Ofis arzında rekor büyüme

İBRAHİM EKİNCİ

Son dönemde açıklanan üç gayrimenkul raporu Türkiye’de ofis yatırımlarında yüzde 100’e yaklaşan bir artışın olduğunu ortaya koyuyor. Yapı Endüstri Merkezi raporuna göre ofis yatırımlarındaki artış; ‘daire sayısı’ bazında (yüzde 119.9) konuttaki (yüzde 33.2) artışı neredeyse 4’e katladı. Ofiste; bina sayısı, yüzölçümü, değeri ve daire sayısı bakımından 2014’ün ilk dokuz ay itibariyle, geçen yıl aynı döneme göre artış oranları sırasıyla yüzde 66.7, yüzde 78.5, yüzde 92.4 ve yüzde 119.9 düzeyinde gerçekleşti. Cushman & Wakefield raporuna göre “Kişi başına düşen AVM alanı yüzde 7, konut satışı yüzde 2 artarken A sınıfı ofis arzındaki artış yüzde 30'a ulaştı. Avrupa’da en yüksek artış Türkiye’de yaşandı. JLL raporuna göre ise 2014 yıl sonu itibariyle, İstanbul’daki mevcut A sınıfı ofis stoku 2013 yıl sonu ile kıyaslandığında, 680 bin metrekarelik bir artış göstererek, 4.1 milyon metrekareye ulaştı. Yapılan analizlere göre 2015 ve sonraki yıllarda da A sınıfı ofis talebinde yüksek oranlı artışlar olacak.

Son günlerde üç gayrimenkul raporu açıklandı. Bu raporların üçü de ofis yatırımlarındaki dikkat çekici gelişmeyi ortaya koydu. Artışlar yüzde 80-90’ları buluyor. Yapı Endüstri Merkezi raporuna göre ofis yatırımlarındaki artış ‘daire sayısı’ bazında (yüzde 119.9) konuttaki (yüzde 33.2) artışı 4’e katladı. Aynı rapora göre ofis yatırımlarındaki artış, “konut dışı bina” türlerinin tamamından yüksek. Ofiste; bina sayısı, yüzölçümü, değeri ve daire sayısı bakımından 2014 ilk dokuz ay itibariyle, geçen yıl aynı döneme göre artış oranları sırasıyla yüzde 66.7, 78.5, 92.4 ve 119.9 düzeyinde. Cushman & Wakefield raporuna göre “Kişi başına düşen AVM alanı yüzde 7, konut satışı yüzde 2 artarken A sınıfı ofis arzı yüzde 30 arttı. A sınıfı ofis pazarında, Avrupa’da en yüksek artışı yüzde 30 ile Türkiye’de oldu. 2013’te işlem hacmi bakımından rekor kıran ofis pazarı 2014’te yine bir rekor kırarak 300 bin metrekareye ulaştı.” JLL raporuna göre 2014 yıl sonu itibariyle, İstanbul’daki mevcut A sınıfı ofis stoku 2013 yıl sonu ile kıyaslandığında, 680 bin metrekarelik bir artış göstererek, 4.1 milyon metrekareye ulaştı. Bu raporların analizine göre bu yıl ve önümüzdeki yıllarda da A sınıfı ofis talebin yüksek oranlı artışlar olacak.

Cushman&Wakefield raporu: 300 bin m2 ile rekor kırdı, Avrupa’daki en yüksek artış oldu

2013’te işlem hacmi bakımından rekor kıran ofis pazarı 2014’te yine bir rekor kırarak 300 bin metrekareye ulaştı. Kişi başına düşen AVM alanı yüzde 7, konut satışı yüzde 2 artarken A sınıfı ofis arzı yüzde 30 arttı. A sınıfı ofis pazarında, Avrupa’da en yüksek artışı yüzde 30 ile Türkiye’de oldu. En fazla talep gören bölgeler yine MİA ve Ataşehir oldu. Pazara toplamda 900 bin metrekare yeni arz eklendi. Toplam A sınıfı ofis arzı yılsonu itibariyle 4.2 milyon metrekareye erişerek yıllık bazda yüzde 30 artış gösterdi. Böylece Avrupa pazarları arasında en yüksek artışı kaydetti.

Trend öngörüsü

Ofis pazarına gelecek 2 yıl içinde, özellikle MİA, Ataşehir ve Ümraniye bölgelerinde olmak üzere 2.1 milyon metrekare yeni arzın eklenmesi, 2015 yılı sonunda toplam A sınıfı ofis arzının 5 milyon metrekareyi aşması ve kiraların genel anlamda sabit kalması bekleniyor.

Yapı Endüstri raporu: Tüm bina türlerinden daha hızlı arttı

Küresel gayrimenkul satın alma yatırımlarında, yatırımcılar 2014 yılında gayrimenkul varlıkları içinde en çok ofis yatırımlarını tercih ettiler. Ofis pazarı tüm alt sektörler içinde göreceli olarak daha hızlı büyüyen ve yüksek yatırım çeken pazar oldu. Türkiye’de de ticari gayrimenkul sektörü içinde ofis pazarı en hareketli pazar oldu. Yeni yatırımlar, arzlar ve kiralamalar sürdü. 2014 yılında en hareketli ticari gayrimenkul pazarı oldu. Yeni ofis arzı taleple karşılaştı. Özellikle B sınıfı ofis arzı hızla emildi. Raporda, ‘konut dışı bina inşaatı’ verilerine göre, ofis binaları, bu kapsamdaki otel, perakende, toptan ticaret yerleri, sanayi, depo binaları gibi bütün diğer segmentlere göre çok daha hızlı artış gösterdi. 2014 yılı ilk dokuz ayda, geçen yılın aynı dönemine göre ofis binaları bina sayısında yüzde 66.7, yüzölüçümde yüzde 78.5, değer bazında yüzde 92.4, daire sayısı bakımından yüzde 119.9 artış gösterdi. Bu oranlar, konut da dahil, tüm ticari bina türlerindeki artışlardan yüksek artışları ifade ediyor.

Trend öngörüsü

Colliers Türkiye’ye göre önümüzdeki 3 yıl içinde İstanbul’da 1.53 milyon metrekare A sınıfı yeni ofis arzı olacak. Bu arzın 521 bin metrekaresi Kozyatağı - Ataşehir bölgesinde, 359 bin metrekarebi MİA bölgesinde olacak. Gelişmekte olan ofis bölgeleri Kağıthane, Bomonti - Piyale Paşa, Kartal - Maltepe ve Batı Ataşehir.

JLL raporu: A sınıfı ofis stoku 6.5 milyon metrekareye gidiyor

2014 sonu itibariyle, İstanbul’daki A sınıfı ofis stoku 2013 yıl sonu ile kıyaslandığında, 680 bin metrekarelik artış göstererek 4.1 milyon metrekareye ulaştı. İnşaat halindeki arzın tamamlanması ile A sınıfı ofis arzının 2017 sonunda 6.5 milyon metrekare olması tahmin ediliyor. 2014'te Merkezi İş Alanı’nda (MİA) Levent, MİA dışı Avrupa’da Kağıthane ve Seyrantepe, Asya Yakası’nda Ümraniye, Ataşehir, Kozyatağı ve Küçükyalı yerel ve uluslararası ofis kullanıcılarınca en çok tercih edilen bölgeler olarak öne çıktı. 2015 yılı itibarı ile bu talebin öncelikle Maltepe sonrasında ise Kartal bölgelerine de yoğunlaşması bekleniyor. Artan A sınıfı arza rağmen, özellikle MİA için hala güçlü olan ofis kullanıcısı talebine bağlı olarak, 2014 yılında birincil kiralar metrekare başına 35 euro seviyesinde sabit kaldı. Bu eğilimin bu yıl devam etmesi bekleniyor.

Trend öngörüsü

3. Havalimanı, 3. Köprü, İstanbul İzmir Otoyolu, Organize Liman Bölgesi ve kruvaziyer limanları gibi projeler, perakende, ofis, lojistik ve otel pazarlarında yeni geliştirme ve yatırım fırsatları doğuracak. Kurumsal firmalar bin metrekareden büyük kiralanabilir alana sahip ofisleri tercih ediyor. Verimlilik ve yüksek konfor talebi, kiralama işlemlerini şekillendiriyor. Verimlilik için yatay-açık ofisler, 2015 yılında da tercih edilecek. Nitelikli iş gücünü hedefl eyen şirketler ‘çalışacak en iyi yer’ olmaya çalışıyor. Metro hattına yakınlık, akıllı lokasyon ve verimli kat alanı gibi niteliklerin önemi artıyor. Uluslararası ofis kullanıcıları bina seçiminde ‘sürdürülebilirlik’ ve çevre politikaları gibi konulara daha fazla önem veriyor. LEED ve BREEAM sertifikalı ofis binalarının daha çok tercih edilmesi bekleniyor.