Konutta satışlar yüksek ama barınma baskısı daha yüksek

Herkesin malumu olan şekliyle konut piyasa­sında birkaç önemli dönem vardı. Özellikle 2010lu yıllarda düşük faiz ve enflasyon ile Eylül 2021 ile 2023 yazı arasında düşük faiz ile yüksek enflasyon aynı anda çalışırken yatırımcı açısın­dan asıl avantaj kaldıraçtı.

Kişiler elindeki dü­şük peşinatın üzerini krediyle tamamlıyor, son­ra da konutu kiraya veriyordu. Kira geliri taksi­tin bir bölümünü karşılıyordu. Bazı örneklerde, eski dönemlerde gördüğümüz gibi, neredeyse ta­mamına kadar yaklaşıyordu. O yıllarda konut sa­dece bir barınma malı değildi. Enflasyona karşı bir bilanço koruması gibi görülüyordu.

Yatırımcı dönüşümü…

Sonra bu tablo değişti. 2023 Ağustos ayında­ki kredi sıkılaştırıcı adımlarla birlikte yatırım amaçlı alımlarda o geniş kredi alanı kapandı. İlk bakışta beklenti şuydu. Kaldıraç zayıflarsa satış­lar da belirgin biçimde yavaşlar. Ama öyle olmadı. Özellikle de 2025 yılında satışlar canlı kalmaya devam etti. Burada bence piyasanın ana motoru değişti. Borçlanarak alan yatırımcının yerini, son iki yılda mevduattan, altından ve başka finansal araçlardan getiri elde etmiş, elinde birikim tuta­bilmiş kesim almaya başladı. Yani krediyle büyü­yen yatırımcı azaldı ama birikimle pozisyon alan yatırımcı konut alımlarını devam ettirdi.

Erişim sorunu…

Yorum ve değerlendirmelere baktığımızda 2025 yılına ilişkin yüksek satış rakamlarını tek başına olumlu okumak, barınma sorununu göz ardı etmek bence yanıltıcı olur. Çünkü satış ar­tışı ile barınma amaçlı erişimin artması aynı şey değil. Hatta bazen tam tersi oluyor. Yatırım­cı alımının güçlü kaldığı bir piyasada, barınma amacıyla ev almak isteyen hanehalkı daha sınır­lı bir alan buluyor. Bir evi almak isteyen ile biri­kimini korumak isteyen aynı piyasada karşı kar­şıya geliyor.

Geliriyle konut almaya çalışan taraf ise çoğu zaman zayıf kalıyor. Çünkü geçmişten taşınan bir birikimi yoksa ve bugünün yüksek faiz ortamında borçlanmak zorundaysa, ortaya çıkan aylık taksit gelirin çok büyük bir kısmını götürüyor. Bu da satın alma kararını öteliyor.

Kira baskısı…

Satın alma ötelenince talep bu kez kiralık ko­nuta yükleniyor. Zaten son dönemde yaşadığımız dengesizlik biraz burada büyüdü. Ev alamayan da­ha yoğun biçimde kiraya yöneliyor. Kiralık konut arzı aynı hızda artmıyor. Üstelik bir dönem uygu­lanan %25 artış sınırının ardından, piyasa yeniden serbest fiyatlama alanına döndüğünde, bastırılmış artışların da devreye girdiğini gördük. Sonuçta ki­ra tarafında çok daha sert bir baskı oluştu. Yani sa­tış verileri yüksek gelse bile, bu tabloyu toplumsal refah açısından rahatlatıcı bir gelişme gibi oku­mak zor. Piyasa canlı olabilir ama barınma denge­si aynı ölçüde sağlıklı olmayabilir. Aslında bugün konut meselesinin en zor tarafı da burada başlıyor.

Çünkü mevcut yapı, birikimi olan ile geliriy­le yaşamaya çalışan arasındaki farkı büyütüyor. Bir taraf finansal kazançlarını taşınmaza çevirip kendini korumaya çalışıyor. Diğer taraf ise aynı taşınmaza erişemediği için kira piyasasında da­ha yoğun bir baskı üretiyor. Bunun doğal sonucu, hem mülkiyet tarafında erişim sorununun büyü­mesi hem de kira tarafında dengenin bozulma­sı oluyor. O yüzden artık sadece “satış arttı mı, azaldı mı” diye bakmak yetmiyor. O satışın kim tarafından yapıldığına, hangi finansmanla ger­çekleştiğine ve bunun barınma ihtiyacı üzerin­deki etkisine de bakmak gerekiyor.

Buradan sonra…

Burada kamunun daha yaratıcı ve daha hedef­li araçlar geliştirmesi gerekiyor. Benim uzun sü­redir önemli bulduğum başlıklardan biri aşama­lı konut edinimi modelleri. Yani hanenin konuta bir anda ve tam borç yüküyle değil, kademeli bi­çimde ortak olduğu, zaman içinde payını artıra­bildiği yapılar. Diğer taraftan, özel sektörün ge­liştireceği sosyal konut projelerine arsa desteği, altyapı katkısı, vergi avantajı gibi mekanizmalar olmadan bu denge kurulmaz. Çünkü piyasa kendi halinde daha çok orta ve üst gelir grubuna üretim yapıyor. Alt gelir grubu için erişilebilir ürün do­ğal olarak sınırlı kalıyor.

Aslında 2026 yılında faizlerde belirgin ve ka­lıcı bir iyileşme olmazsa, hele dış belirsizlikler ve jeopolitik ortam maliyet baskısını canlı tu­tarsa, finansal araçlardan kazanç elde edenlerin uygun fırsatta konuta yönelmeye devam ettiği bir piyasa görürüz. Buna karşılık barınma amaç­lı alımlar aynı hızda güçlenmez. O zaman satış­lar yüksek seyreder, ama mülkiyet tabana yayıl­maz. Kiralık konuta yöneliş artar, kira baskısı sürer. Rakamlar canlı görünür, toplumun hissi ise sıkışık kalır. Konut satılıyor olması, barınma sorununun hafiflediği anlamına gelmiyor. Ba­zen tam tersine, sorunun biçim değiştirerek bü­yüdüğü bir döneme işaret ediyor.