin ihtiyacı olan şey, konut piyasa­sına yönelik yasaklar ya da mutlak koruma re­jimleri değil. Konutu yasaklayarak değil, denge kurarak erişilebilir kılmak. Kurumsal geliştiri­ciyi tamamen dışlamadan ama kurallarla sis­teme dahil eden, erişilebilir konut üretimini kamusal bir tercih haline getiren, uzun vadeli ve öngörülebilir bir kira çerçevesi kuran; arsa destekleri gibi araçlarla özel sektörün üretim maliyetini aşağı çeken bir yaklaşım. Aksi halde iyi niyetle atılan her adım, birkaç yıl sonra yeni bir sorun başlığı olarak önümüze geliyor.