Neden gayrimenkuller gerçek değerleri ile satılmamaktadır?
Murat SAYAR - SMMM
Türkiye Cumhuriyeti nezdindeki tapu işlemlerinden %2 alıcı, %2 satıcı olmak üzere toplam gayrimenkulün satış bedeli üzerinden %4 harç alınmaktadır. Her ne kadar kanunda alıcı ve satıcı ayrı ayrı telaffuz edilmiş olsa da genel prensip olarak %4’lük toplam harcı alıcı üstlenmektedir.
Söz konusu satışlar yaklaşık 10 yıl öncesine kadar beyana dayalı yapılırken Gelir İdaresi Başkanlığı buradaki satış farkları ve haliyle vergi kayıplarını önlemek için bir dizi önlemler getirdi. Bunlardan bir tanesi gayrimenkulü sınırları içinde tutan belediyelerden emlak satış değeri almayı zorunlu kıldı. Belediyeler bu işbirliğinden gayet memnun oldular, evrakı vermek için borcu olmaması şartı gerekiyordu ve eski dönem emlak vergisi vs gibi alacaklarını tahsil ettiler.
Fakat zaman içinde bu çözümde yeterli kalmadı. Yeterli kalmamasının sebebi ise; belediyelerdeki değerlerin güncel satış değerleri ile uyumlu olmaması idi. Özellikle büyükşehirlerde emlak fiyatları en kârlı yatırım aracı olduğu aşikârdır. Belediyeler değerlemede piyasa bedellerinin çok çok altında kaldılar. Gelir İdaresi bu işi çözmek için farklı bir formül gelişti ve söz konusu gayrimenkul banka kredisi ile alındı ise onunla ilişkilendirmeye başladı. Hatta bununla da yetinmeyip geriye dönük 5 yıllık (vergilendirme zaman aşımı) süre için kapsamlı bir çalışma yaparak bir çok cezalı tarhiyat tespit etmiştir.
Konuyu örneklendirmek gerekirse; İstanbul’da 3. Havaalanı ile değerlenen Arnavutköy civarındaki gayrimenkuller köy statüsünden yeni çıktıkları için belediye tarafından yapılan değerlendirmeler çok yüksek olamadı. Rakamsal ifadeler ile 10 milyon TL değerindeki arsayı XYZ Ticaret AŞ şirketi ZYV Sanayi Ltd. Şti.’den satın almaya karar verdi. Satıcı firma söz konusu gayrimenkulü 3 yıl önce satın aldığı için KDV’den muaf olacağı gibi mevcut kanunlara göre satış kârının da %75’lik kısmı istisna (sermayeye eklemek şartıyla) kapsamındadır. Alıcı firma alış bedelinin yarısını nakit diğer yarısını ise kredi ile alacaktır. Belediyeden alınan satış değeri ise bir milyon TL’dir. Alıcı firma eğer ki bu arsayı 10 milyon TL bedel ile satın alsa 400 bin TL harç ödeyecek ve bunun yarısı olan 200 bin TL’yi ise ne gider kaydedebilecek ne de arsanın maliyetine ilave edebilecektir. Sizce bu durumda ne yapacaktır?
Sormuş olduğum soruya cevap vermek yerine sosyal medyada yer alan Gelir İdari Başkanlığı tarafından dağıtılan resimdeki “Tapu İşlemlerinizi Gayrimenkulünüzün Gerçek Değeri Üzerinden Yapın. Tapu Harçları Gayrimenkullerin Gerçek Alım-Satım Üzerinden Ödenmelidir” konulu mesaja dikkat çekmek istiyorum.
Gelir İdaresi Başkanlığı vermiş olduğu bir çok özelge de vergi mükelleflerinin karşı taraf adına ödemiş oldukları harç tutarlarını gider veya maliyet unsuru yapmalarına müsaade etmemiştir. Bunları KKEG (Kanunen Kabul Edilmeyen Gider) olarak değerlendirmiştir. Şahıslarda ise hiçbir şekilde gider, maliyet, iade vs gibi söz konusu olmadığı için kül halinde maliyet olarak görünmektedir.
Sonuç olarak; Gelir İdaresi Başkanlığı'mızın bu şekilde sosyal mesajlar ile vatandaşlarımızı ve mükellefleri bilinçlendirmesi yerinde ve olması gereken bir eylemdir. Fakat bunun daha uygulanabilir olması için farklı çözümler sunması gerekmektedir. Bunlarından bazıları şunlar olabilir diye düşünüyorum; Vergi mükellefleri için karşı taraf adına ödenen harçların gider veya maliyet unsuru olarak kaydedilmesi, vergi mükellefi olmayan şahıslarda ise harç oranının düşürülmesi şeklindedir. Verginin tabana yayılmasının en kolay yolunun oranların düşürülmesi, gider yazılma alanlarının genişletilmesi ve cezaların artırılması ile mümkün olacağına inanıyoruz.