Kentsel dönüşüm eski binaların değerine değer kattı

Leyla İLHAN

İSTANBUL - Gayrimenkul sektörüne hareket katan kentsel dönüşüm sektöre hareket katarken, aynı zamanda dönüşümün yapıldığı bölgelerdeki eski yapıların fiyatını da artırdı. Dönüşümün yoğunlaştığı bölgelerde ev sahipleri değer artışını satıp çıkarak değerlendirmek yerine, yenilemeye yöneldi. Özellikle Kadıköy, Bakırköy, Bahçelievler, Beyoğlu gibi kent merkezlerindeki gayrimenkullerin fiyatında büyük yükselişlere neden olan dönüşüm süreci, Kadıköy’deki eski binaların fiyatını yeni yapıların fiyatına yaklaştırdı. 

Dönüşüm öncesi 400 bin TL’ye satılan eski bir daire fiyatının, bölgede dönüşüm başlamasıyla birlikte 750 bin 800 bin TL seviyesine çıktığı belirtiliyor. DKY İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Ali Dumankaya, dönüşüm olacak bölgelerde gayrimenkulünü satma oranlarının azaldığını, bu bölgelerde insanların genellikle yenilemeye kaydığını belirtti. Bu nedenle bu bölgelerde fiyatların yukarı çıkabildiğini anlatan Dumankaya, yeni projelerle bu fiyatların yeniden dengeleneceğini söyledi. Dumankaya, özellikle ruhsatsız ve iskansız bölgelerde yapılan komple dönüşüm projelerinin bölgelerinde fiyatları daha fazla yukarı çektiğine dikkat çekti.

Astronomik artışlar yaşanıyor 

Dönüşümün yarattığı değişimlere değinen Kentsel Dönüşüm Derneği Başkanı Hakan Çatalkaya, Kadıköy’de ortalama 400 bin TL’ye satılan 2+1 ve 3+1 evlerin yıkılıp yapıldığında 800 bin TL ile 1 milyon TL arasına geldiğini kaydetti. Çatalkaya, “Eski yapılar da dönüşümle birlikte değerlendi. Kimse satmadığı gibi satılanlar da yıkılıp yapıldıktan sonraki değerde satılıyor” dedi. Çatalkaya, Tarlabaşı kentsel dönüşüm projesi olmamasına rağmen bölgede fiyatları yükselttiğini aktardı. Kentsel dönüşümde en hızlı ilerleyen ilçeler arasında Kadıköy, Esenyurt, Esenler ve Küçükçekmece’nin yer aldığını kaydeden Çatalkaya, Esenler ve Gaziosmanpaşa, Esenyurt ilçelerinde ise eski yapıların fiyatlarının arttığını ancak bunların henüz merkezi lokasyonların çok altında olduğunu belirtti. Bu bölgelerde hala uygun fiyata ikinci el daire alınabildiğini söyleyen Çatalkaya, Anadolu’da ise İzmir’de Konak, Karşıyaka ve Buca’da sürdüğünü ifade etti. 

Rant ve kâr beklentisi var 

Kentsel dönüşümde tek tek binaların dönüştürüldüğü bölgelerde fiyat artışları gerçekleştiğini aktaran EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, “Ayrıca pazarlık aşamasında olan bölgelerde beklenti nedeni ile fiyatın yukarı çıkabildiğini görüyoruz. Şu anda değer artışlarındaki beklenti rant ve kar amaçlı. Bu artışlar sağlıklı dönüşüm için son derece riskli. Halkın kentsel dönüşümden beklentisi rant sağlamak değil sağlıklı yaşamak için sağlıklı binalara sahip olmak olmalı. Henüz bu noktada değiliz” yorumunu yaptı. 

Arsa fiyatlarının özellikle büyük şehirlerde çok yükselerek rasyonel olmaktan uzaklaştığına vurgu yapan Yazıcı şu değerlendirmeyi yaptı: “Artışlar geliştirici olmak üzere yola çıkanları olumlu etkilemeyecek. Maliyet; arsa + yapım maliyeti + kardan oluşuyor. Müteahhitlerin kar marjları yüzde 10’lara kadar geriledi. Artık gidecek yer yok; ya arsaya daha az para ödeyecekler ya da satacakları evi daha yüksek fiyatla satmak zorunda kalacaklar. Ancak alım gücü kapasitesi de belli. Bu artışlar sektörü orta vadede çıkmaza sokacak gibi duruyor. Veya imar artışı getirilerek bu matematik değiştirilebilir.”

Markalar dönüşüme yeni firmalarla giriyor

Dönüşümün kent merkezlerini parlattığını aktaran Hakan Çatalkaya, “Bugüne kadar büyük sermayesi olan şirketler, şehir dışında rezidans yapıyorlardı. Ancak dönüşümle birlikte bu şirketler biran önce bu projelerini satıp kent merkezine girmek istiyorlar. Fakat marka değerlerini düşürmek istemeyen markalı firmalar kentsel dönüşüm amacıyla yeni şirketler kuruyor” dedi.