Tapuda görünmeyen görünür oluyor

Tapuda uzun zamandır konuşulan ama bir türlü sistematik hale gelmeyen bir konu vardı. Hepimizin de bildiği bir konu aslında. Alıcı da biliyordu, satıcı da. Banka da, danış­man da. Ama kimse tam ortasından tutup çöz­müyordu. Şimdi o alanın içine giriliyor.

29 Nisan tarihli taşınmaz ticaretinde yapı­lan düzenleme, ilk bakışta teknik görünüyor. Düzenlemeye göre, satış bedelinin tamamı ya da bir kısmı banka, finansman ya da tasarruf finansman şirketleri tarafından kredilendiri­liyorsa, kredi dışındaki ödeme bu sistem üze­rinden yapılacak.

Nakit, havale ya da EFT ile yapılan ödemeler de bu kapsamın içine alını­yor. Ayrıca bu sistemi kullananlardan bir hiz­met bedeli alınacak ve bu bedel satıcıya aktarı­lan tutardan düşülecek. Bu sistemin kullanımı 1 Temmuz 2026 tarihine kadar zorunlu değil. Ancak bu tarihten sonra zorunlu hale gelecek. Bakanlığın ise bu tarihi üç aya kadar uzatma yetkisi bulunuyor.

Özellikle kredi kullanılmayan kısım için bu zorunluluğun getirilmesi önemli. Çünkü bu­güne kadar en çok belirsizlik yaratan alan da tam burasıydı. Kredi varsa zaten kayıt var. Ama kredi dışındaki bölüm çoğu zaman sistemin dı­şında kalıyordu. Yeni düzenleme ile birlikte bu alanın da kayıt altına alınması hedefleniyor. Ödemenin sistem üzerinden geçmesi, iz bırak­ması ve işlem büyüklüğünün görünür hale gel­mesi amaçlanıyor. Bu, teknik bir değişiklik gi­bi görünse de etkisi sadece teknik değil. Çünkü artık sadece “işlem yapıldı mı” değil, “hangi be­delle yapıldı” sorusu da sistemin içine giriyor.

Eksik parça…

Buraya kadar olan kısmı olumlu okumak mümkün. Ama bu yapı tek başına yeterli değil diye düşünüyorum. Çünkü sistem, kendisine bildirilen bedeli kaydeder. O bedelin gerçek pi­yasa değerine ne kadar yakın olduğunu ise sor­gulamaz. Taraflar kendi aralarında bir bedel belirler ve o bedel sistem üzerinden geçirilirse, görünürde her şey kayıt altındadır ama fiyatın kendisi yine tartışmalı kalır. Bu yüzden değer­leme raporunun bu yapının içine dahil edilme­si artık ertelenmemesi gereken bir başlık hali­ne geliyor.

Her işlemde bağımsız bir değerleme raporunun zorunlu olması, sistemde görülen bedelin bir referansa dayanmasını sağlar. Aksi halde kayıt altına alınan veri ile gerçek piyasa değeri arasında fark oluşmaya devam eder. Bu fark sadece vergi tarafında değil, piyasanın ge­nel işleyişinde de sorun yaratır.

Bu düzenlemenin bir diğer etkisi finansman tarafında ortaya çıkar. Gayrimenkul piyasa­sında veri kalitesi arttıkça risk ölçümü daha sağlıklı yapılabilir hale gelir. Bu da hem ban­kacılık sistemi hem de alternatif finansman modelleri açısından yeni bir alan açar. Bugün Türkiye’de konut finansmanının sınırlı kal­masının, ikinci el ipotek piyasasının gelişeme­mesinin nedenlerinden biri de veri eksikliği­dir. İşlemlerin gerçek bedelleri netleşmeden finansal derinlik sağlamak zor olur.

Sistem sınırı…

Bununla birlikte düzenlemenin kapsama­dığı ya da henüz netleşmeyen bir alan da var. Özellikle taksitli/ senetli satışlar. Bugün bir­çok projede alıcılar uzun vadeye yayılan öde­me planlarıyla, parça parça ödeme yaparak ilerliyor. Banka kredisi kullanılmayan bu iş­lemler yeni sistemin neresinde duracak, bu konu açık değil. Eğer sistem tek seferlik öde­me mantığıyla çalışırsa, bu tür satışların sis­teme uyumu zorlaşır. Bu da ya işlemlerin dı­şında kalmasına ya da farklı yollar aranmasına neden olabilir.

Bu nedenle parça parça yapılan ödemelerin de sisteme entegre edilebileceği bir mekaniz­manın tanımlanması gerekir. Aksi halde dü­zenleme önemli bir alanı dışarıda bırakmış olur. Kapsayıcılık sağlanmadığında ise hedef­lenen kayıtlı yapı tam anlamıyla kurulamaz.

Bir diğer konu da alışkanlıklar. Yıllardır oluşmuş bir pratiğin kısa sürede değişmesi ko­lay değil. “Gerçek bedel yazılsın mı” sorusu ha­la birçok işlemde ilk refleks olmaya devam edi­yor. Bu refleksin değişmesi, sadece düzenleme ile değil, uygulamanın kararlılığı ile mümkün olur. Sistem buna izin vermezse davranış da zamanla değişir. Sonuç olarak bu düzenleme, gayrimenkul işlemlerinde uzun süredir görün­meyen bir alanı görünür hale getirme potan­siyeli taşıyor. Bu açıdan çok önemli; ancak bu potansiyelin gerçeğe dönüşmesi, değerleme sisteminin sürece dahil edilmesine ve uygula­manın tüm işlem türlerini kapsayacak şekilde genişletilmesine bağlı. Aksi halde sistem ku­rulmuş olur, fakat piyasanın temel sorunu ol­duğu yerde kalır.