Konutta önce satışlar sonra fiyatlar düşer

Bu hafta yurtdışında ekonomi sayfalarında daha çok ABD Merkez Bankası Fed’in faiz düşürme kararını ne zaman alacağı ile Avrupa Merkez Bankası’nın (ECB) parasal genişlemeye gidip gitmeyeceği tartışıldı. Ancak araya sıkışan haberler de vardı. Bunlardan birisi de, Çin’de konut fiyatlarında düşmesi nedeni ile bankalara borçlanarak (kredi) konut satın alanların yürüyüş yaptıkları, hatta polisle çatışmaya girdiği idi.

Çinli vatandaş ne istiyor diye biraz daha okuyunca anladık ki, vatandaş iktisat teorisi derslerinde ilk anlatılan konu olan arz talep yasası ile yüzleşmiş.

Talebi iktisat kitapları “belli bir dönemde, belli bir fiyattan satın alma gücü ile desteklenmiş istekler olarak tanımlar.” Bu tanıma göre bu köşenin sahibinin İstanbul’da bir residence’dan daire alması mümkün değildir. Bundan dolayı residence pazarlayan şirkete gittiğimde çalışanın “hocam biz de size göre mal yok” diyerek kibarca kovması mümkün. Çünkü satış elemanı biliyor ki, akademisyen de lüks bir daire alacak gelir yok.

Bu kurguyu aslında bireylerde, şirketler de bilir. Fakat ister konut, isterse otomobil ya da başka bir dayanıklı tüketim malı olsun, işin içine banka girince ilişki farklılaşır. Tüketici borçlanır ve istediği mala sahip olur. Bu mal ya da harcama konut olunca bireyin talep fonksiyonundaki değişkenlerin sayısı da artar. Çünkü konut aynı zamanda bir varlık.

Şimdi basit bir hesaplama ile Çinli vatandaşın gösteri yapmasının altında yatan gerçeği bizim ülkemizle ile ilişkilendirerek araştıralım.

Örnek şöyle olsun: İstanbul’da bir daire aldınız, değeri 300 bin TL. Bunun 100 bin TL’sını mevcut birikiminizden koydunuz, kalan 200 bin TL içinde 5 yıl vadeli kredi kullandınız. Şimdi gelin dairenin size olan maliyetini kabaca hesaplayalım ( benim hesaplamam basit olacak, daha gerçekçisini bankacılar yaparlar):

- Konutun Fiyatı 300.000TL - 100.000 TL’niz bankada kalsa idi elde edeceğiniz faiz geliri (yaklaşık) 29.360TL -Bankadan aldığınız kredi için ödeyeceğiz faiz tutarı (faiz oranı 1,24) 84,723TL - Tapu harcı, emlak komisyonu 10.000TL - Toplam Maliyet 424,083TL Sizin 5 yıl sonrası içinki beklentiniz bu konutun değerinin, (aldığınız konuttan beş yıl da kira geliri olarak da ay da 1.000TL aldığınızı varsayın, toplamda 60.000TL, ödeyeceğiniz irat vergisini ihmal edelim), 424.08360.000=364.083 TL olmasıdır. Bu hesaplama ile konut alarak kira geliri ve fiyat artışından kaynaklanan bir gelir elde etmiş olursunuz.

Çinlilerin ayaklanmasının nedeni bu hesaplamada elde ettikleri bu iki gelirin maliyetlerin altında kalmasıdır, çünkü konut fiyatları düşüyor. Çin’de bu yıl konut fiyatları %10,5 oranında düştü. Çinliler, inşaat firmalarının konut fiyatlarını aşağıya çekmesine kızgın, bunun siz olduğunuzu düşünün, şöyle diyorsunuz: “300.000TL’ye aldığım evi şimdi 250.000TL’ye satıyorsunuz.” İnşaat firması size şu yanıtı verecek, “satışlar düştü, stok maliyetimiz artıyor, fiyatları düşürdük.”

Firmanın bu eğilimine siz de uyarsanız, fiyatlar daha fazla düşmeden biz de satalım bu fiyattan derseniz, konut arzı artmış, talep düşmüş demektir. Arz talep yasası burada devreye girer ve fiyatlar daha da aşağıya doğru inmeye başlar, bunun adı gayrimenkul krizidir.