Şirkete kayıtlı gayrimenkulün satışında vergi avantajı büyük ölçüde sona erdi

Uzun yıllar boyun­ca şirket adına gayrimenkul satın al­mak, iş dünyasında en çok tercih edilen ya­tırım ve vergi planla­ma yöntemlerinden bi­ri oldu. “Parayı şirket­te tutma, gayrimenkul al. Hem kredi faizlerini, bakım-onarım giderle­rini ve amortismanı gider yazar­sın hem de iki yıl sonra satarken vergi ödemezsin.” Kulaktan ku­lağa yayılan bu tavsiye, zamanla şirket bilançolarını konutlar, ar­salar, iş yerleri ve ofislerle dol­durdu.

Ancak son yıllarda vergi mev­zuatında yapılan değişiklikler bu anlayışı kökten değiştirdi. Hâlâ geçmiş yıllardaki uygulamala­ra veya internette yer alan eski bilgilere güvenerek şirket adı­na gayrimenkul yatırımı yapma­yı planlayanlar, satış aşamasında beklemedikleri bir vergi yüküy­le karşılaşabilir. Çünkü 15 Tem­muz 2023 tarihinde yürürlüğe gi­ren düzenlemeler, şirketlerin ta­şınmaz satışlarından doğan vergi avantajlarını önemli ölçüde orta­dan kaldırdı.

1 15 Temmuz 2023’ten sonra alınan taşınmazlarda istis­na tamamen kaldırıldı

Şirketiniz adına taşınmazı 15 Temmuz 2023 tarihinden sonra satın aldıysanız veya bugün satın almayı planlıyorsanız, geçmişte­ki vergi avantajlarının artık ge­çerli olmadığını bilmeniz gere­kiyor.

Kurumlar Vergisi: Taşınmazı şirket aktifinde iki yıl değil, yirmi yıl dahi tutsanız, satıştan doğan kazancın tamamı kurum kazan­cına dahil edilerek genel esaslar çerçevesinde vergilendirilecek­tir. Önceki yıllarda uygulanan %50 veya %75 oranındaki taşın­maz satış kazancı istisnası artık yeni iktisap edilen taşınmazlar için uygulanmamaktadır.

KDV: Bu tarihten sonra iktisap edilen taşınmazların satışında da iki tam yıl elde tutmaya bağlı KDV istisnası kaldırılmıştır. Ta­şınmazın niteliğine ve işlemin özelliklerine göre genel KDV hü­kümleri uygulanacak olup, çoğu ticari satışta KDV hesaplanması gerekecektir. Bu durum özellikle KDV indirim hakkı bulunmayan alıcılar açısından satış maliyeti­ni artırabileceği gibi, pazarlık sü­recinde satıcının elde edeceği net kazancı da azaltabilecektir.

2 15 Temmuz 2023’ten önce alınan taşınmazlarda ka­zanılmış haklar kısmen koru­nuyor

Şirket aktifinde 15 Temmuz 2023 tarihinden önce iktisap edilmiş taşınmazlar bulunuyor­sa, eski düzenlemenin bazı avan­tajlarından hâlen yararlanmak mümkündür.

KDV: Taşınmazın en az iki tam yıl şirket aktifinde bulunması şartıyla, ilgili KDV istisnasından yararlanılması mümkün olabile­cektir.

Kurumlar Vergisi: Ancak ku­rumlar vergisi yönünden önem­li bir hak kaybı söz konusudur. Daha önce %50 olarak uygulanan satış kazancı istisnası %25’e dü­şürüldüğünden, satış kazancının yalnızca dörtte biri istisna kap­samında değerlendirilecek, ka­lan kısmı ise vergilendirilecektir.

Şahıs mı, şirket mi? karşılaştırma tablosu

Yapılan düzenlemeler sonra­sında “Gayrimenkul şahıs adına mı, yoksa şirket adına mı alın­malı?” sorusunun cevabı yeniden değerlendirilmek zorundadır.

Burada önemli bir notu da ha­tırlatmak gerekir. Ana faaliyet konusu taşınmaz ticareti veya ta­şınmaz kiralanması olan şirket­ler (örneğin gayrimenkul yatı­rım, inşaat veya kiralama şirket­leri), geçmişte olduğu gibi bugün de taşınmaz satış kazancı istisna­sından yararlanamamaktadır.

Sonuç

Gelinen noktada şirket adına gayrimenkul edinmenin vergisel avantajları önemli ölçüde daral­mış durumda. Şirket üzerine ta­şınmaz alınmasını haklı göste­rebilecek en önemli gerekçe, ta­şınmazın şirket faaliyetlerinde kullanılacak olmasıdır. Merkez ofis, fabrika, üretim tesisi, depo veya benzeri amaçlarla kullanıla­cak taşınmazlarda amortisman, finansman giderleri ve diğer iş­letme giderleri hâlen önemli bir avantaj sağlamaktadır.

Buna kar­şılık amaç, birikimi taşınmazda değerlendirip ileride değer artı­şıyla satmak ise, şirket adına ya­pılan yatırım artık eskisi kadar avantajlı görünmemektedir. Sa­tış kazancının kurumlar vergi­sine tabi olması ve işlemin ni­teliğine göre KDV yükünün de gündeme gelebilmesi, yatırımın beklenen getirisini önemli ölçü­de azaltabilmektedir.

Kısacası, şirket adına gayri­menkul edinmeden önce yalnızca satın alma maliyetini değil, yıllar sonra yapılacak olası satışın ver­gisel sonuçlarını da ayrıntılı şe­kilde hesaplamak gerekiyor. Ak­si halde, yatırım amacıyla alınan bir taşınmaz, beklenmedik vergi yükleri nedeniyle kazanç yerine maliyet oluşturabilir Konuyu, ge­çen yıl DÜNYA gazetesindeki kö­şemde yazmıştım. Ancak, yapılan bu önemli değişiklikten haberdar olmayan bazı işletmelerin halen hatalı işlem yaptıklarını uygula­mada görmekteyiz. Bu anlamda, konuyu tekrar yazma gereği duy­muş bulunuyorum.