Özellikle ücretli çalışan grubun konuta erişilebilirlik konusu 2022 yılından günümüze miras kalan, 2024 yılı ve görünür geleceğin konut politikalarının en sıcak konularından bir tanesi olacak. Hele ki, önümüzde yerel seçimler olduğu dikkate alındığında, politika yapıcıların bu konuda daha sağlıklı çözümler üretmeleri de gerekiyor. Bu durumu ve sonuçlarını çok kez paylaştım, kaçıncı yazımı yazdığımı ya da kaçıncı kez konuştuğumu hatırlamıyorum.
11’nci Gayrimenkulde Liderler Zirvesi…
Bu önemli başlık geçtiğimiz hafta içerisinde 11’nci Gayrimenkulde Liderler Zirvesi’nde de farklı oturumlarda kapsamlı şekilde ele alındı. Ben ilk oturumda moderatördüm ve sektörün önemli sivil toplum kuruluşlarının kıymetli başkanları konuşmacıydı.
Demografik yapının hızlı değişmesi, iç/ dış göç olgusu, öğrenci sirkülasyonu, yabancı etkisi, arsa kıtlığı, artan kur ortamında yükselen üretim maliyetleri, enflasyonist ortamda yatırım tercihine evrilmesi, finansmana erişimin zor ve maliyetli olması, kentsel dönüşüm gibi etkenlerle fiyatlarda ve kiralarda ciddi artışları beraberinde getirdi.
Konuta erişilebilirliğin rakamlara yansımış hali…
MintLab tarafından türetilen ‘Konut Satın Alma Gücü Endeks’ verilerine göre, İstanbul’da ekim ayında endeks değeri eşik değer olan 100’ün altında 32 puan olarak ölçüldü. ‘Konut Fiyat-Hane Gelir Oranı’ verilerine göre, İstanbul’da ekim ayında konut fiyatları ortalama hanehalkı harcanabilir gelirinin 4,89 katı olmuş durumda.
‘Konut Kredi Taksit-Hane Gelir Oranı’ verilerine göre, İstanbul’da ekim ayında 100 m2 bir ev için kullanılacak konut kredisi aylık taksitleri hane halkı net harcanabilir aylık gelirinin üzerinde. Yine, ekim ayı itibariyle İstanbul'da barınabilmek anlamında kiralama yapılabilmesi için mevcut hane halkı harcanabilir net aylık gelirinin ortalama 1,95 kat; krediyle konut satın alabilmek için ise mevcut gelirin ortalama 5,07 kat artması gerekiyor. Özetle, “sorun kartopu gibi büyümeden harekete geçilmeli…”
STK temsilcilerinin önerileri…
Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) Başkanı Neşecan Çekici'nin kamuya yük olmadan yeni bir model oluşturduk ve kamu ile üzerinde çalışıyoruz şeklinde kastettiği yapı ‘Erişilebilir Kiralık Konut Üretimi İçin Kamu Özel Sektör İşbirliği Modeli’ aslında. Özetle, kamu otoritesinin serbest piyasa dinamiklerine müdahale etmeden, ya da en az müdahale seçeneğiyle, hedeflenen sonuçlara ulaşmak adına belirlenmiş regülasyonlar ile kiralık yeni konut üretimi teşvik eden bir yapının kurulmasına dayanıyor.
Gayrimenkul Pazarlama ve Satış Profesyonelleri Derneği (GAPAS) Başkanı İsmail Özcan’ın ‘Toprak Değil, Üzerindeki Yapı Mülkiyeti El Değiştirmeli’ şeklinde değerlendirilebileceğimiz yapı kapsamında, İngiltere’deki örneklerine benzer nitelikte, arsanın sahibinin kamu olmaya devam ettiği; gayrimenkul geliştiriciler eliyle üzerinde gayrimenkul geliştirilen arsanın ilgili gayrimenkulü satın alacaklara uzun vadeli bir şekilde kiralandığı ve kamu adına topraktan düzenli kira geliri elde edildiği önerisi önemliydi.
İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) Başkanı Engin Keçeli de konuşmasında erişilebilir konut üretimi kapsamında kentsel dönüşüm hız verilmesi gerektiğini, özel sektörün yapacağı projelerde sosyal konut için kote getirilmesi gerektiğini ve kamu arazilerinin doğru şekilde planlanarak alt gelir grubunun mülke erişmesine imkan sağlanabilmesinin önemli olduğunu ifade etti.
Kentsel Dönüşüm ve Şehircilik Vakfı (KENTSEV) Başkanı Haluk Sur’un parçalı mülkiyet önerisinin de erişilebilirlik sorununun çözümünde dikkate alınması gerekiyor. Günümüzde arsa maliyetinin yüzde 50'yi bulduğu bir ortamda ilgili maliyetinin uzun vadeye yayılması, konutun tamamını peşin bedel ile ödeyemeyen kişilerin satın alma bedelinin bir kısmını peşin, kalanını vadeye yayarak ödeyebilecekleri parçalı mülkiyet önerisi önemli diye düşünüyorum.
Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) Başkanı Ramadan Kumova ise ülkemizde kamuya ait arazilerin erişilebilir konut üretimi yapma şartıyla özel sektöre tahsis edilebilirse sorunun çözülebileceğini; arsayı ucuzlatmanın, finansmanı kolaylaştırmanın kamunun önemli görevleri arasında olduğunu ifade etti.
Sonuç… Zirvede konuşan STK temsilcilerinin ortak önerisi aslında kamunun vakit kaybetmeden farklı modeller üzerinden mutlak bir şekilde bu konuya çözüm üretmesi gerekliliği. Sanırım, vakit kaybetme lüksümüz yok.