Ofis talebi yüzde 30 arttı metrekare kirası 50 dolara çıktı

Hamide HANGÜL

Ticari gayrimenkul pi­yasası yeniden yükse­lişte. Pandemi süre­cinde boş kalan, hatta bazıları konut, apart otele dönüştürü­len, bazıları da AVM’lere ta­şınan ofis binalarına, şu anda hem yatırımcı hem kullanıcı talebi yaklaşık yüzde 30 art­tı. Özellikle finans, e-ticaret, fintek, teknoloji ve hukuk da­nışmanlık şirketlerinin ilgisi güçlendi. Ancak talep artar­ken, arzın yaklaşık yüzde 40 düşmesi, fiyatları yukarı taşı­dı.

Uluslararası gayrimenkul danışmanlık şirketi Cushman & Wakefield’ın 2025 üçüncü çeyrek raporuna göre, İstan­bul’da prime ticari ofis kirala­rı, geçen yılın aynı dönemine göre dolar bazında yüzde 11 ar­tışla metrekare bazında 50 do­lara yükseldiğine işaret eder­ken, sektör temsilcileri de iki yıl öncesine göre A sınıf ofis kiralarının 30-35 dolar sevi­yesinden 45-50 dolarlara ka­dar yükseldiğini söyledi. Ti­cari gayrimenkuldeki son ge­lişmeleri sektör temsilcileri DÜNYA’ya değerlendirdi.

“Yatırımcı projeye değil, net teslime bakıyor”

Ticari gayri­menkul piya­sasını değer­lendiren Bil­giçler Yapı Yönetim Ku­rulu Üyesi Ali Emre Bilgiç, piyasanın dur­madığını ancak yatırımcı ref­lekslerinin belirgin biçimde değiştiğini söyledi. Yatırımcı­nın bugün, riskten kaçınan ve daha rasyonel kararlar alan bir profile sahip olduğuna dikkati çeken Bilgiç, ticari gayrimen­kulde yeni dönemi şöyle de­ğerlendirdi: “Gayrimenkulde bir durgunluk algısı var, ancak piyasa durmadı.

Yatırımcı ar­tık projeye değil, teslimi net ve hemen kullanılabilir ürüne bakıyor. Kira potansiyeli ve kullanım senaryosu net olan alanlar öne çıkıyor. Son iki yıl­da özellikle hazır ticari alanla­ra olan talepte yüzde 25–30 seviyesinde bir artış görüyo­ruz.” Bu yaklaşımın, hem bi­reysel yatırımcıyı hem de ku­rumsal kullanıcıyı etkilediğini belirten Bilgiç, karar süreçle­rinin geçmişe kıyasla çok daha hızlı ilerlediğine dikkat çekti.

Ticari gayrimenkul matematikle ilerliyor

Konut ve ticari gayrimenkul arasındaki farkın bu dönem­de daha belirgin hale geldiği­ni belirten Bilgiç, “Konut daha çok duygusal kararlarla alınır­ken, ticari gayrimenkul mate­matikle ilerler. Getiri, geri dö­nüş süresi ve kullanım verim­liliği daha net hesaplanabilir. Bugün İstanbul’da ticari gay­rimenkulde brüt kira getirile­ri yüzde 7–9, net getiriler ise yüzde 6–8 bandında. Konut­ta bu oranlar yüzde 3–4 sevi­yelerinde kalıyor.

Geri dönüş süresi ticari gayrimenkulde 11–15 yıl, konutta ise 20–25 yıl seviyesinde” dedi. İstan­bul ofis piyasasında modern ve hazır ofis stokunun sınır­lı olduğuna dikkat çeken Bil­giç, mevcut stokta da ciddi bir eleme yaşandığını söyledi. Bil­giç, “Hazır ve ulaşılabilir ofis sayısı oldukça azaldı. Özellik­le lokasyonu net, altyapısı ta­mamlanmış ve hemen kullanı­labilir ofisler çok daha hızlı ki­ralanıyor ve değer kazanıyor” ifadelerini kullandı.

“Doluluklar yüzde 90’a çıktı”

Tüm Girişimci Emlak Müşa­virleri Derne­ği (TÜGEM) Yönetim Ku­rulu Üyesi ve Ticari Gayri­menkul Uzmanı Nilüfer Kas, pandemiden sonrası hibrit ça­lışmanın yeni bir dengelen­meye girdiğini, iki yıl öncesine göre talebin yüzde 25-30 arttı­ğını söyledi. İstanbul’da üç yıl önce yüzde 60’larda olan A sı­nıf plaza ve ofislerde dolulu­ğun bugün yüzde 90’ları bul­duğuna işaret eden Kas, bu oranın B sınıfında yüzde 75- 80, C’lerde 60-65’lere geldiği­ni açıkladı.

İstanbul’da özel­likle A sınıf ofis stokunun 7,5 ile 8 milyon metrekare ban­dında olduğunu ve bunun yüz­de 70’e yakının Levent -Mas­lak-Ataşehir lokasyonunda yer aldığına işaret eden Kas, kira bedellerinin de ortalama 30-35 dolardan 45-50 dolarla­ra geldiğini, en yüksek kiranın da Levent aksında görüldüğü­nü söyledi. Maslak’ta bir çok plazanın yavaş yavaş eskime­ye yüz tuttuğunu, o nedenle metrekare kiralarının 25-28 dolar, Ataşehir’de 25-30 dolar, E5 aksında 42 dolar, Kağıtha­ne bölgesinde 20-25 dolar bandında olduğuna işaret eden Kas, sözlerini şöyle sür­dürdü: “Yeni ofis üretiminden son üç yıldır yüzde 40’a yakın düşüş var.

Bu da mevcut A sı­nıfı plazalarda kiraları yukarı çekiyor. Arz sıkıntısıyla hem satılık, hem kiralıkta yukarı yönlü gidiş var. Talep son iki yılda yaklaşık yüzde 25-30 gibi arttı, kira bedelleri de 30-35 dolardan 45 dolarlara geldi. Hibrit çalışma ofisi bitirmedi, sadece metrekareleri küçült­tü. Bin metrekarede çalışanlar 600-700 metrekareye geldi, yani yüzde 25 küçülmeye ev­rildi. En fazla kiralama talebi finans, fintek sektörü, tekno­loji firmaları, sağlık, hukuk da­nışmanlık şirketlerinden geli­yor” dedi.

“A sınıfı dolu, boş kalanlar eski ve ulaşımı zor ofisler”

Gayrimenkul uzmanı Esra Bölükbaşı, Türkiye’de ofis piyasasın­da son iki yılda talebin ciddi şekilde toparlandığını, İstan­bul’da doluluk oranlarının yüzde 90’a yaklaştığını, tale­bin ağırlıklı A plus ve ve mo­dern binalarda yoğunlaştığını söyledi.

Kira tarafında dolar bazında daha dengeli ancak yukarı yönlü bir artış olduğu­na işaret eden Bölükbaşı, söz­lerini şöyle sürdürdü: “Prime ofis kiraları yaklaşık 39 dolar­dan 50 dolar seviyesine kadar yükseldi. TL bazında ise kur ve enflasyon etkisiyle çok daha sert artışlar yaşandı ve bazı lo­kasyonlarda yıllık yüzde 70’e varan yükselişler gördük. Tür­kiye’de ofis kiraları son iki yıl­da dolar bazında ortalama yü­ze 25–40 civarında artış gös­terdi. Yani talep güçlü ama maliyetler de ciddi şekilde yükselmiş durumda.”

Ofisler­de boşluk konusuna da deği­nen Bölükbaşı, şöyle devam etti: “Türkiye’de tüm ofisler boş değil; tam tersine A+ ve merkezi ofislerde ciddi dolu­luk var. Boş kalanlar genellikle eski, ulaşımı zor ve yeni çalış­ma düzenine uyum sağlaya­mayan ofisler. Yani piyasada bir ofis fazlasından çok, kalite ayrışması görüyoruz. Bu yüz­den bazı eski ofislerin konuta dönüştürülmesi tartışılıyor.”

“Anadolu Yakası’na kayış sürecek”

İstanbul Gay­rimenkul Ya­tırım geliştir­me yönetim kurulu üyesi Barkın Oflaz, 2021 yılından sonra ofis arzının yaklaşık 7.5 milyon metrekareye ulaşma­sı ve özellikle hibrit ve uzak­tan çalışma modelinin, ofis­lerde boşluk oranını yükselt­tiğini, bu nedenle üreticilerin frene bastığının görüldüğünü söyledi.

Yeni çalışma model­leriyle, güçlü teknik altyapıya sahip, iyi lokasyonda bulunan ve çalışanlara ortak alan kali­tesi sunan üst segment ofisle­re talebin artmasıyla boşluk oranının, görece diğer ofisle­re göre daha düşük seyrettiği­ne işaret eden Oflaz, prime ofislerde brüt kira çarpanının 14–18 yıl bandında olduğunu söyledi. Oflaz, sözlerini şöyle sürdürdü: “İstanbul’da birin­cil iş alanları denince akıllara Levent-Maslak-Şişli hattı gelir. Bu yılın ilk çeyrek de­ğerleri net olmamakla birlik­te, bu hatta aylık kiraların metrekaresinin 47 dolar sevi­yesinde.

Anadolu yakasında ise son yıllarda yapılan ofis üretiminin Kozyatağı-Ataşe­hir hattına kayarken, bu böl­gedeki aylık kira metrekaresi 30-32 dolar bandında seyre­diyor. Her iki yaka değerlen­dirildiğinde, gelişen metro ağıyla talebin Anadolu yaka­sına kaymasını sürdüreceği ve aralarındaki (Avrupa Ya­kası) fiyat bandının daralaca­ğı öngörülebilir.”

“Yabancı firmalar da tutuyor”

Gayrimenkul Uzmanı Şenay Araç, İstanbul Avrupa Yaka­sı’nda Maslak, Anadolu Yaka­sı’nda Ataşe­hir’in ilgi gördüğünü belirte­rek, “Finans merkezinin oldu­ğu bölgede büyük firmalar, bankalar plazalara geçti” dedi. Kiralamaların daha çok farklı şehirlerden gelen şirketler ve yabancı firmalardan geldiğine işaret eden Araç, kira artışla­rında enflasyon seviyesine işa­ret etti.

“İlana çıkmadan kiralanan ofisler var”

LER Properties Kurucusu Bu­rak Güler, hib­rit çalışma mo­deliyle şirket­lerin, ofisten tamamen vaz­geçmek yerine, daha nitelikli, ulaşımı güçlü ve çalışan deneyi­mini önceleyen ofislere yönel­diğini belirterek, şöyle devam etti: “Piyasa 4–5 yıl öncesine kı­yasla daha yavaş; işlem hacmi­miz yaklaşık yarı seviyesinde olsa da, bu durum kiralamaların durduğu anlamına gelmiyor.

Özellikle doğru lokasyonda, ai­dat–verim dengesi iyi kurulmuş ve hazır dekorasyonlu nitelikli binalarda talep sürüyor; hatta bazı portföylerde ilana çıkma­dan kiralama yapılabildiğini gö­rüyoruz. Buna karşılık eski stoklu, ulaşımı zayıf ve maliyet­leri yüksek ofislerde kiralama süreleri uzuyor. Kira artışları ise önceki yıllardaki sert yükse­lişlerin ardından daha dengeli bir seyir izliyor.”