Finansmanı kendi içinden çıkacak dönüşüm şart

Hamide HANGÜL

İstanbul’da geçtiğimiz hafta yaşanan 6,2 şiddetindeki depremle birlikte gözler yeniden riskli yapı stoku ve kentsel dönüşüme çevrildi. İstanbul’da 1,5 milyon konutun yenilenmesi, bunlardan 700 riskli konutun acil dönüştürülmesi gerektiğini belirten uzmanlar, dönüşümün önündeki en önemli sorunun finansman olduğuna vurgu yaptı.

Kamunun vatandaşlara sağladığı kaynak olsa da yeni bir kaynağa ihtiyaç bulunduğunun altını çizen uzmanlar, “Finansmanı ve maliyeti kendi içinden çıkacak alan bazlı dönüşümle kısa sürede riskli yapı stoğu yenilenebilir. Kamu-özel işbirlikleri ve özel sektörün ilgisini çekecek minimal imar artışları finansman noktasında çözüm olabilir. KDV, tarife ve ücretlerde tam muafiyet de engelleri kaldırır” önerisini dile getirdi. Kentsel dönüşüm konusunu uzmanlar DÜNYA’ya değerlendirdi.

“Vatandaşı borçlandırarak dönüşüm yapmak zor”

Kentsel dönüşüm uzmanı Mimar Dr. Nihat Şen, vatandaşı borçlandırarak dönüşümün yapılmasının zor olacağını belirterek, dönüşümde karşılaşılan en büyük sorunların başında ekonomik yetersizliğin geldiğine vurgu yaptı.

Şen, “Alan bazlı kendi kaynağından çıkan projelere ihtiyacımız var ki bunun uygulamaları var. Bu yapıldığında, alt ve üst yapılarıyla marka değeri yüksek, donatı alanları ayrılmış, toplumun özdeğerleri barışık, mahalle kültürünü ön plana alan, yeşil alanlarıyla, otoparkları ile daha yaşanabilir, güvenli binalar ve çevrelere ulaşarak şehir de yaşanabilir bir hale gelecektir. Böyle bir modelde vatandaşlarımız da kendi konfor alanlarından feragat ederek, sürece olumlu katkı yapacaktır”.

“Metrekare derdine takılmamak lazım”

Buna halkın da destek olması gerektiğinin altını çizen Şen, “Metrekare derdine takılmamak gerekiyor. Böylece finansmanı ve maliyeti kendi içinden çıkarak alan bazlı dönüşümle kısa sürede bu yapı stoğu yenilenebilecektir. Kentsel dönüşüm aynı zamanda bir Milli Güvenlik problemi olup, çok keyfe ve zamana bırakılabilecek bir konu olmayıp siyaset üstü bir meseledir” değerlendirmesinde bulundu.

Gerekli finansman modellemeleri yapıldığında İstanbul’da 700 bin konutun dönüşümünü 5 yıl içinde gerçekleştirilebileceğini dile getiren Nihat Şen, “Önümüzdeki süreçte, bu dönüşüm projeleri, şehir kimliğine katkı sağlayacak şekilde planlanmalıdır. Bu dönüşüm sürecinin herkesin ortak malı olduğu bilinciyle hareket edilmesi gerektiğini vurgulamak isterim. Deprem, ülkemiz için bir gerçek. Bu nedenle, vatandaşlarımızın can güvenliği bu süreçte en öncelikli konu olmalıdır” açıklaması yaptı.

“Belediyeler sorun çözecek kurumlar olmalı”

Bu sürece paydaşlar olan mülk sahipleri, sivil toplum kuruluşları, meslek odaları, siyasi partiler, üreticiler, tedarikçiler ve özellikle belediyelerin dahil olması gerektiğinin altını çizen Şen, sözlerini şöyle sürdürdü: “Belediyeler bu sürecin başlatılmasında, yapımında ve arabuluculuk vazifesi görerek vatandaş ile müteahhit arasında sıkıntı yaşanmadan her türlü paketi hazırlayacak ve sorunu çözecek kurum olmalıdır.

Bu sürecin vatandaşlara sarih, net ve şeffaf bir şekilde , onların anlayabileceği bir şekilde ve hak mağduriyeti yaşamayacaklarının anlatılması gerekmektedir. Dirençli kentsel oluşumunda önce dirençli zihniyetleri düzeltip, öze dönük zihinsel dönüşümü halletmemiz gereklidir. Can ve mal güvenliği riskini ortadan kaldırıcı, hizmet ve refah odaklı hareket edilmeli, bu problem rantsal dönüşüm ve getiri olarak düşünülmemeli.”

“KDV’ye tam muafiyet de gelirse engelleri kaldırır”

Anadolu Yakası İnşaat Müteahhitleri Derneği (AYİDER) Başkanı Hakan Şişik, kentsel dönüşüm ve dirençli kentler oluşturma çalışmalarının planlama ve yapı niteliği dışında en önemli bölümünün, dönüşümün finans ayağı olduğunun altını çizdi. Şişik, sözlerini şöyle sürdürdü: “Kentsel dönüşüm finansmanı oluşmadığı sürece sağlıklı bir süreçten söz edemeyiz. Merkezi hükümet bu sorunsal için yarısı bizden kampanyası gibi enstrümanlar ortaya koymuştur, ancak bu tarz programlar ancak kentsel dönüşüm mücadelemize pansuman olmuştur.

Bu konuda yapılması gereken kamu özel işbirlikleri ve özel sektörün ilgisini çekecek minimal imar artışları gibi çözümlerdir. Bu sayede kamuya ait finansman kaynaklarını kent merkezlerinde ve sadece ihtiyaç olan alanlarda kullanılmasının önü açılır. Kentsel dönüşüm sürecindeki yapılar ruhsat harçlarından muaf olmasına rağmen çeşitli ücretlerle kamunun müteahhit firmalardan ücretler alındığı bilinmektedir. KDV, tarife ve ücretler konusunda tam muafiyet sağlanması dönüşümün önündeki engellerin kaldırılmasına yardım sağlayacaktır.”

“5-10 metrekarelerle 2 yeni daire çıkabilir”

Deprem Güçlendirme Derneği (DEGÜDER) Kurucu Başkanı Sinan Türkkan, imar artışıyla çözümün çok mümkün olmadığını, bazı bölgelerin artık tamamen dolduğunu, müteahhit ile vatandaşın karşılıklı feragat göstererek finansmanı kendi içinden çıkan dönüşüm ya da güçlendirmenin mümkün olduğunu söyledi. Türkkan, “Çeşitli modeller olabilir. Mesela, diyelim ki 10 daireli bir binada hak sahipleri ilave 5-10 metrekareden vazgeçtiğinde, apartman çok küçülmeden 2 daire daha çıkabiliyor.Bu dairenin parasıyla proje kendini finanse ediyor. Böylelikle çıkacak 2 daireyle vatandaş ve müteahhit kar paylaşımı yaparak maliyetler aşağı düşürülür. Bunun bir örneğini şu anda yapıyoruz, yakın zamanda.

Sektörden dönüşümü hızlandıracak öneriler:

-Kentsel Dönüşüm Finansman Bankası kurulmalı.

-6306 sayılı yasa, günün şartlarına göre yeniden yazılmalı.

-Planlı alanlar tip yönetmeliğinde net cümleler kullanılmalı, alan bazlı dönüşümü teşvik edici maddeler eklenmeli.

-Kentsel dönüşüm kredi ödemesi 180 ay veya 240 ay olarak düzenlenmeli.

-Kredi miktarı 6 ayda bir günün şartlarına göre revize edilmeli.

-Riskli binaların kiralanması veya satılması engellenmeli.

-Konut üreten müteahhitler için uzun vadeli konut kiralama sistemiyle muafiyet ve teşvikler sağlanmalı.

-Belediyeler mutlaka dar gelirli vatandaşlar için sosyal konut üretmeli.