Ev alacakların tercihi değişti: Oda sayısı aynı kaldı, metrekare küçüldü

İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) Başkanı Engin Keçeli, Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) Başkanı Ziya Yılmaz ile Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) Başkanı Neşecan Çekici, İstanbul'daki konut talebinin mevcut durumuna ve gelecek dönemde öne çıkabilecek konut tiplerine ilişkin değerlendirmelerde bulundu.

İNDER Başkanı Keçeli, son dönemde konut alıcılarının oda sayısını korurken daha düşük metrekareli evlere yönelmeye başladığını söyledi.

Özellikle 2+1 ve 3+1 konutlara talep olduğunu belirten Keçeli, satın alma gücündeki değişimin konutların büyüklüğüne de yansıdığını ifade etti.

Keçeli, "Metrekareler biraz daha küçüldü ama oda sayısından, bağımsız bölümün içindeki oda sayısından pek feragat etmek istemiyorlar." dedi.

3+1 dairelerde metrekare küçüldü

Geçmişte 3+1 konutların yaklaşık 120-130 metrekare büyüklüğünde olduğunu belirten Keçeli, bugün 90-100 metrekarelik 3+1 dairelerin de alıcılar tarafından tercih edildiğini aktardı.

İstanbul'da ev satın almak isteyenlerin öncelikleri arasında deprem güvenliği, ihtiyaç duyulan oda sayısı ve konutun yaşam tarzına uygunluğunun bulunduğunu dile getiren Keçeli, piyasadaki talebin daha çok oturum amacıyla gerçekleştiğini söyledi.

Keçeli, "İhtiyaç için mal satın alınıyor. Yatırımcı şu anda yok çünkü alternatif yatırım araçlarının getirisi çok daha yüksek." ifadelerini kullandı.

İstanbul'un dışında yaşamak kolaylaştı

Ulaşım, iletişim ve sağlık hizmetlerindeki gelişmelerin İstanbul'un merkezinden uzak bölgelerde yaşamayı daha kolay hale getirdiğini belirten Keçeli, kentte bölgesel fiyat farklılıklarının sürdüğünü ancak geçmişteki "çeper" anlayışının değiştiğini söyledi.

Keçeli, şöyle konuştu:

"Bölgesel fiyat farklılıkları olsa da İstanbul'da artık çeper kalmadı. Eskiden insanlar şehrin dışına taşınırken 'Okul, ulaşım, iletişim var mı?' diye sorarlardı. Artık dünyanın her yeriyle anında görüntülü iletişim kurmak mümkün. Ulaşım altyapısı ise sadece İstanbul'da değil, Türkiye genelinde büyük ölçüde çözüldü, son yıllarda her yere çok rahat ulaşılabiliyor. Tüm bu gelişmeler sayesinde artık şehrin dışında yaşamak da tamamen mümkün."

"Ne yaparsan satar devri bitti"

Konut projelerinde yalnızca dairelerin değil; sosyal donatıların, otoparkların, spor, yürüyüş ve dinlenme alanlarının da dikkate alınması gerektiğini vurgulayan Keçeli, İNDER'in 2026'yı "kentsel gelişim yılı" ilan ettiğini belirtti.

Keçeli, "Kentsel gelişim dediğimiz şey, sosyal donatısıyla ve otoparkıyla yaşanabilir konut alanlarıdır. Evleri sadece içindeki iki yatak odasından ibaret sanmak yanlıştır. Eskiden mahallelerimiz vardı, bugün ise siteler mahalle boyutuna ulaştı. Bir siteye girdiğinizde 30 yıl önceki mahallenin nüfusuyla karşılaşıyorsunuz. Bu sitelerdeki spor, yürüyüş ve dinlenme alanları ile kuruldukları yerler büyük önem taşıyor. Eskiden 'ne yaparsan satar' mantığı vardı, artık o devir bitti. Doğru yerde ve talebe göre ürün üretmek gerekiyor. Talep 2+1 ise onu, 4+1 ise onu üreteceğiz. Bugün yapacağımız tek iş mevcut arsaları kirletmemek, kirli olanı temizlemek, temiz olanı ise bozmamaktır." ifadelerini kullandı.

Yüksek kiralar 1+0 ve 1+1'e talebi artırıyor

Yüksek kira fiyatlarının 1+0 ve 1+1 dairelere olan ilgiyi artırdığına dikkati çeken Keçeli, yaşam kalitesi açısından daha işlevsel konutlara ihtiyaç bulunduğunu ifade etti.

Keçeli, "Türk toplumuna ve yaşam kalitesine uygun en azından 1+1, hatta 2+1 modeller gerekiyor. İnsanlar sadece yaşadıkları yerde uyumamalı, yaşam, uyuma, yemek yeme ve dinlenme alanları birbirinden farklı olmalı. Küçük bile olsa birkaç değişik mekanda hareket etmeleri, hem akıl hem de vücut sağlığı için son derece önemlidir." dedi.

Konut tercihi bölgeye göre değişiyor

KONUTDER Başkanı Ziya Yılmaz ise İstanbul'daki konut talebinin tek bir konut tipi üzerinden değerlendirilmesinin doğru olmayacağını belirtti. Tercihlerin bölge, konum ve projelerin hitap ettiği kitleye göre farklılaştığını kaydeden Yılmaz, bazı bölgelerde 3+1 ve daha büyük evlerin, bazı bölgelerde ise 1+1 ve 2+1 gibi daha kompakt konutların öne çıktığını aktardı.

Hane yapısındaki değişimin konut büyüklüğüne yönelik tercihleri de etkilediğini belirten Yılmaz, Türkiye'de ortalama hane halkı büyüklüğünün 2025'te 3,08 kişiye gerilediğini, tek kişilik hane sayısının ise 5 milyon 523 bin 321'e ulaştığını söyledi.

Yılmaz, "Diğer bir ifadeyle, tek kişilik hanelerin toplam içindeki payı yaklaşık yüzde 20,5 seviyesine ulaşmış durumda. Bu da bugün Türkiye'de yaklaşık her 5 haneden birinin tek kişiden oluştuğunu gösteriyor. Hane yapısındaki bu değişim, özellikle uygun lokasyon ve proje tiplerinde stüdyo ve 1+1 gibi daha küçük ve fonksiyonel konutlara yönelik ihtiyacı destekliyor." diye konuştu.

Ailelerin geniş konut talebi sürüyor

Çocuklu aileler, evden çalışanlar ve daha fazla yaşam alanına ihtiyaç duyan haneler açısından 2+1, 3+1 ve daha büyük dairelerin önemini koruduğunu ifade eden Yılmaz, tercihlerde demografik yapı kadar yaşam biçimi, gelir seviyesi ve lokasyonun da belirleyici olduğunu kaydetti.

Küçük konutların yatırım amaçlı alımlarda da tercih edilebildiğini belirten Yılmaz, özellikle 1+0 ve 1+1 dairelerin daha düşük yatırım maliyeti, kiralama kolaylığı ve gerektiğinde daha hızlı nakde çevrilebilmesi nedeniyle öne çıkabildiğini söyledi.

Resmi konut satış istatistiklerinde satışların oda sayısına göre düzenli biçimde sınıflandırılmadığına dikkati çeken Yılmaz, bu nedenle 1+0, 1+1, 2+1 ve 3+1 konutların satışlarındaki değişimin kesin oranlarla ortaya konulamadığını ifade etti.

Yılmaz, "Sektör açısından mesele küçük ya da büyük konut üretmek değil, doğru lokasyonda, projenin hedef kitlesine ve ihtiyaca uygun konut çeşitliliğini sağlayabilmek." değerlendirmesinde bulundu.

Finansman koşulları konut talebinde belirleyici

GYODER Başkanı Neşecan Çekici de İstanbul'daki konut ihtiyacının devam ettiğini ancak bu ihtiyacın satın almaya dönüşmesinde finansman koşullarının önemli bir etken olduğunu söyledi.

Türkiye genelinde ağustos ayında konut satışlarının geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 14,7 gerilediğini, ipotekli satışların ise yüzde 7,2 yükseldiğini hatırlatan Çekici, "Piyasayı değerlendirirken satış adetleriyle birlikte finansman koşullarını ve hane halkının alım gücünü de dikkate almak gerekiyor." dedi.

Daha kompakt konutlar erişilebilir seçenek sunuyor

Konut talebinin hane yapısı ve satın alma gücüne bağlı olarak farklılaştığını ifade eden Çekici, şu değerlendirmede bulundu:

"Konut talebinde daha çeşitli bir yapı görüyoruz. Hane halkı büyüklüğündeki değişim, tek kişilik hanelerin artması ve kent yaşamındaki farklılaşma, özellikle 1+1 ve 2+1 gibi daha kompakt konutlara olan ihtiyacı destekliyor. Erişilebilirlik de bu tercihte önemli bir unsur. Toplam konut bedeli ve ihtiyaç duyulan finansman miktarı dikkate alındığında, daha küçük metrekareli konutlar farklı gelir grupları açısından daha ulaşılabilir seçenekler sunabiliyor. Bununla birlikte daha geniş konutlara yönelik talep de aile yapısı, yaşam alanı ihtiyacı ve uzun vadeli kullanım beklentileri doğrultusunda devam ediyor. Dolayısıyla konut talebinde tek bir büyüklüğün ağırlık kazandığı bir yapıdan ziyade, hane yapısı ve alım gücüne göre çeşitlenen bir görünüm mevcut."

Gelecekte konut tercihlerini neler belirleyecek?

Çekici, gelecek dönemde hane yapısı, yaşam ve çalışma biçimleri, finansmana erişim ile konutun toplam maliyetinin tercihler üzerinde birlikte etkili olacağını belirtti.

Çekici, "Konut piyasasında farklı gelir gruplarına ve yaşam dönemlerine uygun seçeneklere duyulan ihtiyacın daha görünür hale geleceğini düşünüyoruz." dedi.

Daha küçük ve işlevsel konutların yanı sıra ailelerin uzun vadeli beklentilerine cevap veren geniş yaşam alanlarının da önemini sürdüreceğini ifade eden Çekici, "Projelerin lokasyon, ulaşım, güvenlik, enerji verimliliği ve yaşam kalitesi açısından sunduğu değer de tercihlerin şekillenmesinde daha fazla rol oynayacaktır." şeklinde konuştu.

Değişen talep yapısına uygun konut arzının geliştirilmesi gerektiğine işaret eden Çekici, "Önümüzdeki dönemin temel konusu, değişen talep yapısına uygun arzı geliştirebilmek. GYODER olarak finansman, arsa ve üretim koşullarının birlikte ele alındığı, satın alma ve kiralama alternatiflerinin geliştiği, güvenli, dayanıklı ve erişilebilir konut üretimini destekleyen modellerin piyasanın sağlıklı gelişimine önemli katkı sağlayacağına inanıyoruz." değerlendirmesinde bulundu.