Yeni Vergi Yasası teklifinde gayrimenkul vergileri

VERGİ PORTALI
VERGİ PORTALI dunyaweb@dunya.com

Türkiye Büyük Millet Meclisi’ne 24.10.2019 tarihinde verilen yeni torba kanun teklifi ile önerilen üç yeni vergiden biri de ‘DEĞERLİ KONUT VERGİSİ’dir (diğerleri Dijital Satış Vergisi ve Konaklama Vergisi).

Bu yazıda kamuoyuyla henüz çok yeni paylaşılmış olan söz konusu teklif metninin Değerli Konut Vergisi’ne ilişkin 33. maddesine ilişkin ilk değerlendirmelerim, söz konusu teklifle Emlak Vergisi Kanunu’na eklenmesi önerilen 42-49. Maddeler çerçevesinde ve madde bazında aşağıda yer almaktadır.

Değerli Konut Vergisi

Meclise sunulan Kanun teklifinin 33. Maddesi halen yürürlükte bulunan 29.07.1970 tarih ve 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’na 41. maddeden sonra gelmek üzere 42-49. maddeler arasında Değerli konut vergisi başlığı ile Dördüncü Bölüm eklenmesini önermektedir.
Değerli Konut Vergisi’ne ilişkin kanun teklifinde yer alan hali ile önerilen maddelerde önemli olduğunu düşündüğüm konulara ilişkin görüşlerim aşağıda maddeler halinde yer almaktadır:

“Konu ve istisna” başlıklı 42. madde ile ilgili hususlar

Verginin konusunun Türkiye sınırları içinde bulunan mesken nitelikli taşınmazlar olarak belirlenip sonrasında da 5 milyon TL’nin altındakilere istisna getirmek vergi tekniği açısından çok anlamlı değildir.

Kural olarak vergiden istisna tutulan kısmın gerçekten “istisnai” olması dolayısıyla kapsamının sınırlı tutulması beklenirken burada istisna kısım vergilenecek kısımdan çok daha geniş bir kümeyi kapsıyor. Verginin adı “Değerli Konut Vergisi” olduğuna göre zaten tüm mesken nitelikli konutları bu kapsama almak verginin adına da aykırı görünüyor. Bu durumu gidermek adına verginin konusunu “Türkiye sınırları içinde bulunan ve bina vergi değeri ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nce belirlenen değeri 5 milyon TL ve üzerinde bulunan mesken nitelikli taşınmazlar değerli konut vergisine tabidir.” şeklinde belirlemek vergi tekniği açısından daha anlamlı olurdu diye düşünüyorum.

Öte yandan “değerli konut” niteliğindeki konuttan hem Emlak Vergisi hem de bu kanun içinde yer alan ve yine servet üzerinden alınan ikinci bir sürekli verginin alınıyor olması aynı varlığın aynı yasa kapsamında iki kez vergilendirilmesi anlamına gelmektedir. Çözüm olarak ya değerli konut kapsamına giren konutların Emlak Vergisi oranının yükseltilerek buradan genel bütçeye kaynak aktaracak şekilde bir düzenleme yapılması ya da daha doğru olarak bu verginin ayrı bir yasa olarak düzenlenmesi daha pratik ve anlamlı olacağı görüşündeyim.
“Vergiye ait değerin tespiti, ilanı ve kesinleşmesi” başlıklı 43. madde ile ilgili hususlar:

Madde metninden değer tespiti silsilesinin şu şekilde işleyeceği anlaşılıyor:
1) Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tüm meskenler için bir değer tespiti yapacak (Böyle bir tespit yoksa doğrudan aşağıdaki 7. maddeye gidiniz)
2) Bu değer, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü internet sitesinde ilan edilecek ayrıca ilgili kişiye tebliğ edilecek.
3) Tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde ya
a) İlgilisi herhangi bir itirazda bulunmazsa bu değer kesinleşecek ya da
b) İlgilisi bu değere itiraz edebilecek. İtiraz Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne yapılacak.
4) İlgilisi tarafından tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde yapılan itiraz Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından 15 gün içinde sonuçlandırılacak.
5) İtiraz sonucu 15 gün içinde sonuçlandırılan değerlendirme sonucu belirlenen değer Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü internet sitesinde ilan ve ilgilisine tebliğ edilecek.
6) Tebliğ edilen bu değer bu kanun uygulamasında Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nce belirlenmiş değer olarak kabul edilecek.
7) Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nce bir değer tespiti yapılmamış mesken nitelikli taşınmazlarda Emlak Vergisi Kanunu’nun 29. maddesine göre belirlenmiş olan bina vergi değeri Değerli Konut Vergisi uygulamasındaki vergilendirmeye esas olacak.

Yukarıdaki süreçle ilgili iki önemli konu var dikkate alınması gereken:

1) Bu sürecin uygulanabilmesi için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından Türkiye’deki TÜM mesken nitelikli taşınmazlar için bir değer tespitinin yapılması gerekir. Aksi takdirde mevcut emlak vergisi değerleri üzerinden bu vergi için uygulama yapmak gerekecektir ki sanırım mesken nitelikli taşınmazlarda 5 milyon TL’nin üzerinde Emlak Vergisi değeri bulunan taşınmaz sayısı yasa teklif edicilerin düşündüğü sayıların oldukça altında, son derece sınırlıdır.
Tüm Türkiye’de hızla bir değerleme çalışması yapabilmek ve bunlarla ilgili ilan tebliğ ve itiraz sürecini yürütebilmek çok kolay olmayacağı için düşüncem, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün bu vergi özelinde ilk değerleme uygulamasını belirlediği bölgelerde ya da belirlediği mesken nitelikli konutlarda özel olarak yapacağı ve onlardan bu vergiyi alacağı yönündedir.

Eğer uygulama böyle olursa, yani TÜM ÜLKEDE bir değerleme çalışması yapmadan sadece BELLİ BÖLGE ya da BELLİ KONUTLAR için bu yasa kapsamında değerleme yaparsa vergide adalet ve verginin eşitliği ilkelerine aykırı davranılmış olması sonucu doğacaktır.

2) İkinci önemli konu da kesinleşen değerle ilgili yargı yolunun açık olup olmadığı meselesidir. Teklif metninde itirazlar sonrası 15 gün içinde yapılan değerlendirme sonucu bulunan değerin kesinleşeceği hükmü yer almaktadır. Bu durum bu idari işleme karşı yargı yolunun da kapalı olup olmadığı konusunda tereddüt yaratmaktadır. Bu hükmü, idari açıdan kesinleşme ancak hukuki açıdan yargı yolunun devam ettiği şeklinde yorumlanmanın mantıklı olacağını düşünüyorum.

“Matrah, nispet ve yetki” başlıklı 44. madde ile ilgili hususlar

Bana göre bu madde ile ilgili olarak iki husus dikkat çekici:

1) Maddenin ikinci fıkrasında yer alan “paylı ve elbirliği ile mülkiyette matrahın hesabında mesken niteliğindeki taşınmazın toplam değerinin esas alınması” konusu.

Madde gerekçesinde Değerli Konut Vergisi’nin nitelik itibariyle servet üzerinden alınan bir vergi olduğu belirtilmektedir. Yasada yer alan bu maddenin yukarıda yer verilen birinci fıkrasında da servetin büyüklüğüne göre vergi oranı değiştirilerek daha çok serveti olandan daha fazla vergi alınması yoluyla vergi adaleti sağlanmaya çalışıldığı anlaşılmaktadır.

Öte yandan ikinci fıkrada yer alan, özellikle paylı mülkiyette toplam değerin dikkate alınacağı şeklindeki hüküm yukarıdaki mantıkla çelişmektedir. Paylı mülkiyette malikler kendi payları kadar servete sahipken, başka bir deyişle örneğin 5 milyon TL değer biçilen mesken nitelikli bir taşınmazda iki kişi eşit payla paylı mülkiyete sahipse her bir kişinin aslında 2 milyon 5 bin TL değerde bir serveti varken ve tek başlarına buna sahip olsalardı vergilendirilmeyeceklerken, birlikte sahip olduklarında vergilendirilecek olmaları tamamen eşitlik ilkesine aykırı ve uygulanması halinde konuyu yargıya götürebilecek bir hüküm olarak karşımıza çıkmaktadır.

2) Maddeyle ilgili ikinci husus değerin yeniden değerleme oranı ile artırılmasına ilişkin hükümdür. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından yapılan ya da yaptırılan değerleme sonucu bulunan değerin yeni bir değerleme yapıncaya kadar her yıl yeniden değerleme oranında artırılması ile bulunacak değer aslında sonraki yıllarda kullanılan değerin anlamsızlaşmasına/güncelliğini yitirmesine yol açacaktır. Özellikle enflasyon ortamında ya da gayrimenkulün aşırı değerlendiği ya da gayrimenkul değerinin ciddi bir şekilde düştüğü ortamlarda değerin ilk belirlenen değer üzerinden yeniden değerleme oranında artışla belirlenmesi vergi matrahının gerçek durumu yansıtmaması sonucunu doğuracaktır.

Eğer bu şekilde bir vergi sistemi kurulacaksa her yıl cari bir değerlemenin yaptırılarak verginin bu gerçek değer üzerinden hesaplanması en adil çözüm olacaktır.

Ayrıca Emlak vergisi değerleri ile bu yasa kapsamında belirlenecek değer arasında da ciddi şekilde fark doğması kuvvetle muhtemeldir. Aynı yasa içinde, aynı varlıktan/servetten iki değişik matrahla (Emlak Vergisi ve Değerli Konut Vergisi adları altında) vergi alınması anlamsız olduğu kadar aynı gayrimenkul üzerinden alınan bu iki verginin matrahlarının farklı olması da anlamsızdır. Aynı varlık üzerinden aynı nitelikte iki verginin birden alınması konusunda yukarıda belirttiğim garip durumu göz ardı edersek çözüm, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nce belirlenmiş değeri bulunan meskenlerde emlak vergisinin de aynı değer üzerinden alınması olabilir.

“Mükellefiyet” başlıklı 45. madde ile ilgili hususlar

Paylı mülkiyete ilişkin yukarıdaki maddede yaptığım değerlendirme bu maddenin ikinci fıkrası için de geçerlidir.

Teklifle Emlak Vergisi Kanunu’na eklenmesi önerilen 42. maddede verginin konusunun “mesken nitelikli taşınmazlar” olduğu, 44. maddede paylı mülkiyette değerin toplu olarak dikkate alınacağı ve bu maddede de (45. Madde ) mükellefinin malik; intifa hakkı sahibi ya da malik gibi tasarruf edenler olduğu belirtildikten sonra bu kişilerin paylı mülkiyette hisseleri oranında mükellef olacaklarının belirtilmesi 44. Maddeye ilişkin yaptığımız yorum çerçevesindeki anlayışımızın doğru olduğunu göstermektedir. Yani tek başına 2.500.000 TL değerde konuta sahip olsa vergilendirilmeyecek olan malik, bir başka kişi ile %50 payla 5.000.000 TL’lik konuta sahip olursa o kadar serveti olmasa bile verginin gerçek borçlusu yani mükellefi olmaktadır. Bu adil değildir.

Maddeyle ilgili bir ikinci hususu da şöyle açıklayabiliriz: Önerilen maddenin 3. fıkrasında mükellefiyetin başlama tarihi olarak atıf yapılan Emlak vergisi Kanunu’nun 33. maddesinin 1 ile 7 numaralı fıkralarından çoğu ihdas edilecek bu vergi ile alakalı değildir. Kısaca bakarsak:
33/1- yeni yapılan binalarla ilgili ( bu yeni vergiye uygun)
33/2-Binanın yanması/yıkılması/kullanılamaz hale gelmesi ile alakalı. Mükellefiyet başlangıcı olamaz.
33/3- İkamete mahsus mahallerden bir kısmının dükkan vb. olması… İşyerine dönüşüm olduğundan bu yasa için mükellefiyet başlangıcı olamaz.
33/4- Arazi ile alakalı. Konuttan söz etmiyor.
33/5- Arazi ve arsanın bina mütemmimi olması durumunu içeriyor. Konuta düşen pay sebebiyle ilgili olabilir.
33/6- Taksim ve ifrazla alakalı. Mükellefiyet başlangıcına esas olabilir.
33/7- Daha çok arazi ve arsa ile ilgili ama hisseli bir binanın tek hisseye dönüşmesi durumunu da ele alıyor. Zaten hisseli konut da vergi mükellefi olduğuna göre bu da alakalı değil.
Bu maddede atıf yapılmayan Emlak Vergisi Kanunu’nun 33. maddesinin 8. Fıkrasında ise “değerdeki değişim” konusu işlenmiş. Asıl bu fıkraya atıf yapılıyor olmalıydı mükellefiyet başlangıcı için. Ama o hariç bırakılmış.
Öte yandan 8 dahil edilse bile bu kez de orada geçen değer artış ve azalışının bireysel bina bazında değil de şehir, kasaba ya da köy bazında görülüyor olması nedeniyle yine de bu madde kapsamında uygulanması zor olurdu diye düşünüyorum.

“Muaflıklar” başlıklı 46. madde ile ilgili hususlar

Önerilen maddenin b bendinde yer alan muafiyet çok sınırlıdır. Söz konusu muafiyetin sınırlarını genişletmek vergi adaleti için önemlidir. Örneğin, miras yoluyla kendisine değerli konut kalmış varisin söz konusu konutta yaşıyor olması ve başkaca bir gelirinin bulunmaması hali ile, tek geliri söz konusu konuttan aldığı kira geliri olanların durumunun da muafiyet kısmında değerlendirilmesi düşünülmelidir.

Maddenin “d” bendinde yer alan arsa karşılığı inşaat işleri ile uğraşanlara yönelik muafiyet hükmü lafız olarak doğrudan müteahhidi esas alıyor. Halbuki müteahhit olmadan da geliştiriciler hak sahipleri ile bu anlaşmaları yapabiliyor ve karşılığında üretilen konut/işyerlerinin bir kısmını alabiliyorlar. Özellikle Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları SPK mevzuatı gereği müteahhitlik vasfını kullanamadıkları için maddede yer alan “…taahhüt işini üstlenen müteahhit” ifadesi çok ciddi sorunlar yaratabilme olasılığına sahip bu kurumlar için. Bu sebeple uygulamada ortaya çıkabilecek sorunları çözebilmek adına teklifte yer alan söz konusu ifadeyi “…arsa karşılığı inşaat işlerinde sözleşme gereği müteahhit ya da geliştiriciye kalan mesken nitelikli taşınmazlar” olarak değiştirmek yararlı olacaktır.

“Verginin beyanı, ödeme süresi ve ödeme yeri” başlıklı 47. madde ile ilgili hususlar

Bu mükellefiyetin beyannameli bir mükellefiyet olarak önerilmesi
- Neredeyse tamamı mükellef kontrolü dışında yürüyen bir işlem olması, mükellefin süreçle ilgili “kural olarak” pasif durumda bulunması,
- Bu verginin içine koyulduğu yasada (Emlak Vergisi Kanunu) mükellefin beyanname verme yükümlülüğünün bulunmaması,
- Beyannameli yükümlülüklerin kural olarak idarenin birebir bilgisi dahilinde olmayan, içeriğine hakim olmadığı, ilk kez mükellefin beyanı ile bilgi sahibi olduğu durumlar için geçerli olması
gibi sebeplerle çok anlamlı görünmüyor.
Bu sebeplerle, yeni bir değerleme durumunun ortaya çıkması hali hariç ( ki orada da kural olarak Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün bir değerleme yapması ya da yaptırması gerekeceğinden o da mümkün değil ama ) beyanname verme zorunluluğunun hiçbir anlamı yok. Pratik olarak da çok zor.
- Değeri, yani matrahı idarenin belirlediği,
- Vergi oranı belli,
- Vergi dairesi belli,
- Sonraki yıllardaki değeri (özel bir durum olmazsa) zaten yeniden değerleme oranı kullanılarak eskale edileceği için belli,
olan bir vergi için mükellef beyanname vererek hangi özel durumunu beyan edeceğini anlamakta güçlük çekiyorum.
Burada İdarenin bilmediği herhangi bir durum söz konusu değildir. Dolayısı ile aynen Emlak Vergisinde olduğu gibi bu vergi de otomatik olarak tahakkuk etmeli, beyanname verme yükümlülüğü olmamalıdır.

“Değerli konut vergisi hasılatı” başlıklı 48. madde ile ilgili hususlar

Bu hüküm bana göre mevcut Emlak Vergisi Kanunu’nu uygulaması ile çelişmektedir. Emlak Vergisi bir yerel idare vergisidir. Genel Bütçe ile bir bağlantısı yoktur. Bu şekilde, yani Emlak Vergisi’nin bir yerel idare vergisi olarak görülüp kaynakların doğrudan yerel idareye aktarılması ile yerel idarenin genel bütçeye yükü azaltılmaktadır bir anlamda. Şimdi bu yasanın içinde bir başka vergi ihdas edip onu tamamen yasanın genel ruhuna aykırı şekilde merkezi idare ile bağlamak vergi tekniği açısından yanlış bir uygulama olmaz mı? Bu yeni bir vergidir. Yeni bir servet vergisidir. Dolayısı ile Emlak Vergisi Kanunu içinde değil tamamen ayrı bir yasa olarak Meclis’e sunulmalıdır.

“Yetki” başlıklı 49. madde ile ilgili hususlar

47. maddeye ilişkin görüşler kısmında belirttiğimiz gibi eğer teklif bu şekilde yasalaşırsa bu maddede (49. madde) yer alan yetkiyi kullanarak Hazine ve Maliye Bakanlığı “beyanname yükümlülüğü”nü ortadan kaldırılmalıdır.

Teklifin yürürlük maddesi ile ilgili hususlar

Yürürlük maddesinde 33. madde ayrıca belirtilmediği için bu vergi de yasa yayınlandığında yürürlüğe girecektir.
Bu hali ile her ne kadar Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından henüz bildiğimiz bir değerleme çalışması yapılmamış ya da yaptırılmamış olsa da bu vergi yasanın yayım tarihi itibariyle uygulamaya gireceğinden mevcut emlak vergisi değerleri üzerinden vergilendirme başlayacaktır. Yukarıda da söylediğimiz gibi mevcut emlak vergisi değerleri çok büyük oranda değerli konut vergisi kapsamında istisna tutulan bölümde kalacaktır.
Zaten pratikte de uygulama imkanı olmayacak olan verginin yürürlük tarihinin “Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından yapılacak ya da yaptırılacak değerleme tarihini izleyen yıl” olarak belirtilmesi daha anlamlı olacaktır kanaatindeyim.

Son söz

Verilen torba kanun teklifinde gayrimenkulde değerin tespitine yönelik köklü bir sistem değişikliği de dikkat çekiyor. Teklifte biri aşağıda değerlendirmeye çalışacağım Değerli Konut Vergisi diğeri de tapu harcı matrahının tespitinde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nce belirlenecek değerin dikkate alınması konusunda hükümler yer alıyor.
Bilindiği gibi gayrimenkul alım satımlarında tapu ve kadastro harcı alım satıma konu gayrimenkulün emlak vergisi değerinden az olmamak üzere taşınmazın beyan edilen devir ve iktisab bedeli üzerinden hesaplanmaktadır. Yani, gayrimenkul alıp satarken tapu harcını emlak vergisi değeri ile gerçek alım satım bedelinden hangisi yüksekse onun üzerinden hesaplıyoruz. Meclise sunulan teklifte tapu harcının tespitinde emlak vergisi değerinin yanına Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nce yapılan ya da yaptırılan değerleme sonucu belirlenmiş değerin de dikkate alınması gerektiğine ilişkin hüküm koyuluyor.

Söz konusu teklifin bu şekilde yasalaşması halinde gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu ve kadastro harcı gerçek alım satım değeri ile emlak vergisi değeri ve varsa Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından yapılmış ya da yaptırılmış değerleme sonucu bulunmuş değerden yüksek olanı üzerinden hesaplanacaktır.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından yapılacak ya da yaptırılacak değerleme sonucu bulunacak değerin hem tapu ve kadastro harcı matrahına hem de aşağıda yer alan Değerli Konut Vergisi matrahına doğrudan etki edecek olması “değerleme” işleminin önemini çok artacaktır. Aslında böylelikle bir şekilde Türkiye’de yer alan gayrimenkuller için güncel değerlerle bir değer haritası çıkacak ve gayrimenkuller gerçek değerleri ile gösterilecektir.
Öte yandan Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından değerleme yapılmamış / yaptırılmamış gayrimenkullerle ilgili olarak diğerlerine oranla ciddi bir değer farkının ortaya çıkması da söz konusu olacaktır. Değerleme yapılmış gayrimenkulle yapılmamış gayrimenkul aynı oranda vergiye tabi tutulacağından kamunun aldığı/almadığı bir aksiyon sebebi ile vergi mükellefleri arasında ciddi bir vergi yükü farkının doğuyor olması vergi adaleti ve vergide eşitlik prensiplerinin çokça konuşulmasına sebep olacaktır.

Bu nedenle uygulamaya geçişte mükellefler arasında eşitsizlik yaratmamak adına zamanlamaya azami derecede önem göstermek çok hayati olacaktır.

Yazara Ait Diğer Yazılar Tüm Yazılar