5 milyon TL hangi şehirde ev almaya yetiyor? Beş büyükşehirde fiyat farkı

Türkiye'de ev almak isteyenlerin karşılaştığı maliyet, yaşamak istedikleri şehre göre önemli ölçüde değişiyor. Eylül 2026 verileri, nüfusu en yüksek beş ilde ortalama konut satış fiyatları arasında 2,7 milyon lirayı aşan fark bulunduğunu gösteriyor. Özellikle İstanbul ile Bursa arasındaki fiyat farkı, aynı birikimin satın alma gücünün şehirden şehre ne kadar değişebildiğini ortaya koyuyor.

Endeksa verileriyle hazırlanan Eylül 2026 Konut Değer Raporu, Türkiye genelindeki ve beş büyükşehirdeki ortalama konut satış fiyatlarını ortaya koydu. Buradaki 5 milyon TL'lik bütçe karşılaştırmaları, rapordaki şehir ortalamaları esas alınarak hesaplandı. Tutarlar belirli bir konut için verilmiş satış teklifleri değil, piyasa ortalamalarına dayalı değerleme sonuçlarıdır.

Rapora göre Türkiye genelinde ortalama konut satış fiyatı eylül ayında 5 milyon 412 bin 500 TL'ye ulaştı. Ortalama metrekare satış fiyatı ise 43 bin 300 TL olarak hesaplandı. Buna göre 5 milyon TL birikimi bulunan bir kişinin ülke genelindeki ortalama konut değerine ulaşabilmesi için yaklaşık 412 bin 500 TL daha bulması gerekiyor.

Türkiye ortalaması, bölgeler arasındaki büyük fiyat farklılıklarını tek başına açıklamıyor. Aynı bütçeyle bazı şehirlerde ortalama fiyatın üzerine çıkılabilirken, özellikle büyükşehirlerde önemli miktarda ek finansmana ihtiyaç duyulabiliyor.

İstanbul'da ortalama konut satış fiyatı eylül itibarıyla 7 milyon 569 bin 430 TL olarak hesaplandı. Bu tutar, incelenen beş büyükşehir arasındaki en yüksek ortalama satış fiyatını oluşturuyor. Beş milyon TL birikimi bulunan bir alıcının İstanbul'daki ortalama konut değerine ulaşması için yaklaşık 2 milyon 569 bin TL ek kaynağa ihtiyacı bulunuyor.

Başka bir ifadeyle 5 milyon TL, İstanbul'daki ortalama konut fiyatının yaklaşık yüzde 66'sını karşılıyor. Şehir ortalaması, ilçeler ve mahalleler arasındaki farklılıkları yansıtmadığından daha düşük bütçeyle konut bulunabilecek bölgeler de mevcut.

İzmir'de ortalama konut satış fiyatı 6 milyon 668 bin 40 TL seviyesine ulaştı. Bu rakamla İzmir, incelenen beş büyükşehir arasında İstanbul'un ardından ikinci sırada yer aldı. Beş milyon TL'lik birikimle şehir ortalaması arasındaki fark yaklaşık 1 milyon 668 bin TL olarak hesaplanıyor.

Bu bütçe İzmir'deki ortalama konut fiyatının yaklaşık yüzde 75'ini karşılıyor. Konutun denize yakınlığı, bulunduğu ilçe, yaşı ve büyüklüğü gibi unsurlar aynı şehir içinde çok farklı satış fiyatları oluşmasına neden olabiliyor.

Antalya'da eylül ayı ortalama konut satış fiyatı 6 milyon 174 bin 630 TL oldu. Böylece Antalya, beş büyükşehir arasında konut fiyatlarının en yüksek olduğu üçüncü il olarak sıralandı. Beş milyon TL birikimi bulunan bir alıcının şehir ortalamasına ulaşması için yaklaşık 1 milyon 175 bin TL daha bulması gerekiyor.

Antalya'daki ortalama fiyat, İzmir'in altında ancak Ankara ve Bursa'nın üzerinde bulunuyor. Bu karşılaştırma, aynı bütçeyle alınabilecek konutun yalnızca büyüklüğünün değil, bulunduğu bölgenin de belirleyici olduğunu gösteriyor.

Ankara'da ortalama konut satış fiyatı 5 milyon 248 bin 360 TL olarak hesaplandı. Beş milyon liralık birikimle ortalama fiyat arasındaki fark yaklaşık 248 bin TL düzeyinde kaldı. Böylece Ankara, incelenen büyükşehirler arasında söz konusu bütçenin ortalama konut fiyatına en fazla yaklaştığı ikinci il oldu.

Ankara'nın ortalama konut fiyatı İstanbul'dan yaklaşık 2 milyon 321 bin TL daha düşük. Bununla birlikte kent merkezindeki yeni yapılar ile çevre ilçelerdeki eski konutlar arasında önemli fiyat farklılıkları bulunabildiğinden, şehir ortalaması doğrudan belirli bir semtteki satış bedeli olarak değerlendirilmemeli.

Bursa'da ortalama konut satış fiyatı eylül ayında 4 milyon 792 bin 60 TL olarak belirlendi. Bu rakama göre 5 milyon TL birikim, şehir ortalamasının yaklaşık 208 bin TL üzerinde bulunuyor. İncelenen beş büyükşehir arasında ortalama konut fiyatının 5 milyon TL'nin altında kaldığı tek il Bursa oldu.

Bu durum Bursa'daki bütün konutların 5 milyon TL'ye alınabileceği anlamına gelmiyor. Ortalama fiyatın altında ve üzerinde çok sayıda farklı konut bulunabileceği gibi konum, bina yaşı ve kullanım alanı da satın alma bedelini değiştirebiliyor.

Eylül verilerinde İstanbul'un ortalama konut satış fiyatı 7 milyon 569 bin TL'yi aşarken Bursa'da bu tutar 4 milyon 792 bin TL düzeyinde kaldı. İki şehir arasındaki ortalama fiyat farkı 2 milyon 777 bin 370 TL olarak hesaplandı. İstanbul'daki ortalama konut değeri, Bursa'nın yaklaşık yüzde 58 üzerinde bulunuyor.

Ancak bu rakamlar aynı büyüklükte ve aynı özelliklere sahip iki evin fiyatını karşılaştırmıyor. Rapordaki ortalama satış fiyatları şehirlerin konut stokunu yansıttığı için metrekare, bina yaşı ve konut tipi farklılıkları da sonuçlara etki edebiliyor.

Eylül 2026 Konut Değer Raporu'na göre yıllık metrekare fiyat artışı İstanbul'da yüzde 28,1, Ankara'da yüzde 27,9 oldu. Bu illeri yüzde 23,6 ile Antalya, yüzde 21,8 ile Bursa ve yüzde 20,8 ile İzmir izledi. Beş büyükşehrin tamamında konut fiyatları TL cinsinden artmasına rağmen enflasyondan arındırıldığında geriledi.

Türkiye genelinde metrekare fiyatları yıllık yüzde 22,5 yükselirken reel değişim eksi yüzde 6,2 olarak gerçekleşti. Bu sonuç, konutların satış değerinin nominal olarak yükselmeyi sürdürdüğünü ancak aynı dönemdeki genel fiyat artışının gerisinde kaldığını gösteriyor.

Beş milyon TL'nin şehir ortalamalarına göre ne kadar yeterli olduğu, konut arayanlar için başlangıç niteliğinde bir karşılaştırma sunuyor. Ancak ortalama konut değeri, belirli bir evin hangi fiyattan alınabileceğini veya aynı parayla kaç metrekare konuta ulaşılacağını doğrudan göstermiyor. Bu sorular için ilçe düzeyindeki metrekare fiyatlarının ve seçilen konutun özelliklerinin ayrıca incelenmesi gerekiyor.

Satın alma sürecinde tapu harcı, diğer işlem giderleri ve olası tadilat masrafları da hesaba katılmalı. Konut kredisi kullanılacaksa faiz ve toplam geri ödeme tutarı, satın alma için gereken bütçeyi ayrıca etkiliyor. Bu nedenle şehir ortalamasına yakın birikimi bulunanların dahi toplam maliyeti dikkate alması önem taşıyor.