Konutta denge arayışı devam ederken... Kiralık konut piyasasına bir bakış

2007 yılında 5582 sayılı Konut Finansmanı Kanunu yürürlüğe girerken en çok kullanı­lan ifadelerden biri “kira öder gibi konut sahi­bi olmak”tı. O dönemde ben de gerek akademik çalışmalarımda gerekse yazılarımda bu ifadeye sıkça yer veriyordum. Beklentimiz açıktı. Daha uzun vadeli finansman imkanları sayesinde da­ha fazla hanenin ev sahibi olması.

Aradan yaklaşık yirmi yıl geçti. Geçen hafta bu köşede konut fiyatlarında yaşanan son geliş­meleri değerlendirirken piyasanın yeni bir den­ge arayışı içinde olduğunu ifade etmeye çalış­mıştım. Bugün aynı dönüşümün kiralık konut piyasasında nasıl karşılık bulduğunu konuşma­nın da zamanı geldiğini düşünüyorum. Çünkü satış piyasası ile kiralık konut piyasası birbirin­den bağımsız hareket etmiyor. Konut satın al­ma kararını etkileyen gelişmeler, bir süre sonra kiralama tarafına da yansıyor.

Finansmana eri­şimin zorlaşması, satın alma kararlarının erte­lenmesi, değişen hane yapısı ve nüfus hareket­liliği bunun en belirgin örnekleri arasında. Son birkaç yılda kiralık konut piyasasında yaşanan­ları yalnızca kira artışlarıyla açıklamak da ek­sik kalıyor. Pandemi sonrasında değişen yaşam alışkanlıkları, yüksek enflasyon, artan inşaat maliyetleri, deprem sonrası oluşan ilave konut ihtiyacı ve finansman koşullarındaki değişim aynı döneme denk geldi. Her biri kendi içinde önemliydi. Bir araya geldiklerinde ise bugün tartıştığımız tablo ortaya çıktı.

Değişen dengeler

Türkiye’de kiralık konut arzının önemli bölü­mü bireysel yatırımcıların sahip olduğu konut­lardan oluşuyor. Bu model uzun yıllar piyasayı taşıdı ve bugün de önemli bir ihtiyacı karşılıyor. Ancak son dönemde talep tarafındaki değişim dikkat çekiyor. Gençlerin daha uzun süre kira­cı olarak kalması, tek kişilik hanelerin artma­sı, eğitim ve çalışma hayatı nedeniyle şehir de­ğiştirenlerin çoğalması kiralık konut piyasasını geçmişe göre daha farklı bir noktaya taşıyor.

Bu nedenle son dönemde farklı ülkelerde uygula­nan kiralık konut modelleri daha fazla ilgi gö­rüyor. Uzun vadeli yatırım yapan fonlar, pro­fesyonel işletmeciler ve kurumsal yatırımcılar birçok ülkede kiralık konut piyasasının önem­li aktörleri haline gelmiş durumda. Elbette her ülkenin ekonomik ve hukuki yapısı farklı. Bu nedenle herhangi bir modeli olduğu gibi Tür­kiye’ye taşımak doğru olmaz. Ancak dünyadaki gelişmeleri izlemek ve Türkiye’nin kendi koşul­larına uygun çözümler geliştirmek gerektiğine inanıyorum.

Veriye dayalı bakış

Bunun için önce sağlıklı bir fotoğraf çeke­bilmemiz gerekiyor. Son dönemde Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın yayımlama­ya başladığı Yeni Kiracı Kira Endeksi bu açıdan önemli bir gelişme. Endeks, yeni kiraya verilen konutlardaki kira değişimlerini izleyerek piya­sanın güncel eğilimlerini daha sağlıklı değer­lendirme imkanı sunuyor.

Bence bu çalışma, önümüzdeki yıllarda hem akademik araştırma­lar hem de politika yapıcılar açısından önemli bir referans haline gelecektir. Ancak diğer ta­raftan bölgesel kira hareketleri, boş konut sto­ku, kısa dönem kiralamaların uzun dönem piya­sasına etkisi veya kiracı hareketliliği gibi baş­lıklarda daha kapsamlı verilere ihtiyaç olduğu açık.

Konut piyasası hızlı sonuç alınabilecek bir alan değil. Bugün alınan yatırım kararlarının et­kisi çoğu zaman birkaç yıl sonra ortaya çıkıyor. Aynı durum kamu politikaları için de geçerli. Bu nedenle kiralık konut piyasasına ilişkin de­ğerlendirmeleri günlük gelişmeler üzerinden değil, daha uzun vadeli bir bakış açısıyla yap­mak gerektiğini düşünüyorum.

Önümüzdeki dönem

Belki de son yirmi yılın en dikkat çekici deği­şimlerinden biri burada yatıyor. Bir dönem “ki­ra öder gibi ev sahibi olmak” hedefini konuşu­yorduk. Bugün ise giderek daha fazla “erişile­bilir kiralık konut” üzerinde duruyoruz. Bu iki yaklaşım birbirinin alternatifi değil. Tam ter­sine, aynı konut piyasasının farklı dönemlerde öne çıkan ihtiyaçlarını yansıtıyor. Önümüzde­ki yıllarda kiralık konutun daha fazla konuşu­lacağını düşünüyorum.

Bunun nedeni yalnızca kira artışları olmayacak. Demografik değişim, finansman imkanları, yatırım davranışları ve üretim yapısındaki dönüşüm de bu tartışmanın önemli parçaları olacak. Dolayısıyla kiralık ko­nut piyasasını sadece bugünün sorunları üze­rinden değil, konut politikalarının geleceği açı­sından da değerlendirmekte fayda görüyorum.