Olmayan konutun fiyatı nasıl düşecek?

Sadi Özdemir
Sadi Özdemir EKONOMİDE SAĞDUYU sadi.ozdemir@dunya.com

İnşaat sektörü uzun süredir sancılı. Ancak, siyasiler, medya ve vatandaşlarımız genellikle inşaat sektörünün durumunu pek önemsemiyor. Çünkü kahir ekseriyete göre inşaat, lanet bir sektördür ve temsilcisi müteahhitler de sahtekârdır. Hatta bu ülkenin sanayileşmesini de inşaat sektörü engelliyor olabilir. Bunun aksini söyleyene de iyi gözle bakılmaz. Konut fiyatları ve kiralar astronomik seviyelerde yükselse bile inşaata ve konut üretmeye gerek yoktur ama olmayan konutun fiyatı nasıl düşecek onu da bilen yoktur. Sektörün sivil toplum örgütlerinin başındakiler aylardır “konut arzında büyük açık oluşuyor, fiyatlar maliyetlerin de ötesinde artabilir, kira krizi çıkabilir” dedi ama duyan olmadı. Konut arzı yani üretimi yeteri kadar artmadan konut fiyatları ve kiralarda rahatlama olması mümkün değil. Bu en yalın haliyle ‘olmayan konutun fiyatı düşmez’ diye ifade edilebilir. İkinci el konut fiyatlarının aşırı yükselişinin temelinde de konut arzındaki büyük açık yatıyor. Maliyetlerin aşırı artması yüzünden yeni konut fiyatlarının orta sınıf vatandaşın ulaşabileceği sınırları çok aşmış olması ise daha zorlu bir problem. Çünkü hiçbir şahıs ya da kurum zarar edeceğini bilerek konut ya da başka bir ürün üretmez. Bir de konutun yatırım aracı olduğunu unutmamak lazım. Kur, faiz, enflasyon yükselirken konut neden değer kazanmasın?

Paketlere kimlerin önerileri ne kadar yansıdı?

Bu konularda gazetemiz DÜNYA için sektörün en deneyimli ve en güçlü gruplarını yöneten isimlerle sohbetlerimizden yazılar yazdık. Ocak ayından beri hem sorunlarını anlattılar, hem de çözüm önerilerini sıraladılar. Cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan’ın son açıkladığı ‘konut destek paketleri’ büyük ölçüde bu önerilerle şekillendi. Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Ticaret Bakanlığı, sektörün önerilerini çalışmışlar ve Cumhurbaşkanı Erdoğan da bu çalışmaları incelemiş, makul bulmuş. Süreç ve çözüm açısından çok doğru ve etik bir çalışma olduğunu düşünüyorum.

Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) Başkanı Altan Elmas, konut arzında son 4 yılda yaşanan daralmanın çok tehlikeli olduğunu, bunun hem konut fiyatlarını hem kiraları artırdığını, inşaat maliyetlerinin de pandemi, kur atakları ve Rusya-Ukrayna savaşı nedeniyle adeta patlama yaptığını defalarca anlattı. Bürokrasi, siyaset ve hatta vatandaş nezdinde ‘kronik bela haline gelmiş inşaat düşmanlığının’ son bulması gerektiğini belirterek, inşaat şirketlerine hiç değilse ellerindeki projelerini süratle bitirmelerini sağlayacak işletme kredileri verilmesini önerdi. Yıllık yeni konut üretiminin yarıya düştüğünü, tekrar yükselmesi için desteklerin şart olduğunu vurguladı. Yabancıya konut satışı meselesinin, yabancı düşmanlığına kurban edilmesinin sektörün nakit akışını olumsuz etkileyeceğini vurguladı. Başkan Elmas’ın, konut arzındaki sıkıntıya acil çözüm önerisi ‘devam eden projelere kredi desteği verilsin bu projeler tamamlansın’ şeklindeydi ve bu öneri pakette açık ve net olarak yerini buldu. Ayrıca, konut satışlarını hızlandıracak uygun faiz kampanyaları gerektiğini vurgulamıştı ki bu önerisi de genel olarak paketlere yansıdı.

Sinpaş YKB Vekili Ahmet Çelik ise “Döviz ve altın bozdurup konut alacaklara, ayrıca ilk konutunu alacak vatandaşlara düşük faizli kredi sağlanmasını” önermişti. Bu iki önerisi de paketlerde yer aldı. Özellikle döviz ve yastık altındaki altınların ‘liralaşma politikasına’ da destek olacak şekilde pakete girmesi önemli bir gelişmedir. İlk konuta düşük faizli kredi meselesi yıllardır farklı isimlerce de öneriliyordu.

İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) Başkanı Nazmi Durbakayım ve Aşçıoğlu YKB Vekili İrfan Aşçıoğlu ise kentsel dönüşümdeki tıkanmanın ‘kamunun devreye girmesiyle’ aşılabileceğini, bunun da konut arzında iyileşme yönünde etkisinin büyük olacağını vurgulamışlardı. Başkan Durbakayım’ın kentsel dönüşüm ile bağlantılı 200 bin nüfuslu yeni şehirler kurulmasına yönelik önerisinde, kamunun katkıları nedeniyle mülkiyet kısıtlamalarına ilişkin önerisinin farklı bir şekilde paketlerde yer bulduğunu gördük.

İnşaat düşmanlığı neyi çözer?

Ülkemizde uzun süredir, inşaat sektörünü ve müteahhitleri lanetlemek bir meziyet sanılıyor. Sanayi ile inşaat biri diğerine tercih edilmesi gereken iş alanları olarak konuşuluyor. “Her yer inşaat her yer beton oldu” söylemi uzun süre en çevreci, en etik yaklaşım sanıldı. Oysa herkes halen ve gelecekte günün sonunda bir çatının altında uyumak zorunda. Sanayi üretimi bile bir çatının altında olmak zorunda. İnşaatın tükettiği tüm malzemelerin sanayi ürünü olduğunu söylesek mi söylemesek mi? Bu inşaat düşmanlığının hiçbir şeyi çözmeyeceğini artık anlamak zorundayız. Türkiye’de 2021 ve 2020’de yani pandeminin en azgın olduğu dönemlerde yılda yaklaşık 1,5 milyon konut satıldı. Bu konutların üçte biri yeni konuttu. Yeni konutların yaklaşık 100 bini önceki yıllardan stok, ilk el konutlardı. 2018 öncesinde yeni konut oranı toplam satışların yarısına yakındı. O dönemde 750 bin civarı konut üretebilen bir inşaat sektörümüz vardı. Şimdi ise 350 bin-450 bin konut üretebilen sektörümüz var. 2004-2017 arasında büyük inşaat firmalarının konut projelerinin çoğu 1000 konut sınırının üzerindeydi. 5 şantiyesi olan firmalar yılda 5-10 bin arası konut üretebiliyor, bununla da övünebiliyordu. 2018’deki ilk kur atağıyla birlikte yeni projelerdeki konut sayısında 500’lere; 2019, 2020 ve 2021’de ise 300’lere doğru gerileme yaşandı. Nüfusumuz 85 milyon. Her yıl evlenen, boşanan, öğrenci olanların konut talebi 700 binlerde. Deprem riski ‘sallanmadıkça hatırlanmayan’ bir konu olmaya devam etse de eskiden kalmış konut stokunun sürekli el değiştirmesi bir süre sonra pek mümkün olmayacak gibi görünüyor. Şimdi inşaata ve konuta her destek paketi açıklandığında ‘yine mi müteahhitlere destek’ diye söylenenler, bir süre sonra ‘konut üretimini neden bitirdiniz’ şeklinde hesap sormaya kalkışırsa ben şaşırmam. 

Yazara Ait Diğer Yazılar Tüm Yazılar