Tasarruf Finansmanı: Konut meselesini yanlış yerden mi konuşuyoruz?  

Konut meselesini uzun süredir aynı kelime­lerin etrafında dolaşarak anlatıyoruz. Fi­yatlar arttı, faizler yükseldi, kredi daraldı, arz yetmedi. Bunların hepsi doğru. Ama bir nokta­dan sonra aynı cümleleri tekrar etmek, meseleyi gerçekten anladığımız anlamına gelmiyor. Çün­kü bugün konuta erişim sorunu sadece finans­manla açıklanabilecek bir yerde durmuyor. Da­ha derinde bir şey var. İnsanların neyi beklediği, neye razı olduğu, neyi ertelemeyi kabullendiğiy­le ilgili bir kırılma yaşanıyor.

Son dönemde hızla büyüyen tasarruf finans­man sistemine bu gözle bakınca tablo biraz da­ha berraklaşıyor. 25 Aralık 2025 günü GYODER tarafından düzenlenen “Gayrimenkulde Tasar­ruf Finansman Sistemi” başlıklı Zihin Atölye­si, konut finansmanına ilişkin mevcut araçla­rın yetersiz kaldığı bir dönemde, tasarruf temel­li modellerin sektörde nasıl bir rol üstlendiğini anlamamızı sağladı diye düşünüyorum. Zira bu yapı ne klasik kredi sisteminin birebir alterna­tifi ne de geçici bir boşluğu dolduran bir ara çö­züm. Ama kredi mekanizmasının zorlandığı bir ortamda, konuta ulaşmak isteyenler için başka bir yol açtığı da ortada. Tartışmayı “bankalara rakip mi” başlığına sıkıştırdığımızda, tam da bu ayrımı gözden kaçırıyoruz.

Bugün tasarruf finansmanı dediğimiz yapı, yıl­da on binlerce konut ve taşıt teslimatı yapan, ipo­tekli satışların kayda değer bir bölümünü üstle­nen bir ölçeğe ulaşmış durumda. Bu açıdan yo­rumlandığında, artık kenarda duran bir alan değil. Konut piyasasının ritmini, beklentilerini ve davranışlarını etkileyen bir aktör konumuna evriliyor gibi. Bu kadar kısa sürede bu noktaya gelmesi de boşuna değil.

Uzun süredir varlık fiyatları gelirlerin önün­de gidiyor. Peşinat biriktiği gün, konut fiyatı baş­ka bir seviyeye taşınmış oluyor. Krediye erişim zorlaştıkça, insanlar istemeden de olsa bekleme­yi öğreniyor. Tasarruf finansmanı tam olarak bu bekleme halinin üzerine oturuyor. Önce birikim, sonra sahiplik fikrini dayatıyor. Bir yandan disip­lin kuruyor, bir yandan sabır talep ediyor. Çalış­taydan edindiğim izlenim, klasik bankacılık iliş­kisinden oldukça farklı bir zemine oturuyor ol­ması. Daha uzun soluklu ve daha karşılıklı.

Burada genelde çok durulmayan ama ilişki biçimini anlatan küçük bir detay var. Bu sistem “müşteri” demiyor, “tasarruf sahibi” diyor. İlk bakışta önemsiz gibi görünen bu kelime terci­hi, aslında kurulan bağın niteliğini tarif ediyor. İnsanlar bir bankaya girip çıkmıyor. Bir yapının içine dahil oluyor. Süreci izliyor, bekliyor, he­sap yapıyor. Güven soyut bir kavram olarak kal­mıyor. Her ay yapılan ödeme, her teslimat, her gecikme ya da zamanında yerine gelen taahhüt­le yeniden üretiliyor.

Kent sosyolojisi açısından bakıldığında bu bekleme halinin başka bir karşılığı daha var. Tür­kiye’de konut sahipliği yaşı giderek yükseliyor. İnsanlar kırklı yaşlarına kadar kiracı kalabili­yor. Bu yalnızca ekonomik bir sonuç değil. Aidi­yet duygusunu, yerleşikliği, şehirle kurulan bağı da dönüştüren bir süreç. Tasarruf finansmanı bu tablo içinde bekleyerek sahip olmayı neredeyse olağan bir duruma çeviriyor. Gecikmiş mülkiyet, ertelenmiş hayat, askıya alınmış planlar artık is­tisna sayılmıyor.

Bunun iyi mi kötü mü olduğu, bakılan yere gö­re değişiyor. Bir yandan yastık altı birikimleri sisteme çekiyor, kayıtlı ekonomiye katkı sağlı­yor, tasarrufu teşvik ediyor. Bunlar az şey değil. Öte yandan konutun nerede üretildiği, kimin için üretildiği, hangi şehir parçalarının büyüdüğü so­ruları hala cevapsız duruyor. Finansman mode­li çalışıyor olabilir ama kentin kendisi otomatik olarak toparlanmıyor.

Dolayısıyla, tasarruf finansmanını sadece “in­sanı ev sahibi yapan bir mekanizma” olarak anlat­mak resmin önemli bir kısmını dışarıda bırakı­yor. Asıl mesele, bunun zamanla bir gayrimenkul finansman altyapısına dönüşüp dönüşmeyeceği. Proje bazlı yapılarla, GYO’larla, GYF’ler ile ve ka­munun konut politikalarıyla yan yana gelip gel­meyeceği. Eğer yalnızca mevcut piyasa dinamik­lerini yeniden üretirse, erişim sorununu başka bir ayrışma pahasına çözmüş olur. Ama doğru bir çerçeveyle ele alınırsa, yeni yerleşim modelleri­nin finansal omurgasına dönüşmesi de mümkün. Özellikle sermaye piyasaları ile entegrasyonu­nun şart olduğunu düşünüyorum.

İş regülasyon tarafına geldiğinde tablo biraz daha karmaşıklaşıyor. Büyüyen her yapı gibi bu sistem de sınırlarını arıyor. Sermaye gücü, tes­lim dengesi, şeffaflık, bilgilendirme. Bunlar artık teknik ayrıntılar değil. Doğrudan güvenle ilgili başlıklar. Tasarruf finansmanı ne tek başına kur­tarıcı ne de görmezden gelinecek bir yan yol. Ama şu da açık. Konut meselesini sadece kredi, faiz ve fiyat başlığında konuşmaya devam edersek, bu hikayeyi hep eksik anlatacağız. Belki de mesele konutu nasıl finanse ettiğimiz değil. Şehirle kur­duğumuz ilişkinin neden bu kadar zorlaştığı.