Türkiye için kira politikası: Müdahale mi, model mi?

BETAM tarafından Sahibinden.com verileri kullanılarak hazırlanan “Kiralık Konut Pi­yasası Görünüm Raporu” önemli bilgiler pay­laşıyor. Özellikle kira artış trendi ve kiralık ko­nut talep analizi detayları kıymetli. Ocak-Eylül arası döneme ilişkin raporlar incelendiğinde ki­ralık konut piyasasında fiyat ve talep anlamın­da bir sıkışma olduğunu söylemek yanlış olma­yacaktır. Bu sıkışmayı da sadece “arz yetersiz­liği” ya da “enflasyon etkisi” gibi açıklamalarla değerlendirmek artık yetersiz sanki. Çünkü me­sele artık sadece bir fiyat meselesi değil; yöne­tişim meselesi. Yani hangi veriyle, hangi araçla, kimin adına ve nasıl bir denge içinde bu piyasayı yöneteceğimizle ilgili.

Bir süredir bu konuya hem akademik hem sa­hadan gözlemlerle yaklaşıyorum. Özellikle son iki yılda Dünya Gazetesi’nde kaleme aldığım “Penrose Merdiveni” benzetmesiyle, kiralık ko­nut piyasasında yaşanan döngüsel çıkmazı ele almaya çalıştım. Yükselen fiyatlar, daralan arz, kopan sözleşmeler, tahliye baskıları... Tüm bun­lar tek başına değil, birlikte işleyen ama uyum­suz mekanizmaların sonucu.

Kiralık konut piyasasındaki bu kısır döngüyü kırmak için elimizde üç temel yol var: 1) müda­hale, 2) izleme, 3) model kurma. İlki hızlı sonuç verebilir ama kalıcı sonuç üretmez (ki %25 ki­ra tavan uygulanmasında da görmüştük); ikin­cisi bilgi üretir ama çözüm üretmez; üçüncüsü ise zordur ama kalıcıdır. Ben bu yazıda, özellik­le üçüncü yolu, yani Türkiye için uygulanabilir bir kira politikası modeli kurma ihtiyacını ele almak istiyorum.

Mahalle bazlı endeks ve yerel müdahale imkanı

Bugün elimizde büyük veri potansiyeli var: Tapu Kadastro, e-Devlet, emlak portalları, be­lediye arşivleri. Tüm bunlar birleştirilerek ma­halle düzeyinde gerçek kira endeksleri üretile­bilir. Bu endeksler üzerinden hem piyasa şeffaf­laşır hem de Almanya ve İspanya’dakine benzer “stressed area” benzeri bölgesel kira baskı hari­taları çıkarılabilir.

İspanya’da, yeni Konut Yasası ile birlikte bir bölgenin “stressed area” ilan edilebilmesi için iki ana kriter getirildi: Ortalama kira ve temel hane halkı giderlerinin hane gelirinin %30’unu aşması veya son 5 yılda kira artışlarının bölge­sel TÜFE’nin 3 puan üzerine çıkması. Böyle ilan edilen bölgelerde, yeni kira sözleşmeleri önce­ki kira bedeline endeksleniyor, kiracılara 3 yıla kadar sözleşme uzatma hakkı tanınıyor ve bazı durumlarda ev sahibine %10’a kadar artış imkâ­nı verilebiliyor. Ayrıca 5 ve üzeri mülkü olan bü­yük ev sahipleri için farklı kurallar uygulanıyor.

Türkiye’de bu modele benzer bir uygulama için ilk adım, mahalle düzeyinde arz-talep ve gelir-kira oranlarını analiz edebilecek bir ve­ri yapısının kurulması olabilir. Ardından, yerel yönetimlerin belirli bölgelerde sınırlı kira mü­dahalesi uygulayabilmesi – örneğin üniversite çevreleri, turistik mahalleler – ciddi şekilde tar­tışmaya açılmalı. Merkezi idare ve belediyeler arasında bu konuda hem veri paylaşımı hem de planlama yetkisi yeniden tanımlanmalı.

Satış odaklı sosyal konut modeli gözden geçirilmeli

TOKİ’nin son yıllarda geliştirdiği projelerin neredeyse tamamı satışa dayalı. Ancak bugün­kü sorun sadece “sahip olma” değil, “barınma” hakkı üzerinden şekilleniyor. Özellikle mev­simlik çalışanlar, öğrenciler, genç hanehalkla­rı gibi gruplar için sosyal kiralık konut üretimi­nin gündeme alınması gerektiğini düşünüyo­rum. Üstelik bu model sadece kamuya yük değil; uzun vadeli kontratlı, kira garantili özel sek­tör yatırımlarına da açık olabilir. Hatta yurtdı­şı uygulamalarda olduğu gibi menkul kıymetleş­tirme süreçleriyle de bu yapıyı ilişkilendirmek söz konusu olabilir. Burada mesele, “yap – sat” yerine “yap – yaşat” anlayışını kurumsallaştır­mak. Aslında, bu yazıyı hazırlarken konuya iliş­kin önemli bir açıklama da geldi ve önceki gün­kü Bakanlar Kurulu sonrasında Cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan tarafından önümüzdeki dönemde TOKİ eliyle İstanbul'da ilk kez “kira­lık konut projesi”nin hayata geçirileceği duyu­ruldu. Detaylar net değil ama önemli bir adım.

Son söz

Kira artışlarına dair tartışmayı sadece yüzde kaç arttı – kaç artmalı – nasıl frenlenmeli ekse­ninden çıkarmamız şart. Esas mesele, Türki­ye’de konuta dair yönetişim mekanizmasını ye­niden kurmak. Bunun için önce veri, sonra mo­del, en sonunda da güven inşa etmek zorundayız.

Benim düşüncem şu: Bu piyasa artık sadece kendine bırakılamaz. Ama tamamen kamunun yönetimine bırakmak da çözüm değil. Akılcı, dengeli, veriye dayalı ve sosyal sorumluluk içe­ren bir model mümkün. Bu model yalnızca krizi değil, güveni de yeniden inşa eder. Ve umarım, TOKİ’nin yeni kiralık konut üretim sürecinde bu öneriler de dikkate alınır.