Yüksek kiranın cazibesi konutu iş yerine çevirdi

Salgın sonrası artan açık hava hassasiyetinin etkisiyle doluluk oranları yüzde 100’e yaklaşan cadde mağazalarında fahiş kira artışları, mülk sahibi ile kiracı arasında yaşanan ihtilafı had safhaya çıkardı. Yüksek kira getirisinin cazibesi, bölgedeki birçok konutun da dükkana dönüşmesine yol açtı.

YAYINLAMA
GÜNCELLEME

Yener KARADENİZ

Salgın ile birlikte tüketicilerin kapalı ortamlara mesafeli duruşu, alışveriş caddelerine olan talebi artırdı. Başta Bağdat Caddesi olmak üzere markaların da tüketicinin ardından açık alanlara yönelmesi, AVM’ doluluk oranlarında düşmesine caddelerde artmasına yol açtı. Öyle ki salgın öncesinde yüzde 80 doluluk oranına sahip birçok caddede bu oran yüzde 100’e ulaştı. AVM’lerde ise söz konusu oran ortalamada yüzde 95’ten yüzde 85’lere geriledi. Yüksek talebe karşılık sınırlı arz, caddelerde kiraların hızla yükselmesine yol açtı. Birçok mülk sahibi bu durumu fırsata çevirerek konutta olduğu gibi işyeri kirasında da fahiş fiyat artışlarına gitti. Sektörden aldığımız bilgiye göre kiralarda artış oranı yüzde 300’leri aştı. Gelişme markalar ile mülk sahibini karşı karşıya getirdi. Birçok marka süreci mahkemeye taşıdı. Öte yandan yüksek kira getirisi, yine birçok caddede konutların da mağazaya dönüştürülmesine yol açtı. Bu kapsamda özellikle Bağdat Caddesi’nde dönüşen çok sayıda konutun bulunduğu belirtildi.

Caddeler yükselişte

Gayrimenkul danışmanlık şirketlerinden Cushman&Wakefield’ın İstanbul Alışveriş Caddeleri Raporu da söz konusu gelişmeyi destekliyor. Şirketin Avrupa Yakası’ndaki İstiklal Caddesi ve Nişantaşı, Anadolu Yakası’nda ise Bağdat Caddesi’ni incelediği rapora göre 2020 yılında incelenen tüm caddeler toplamında boş olan 86 mağazanın 55’i geçen yıl kiralandı. Toplam kiralama hacmi hem işlem sayısı hem de metrekare bazında artış gösterdi. Üç ana cadde toplamında kiralama işlemleri sırasıyla; 2018 yılında 139, 2019 yılında 112, 2020 yılında 128 ve 2021 yılında 137 olarak gerçekleşti. 2020 yılında gerçekleşen yeni kiralama işlemlerinin yüzde 27’si yeme-içme sektörüne aitken, 2021 yılında bu oran yüzde 30’a çıktı. Giyim ve ayakkabı kategorisi ise bir önceki yıla kıyasla yüzde 36’dan yüzde 28’e düştü. Yüksek talep kira tartışmalarını da beraberinde getirdi.

Bağdat'ta doluluk oranı yüzde 98

Salgın öncesinde Bağdat Caddesi’ndeki doluluk oranlarını yükseltmek amacı ile kurulan ve o dönem derneğin başkanlığını yürüten Av. Ali Güvenç Kiraz, salgın öncesinde söz konusu caddede ciddi boşluklar olduğunu hatırlattı. Pandeminin kapalı alanları olumsuz etkilemesi gibi nedenlerle caddelerin hızla popüler olmaya başladığını dile getiren Kiraz, “Bağdat Caddesi’nde şu an ana hatta doluluk oranı yüzde 98 seviyesinde. Hatta Bağdat Caddesi’nde daha önce konut olarak organize edilen Noter Sokak gibi yan sokakları ciddi şekilde kafe-bistro ağırlıklı işyerine dönüştürülmüş durumda. Salgın öncesinde belirli günlerde insan kalabalığı artık haftanın her gününe her saatine yayılmış durumda” diye konuştu.

Ziyaret sayıları artıyor

Cushman&Wakefield’ın raporuna göre, 2020’de 63 bin olan hafta içi günlük ziyaretçi sayısı 71 bine hafta sonu ise 73 bin olan sayı da 160 bine ulaşmış durumda. Bölgede arz ise metrekare olarak 83 bin metrekareden 95 bin metrekareye çıkmış. Kiraz, fahiş kira artışları konusunda ise şu ifadeleri kullandı: “Kiralamaların TL’ye döndüğü dönemde çok ciddi şekilde düştü. 2018’de 105 bin TL olan aylık kira 75 bin TL’ye düştü. Ama şu an TÜFE çok yüksek. Bu nedenle ciddi artış var. Sorun yüzde 25 düzenlemesinin işyeri kiralarını kapsamaması. Aslında asıl mağduriyet orda var. Zira işletmelerin işçilikten faturaya kadar birçok gideri yüksek oranda arttı ama ürünlere aynı oranda zam yapılamadı. Bağdat caddesinde bir işyerinin en düşük kirası aylık 50 bin TL. Bu kira bu ay 70 bin TL oldu” şeklinde konuştu.

Artış oranı yüzde 300'e ulaştı

Ancak yine bölgede mağazası bulunan birçok iş insanından aldığımız bilgiye göre birçok mal sahibi yüzde 300’ü aşan oranlarda zam yapmak istiyor. Kiraz, bu tarz tartışmaların son dönemde çokça yaşandığına dikkat çekerek şöyle konuştu: “Bu durumu fırsatçılığa dönüştüren mal sahipleri var. Bunun karşılanması mümkün değil ama mahkemeye intikal eden durumlarda hakim bölgedeki rayiç bedelleri dikkate alarak bir artış yapacaktır. Ama bu asla yüzde 300’ü bulmaz. Bu ciddi bir fırsatçılıktır. Bazı mal sahipleri bunu özellikle yapıyorlar ve bunun karşılığında da hakim 10 yılı geçen sözleşmelerde yüzde 20, aşmayanlarda ise yüzde 10 hakkaniyet indirimini zaten kafadan uyguluyor.”

Mağaza kiralarında fahiş fiyat artışı enflasyonu da tetikliyor

Tescilli Marklar Derneği Başkanı İzzet Stamati de fahiş kira artışından müzdarip olan iş insanlarından biri. AVM’de kira konusunun bir şekilde halledildiğini ancak caddelerde bunun mümkün olmadığını anlatan Stamati, şöyle konuştu: “Hem küçük hem de markaları etkileyen bir takım kira artışları talep ediliyor. Sözleşme bittiğinde yüzde 200-300’lük artış istiyorlar. Bunun önüne geçilmesi gerekiyor. Biz de mağdur oluyoruz ama özellikle küçük esnaf için çok sıkıntılı bir konu bu.” Yine geçen hafta konutlar için getirilen yüzde 25’lik sınırın işyerleri için de uygulanması yönünde açıklama yapan Birleşmiş Markalar Derneği Başkanı Sinan Öncel de, “Konut kiralarındaki fahiş artışlar caddelere de yansıdı. Gerçek üstü kabul edilmesi kolay olmayan kira rakamları telaff uz edilmeye başlandı. Burada birincisi tek bir mağaza ile hayatını idame ettiren Ayşe Teyzeyi ayrı tutmak lazım. İkincisi bu sadece markaların meselesi değil. Küçük esnaftan zincir mağazaya kadar perakendenin tüm alanını etkileyen bir artış. Bu fiyat artışları, mutlaka ürün fiyatlarına yansıtılıyor bu da enfl asyonu artırıyor. Bu konuda mülk sahibi ile kiracı arasında çatışma yaratmayacak bir formül bulunması lazım ki o da konut kiraları için getirilen yüzde 25’lik üst sınırın işyerleri için de uygulanması” diye konuştu.