Kira artışında Türkiye zirvede: AB ortalamasının 16 katı

Avrupa ülkelerinde konut kiralarının son bir yıldaki değişimini karşılaştıran araştırma, Türkiye'deki artışın diğer ülkelerden belirgin biçimde ayrıldığını gösterdi. Eurostat verilerine dayanılarak 12 Ekim'de yayımlanan analize göre Türkiye, Avrupa Birliği üyeleri, aday ülkeler ve Avrupa Serbest Ticaret Birliği ülkelerinin dahil edildiği karşılaştırmada ilk sıraya yerleşti. Bazı Avrupa ülkelerinde kiralar neredeyse değişmezken Türkiye'de yıllık artış yüzde 50'ye yaklaştı.

2025 yılının ikinci çeyreği ile 2026'nın aynı dönemi karşılaştırıldığında Türkiye'de fiilen ödenen konut kiralarının yüzde 49,6 yükseldiği belirlendi. Böylece Türkiye, incelenen Avrupa ülkeleri arasında en yüksek kira enflasyonuna sahip ülke oldu. Ancak bu oran bütün kiracıların sözleşme yenilemelerinde aynı artışla karşılaştığı anlamına gelmiyor. Veriler, piyasadaki ilan kiralarını değil, tüketici fiyat istatistiklerinde izlenen fiili kira ödemelerindeki değişimi gösteriyor.

Türkiye'deki yüksek artışa karşılık Avrupa Birliği genelinde konut kiraları aynı dönemde yalnızca yüzde 3 yükseldi. Böylece Türkiye'deki yıllık kira artış hızı, AB ortalamasının yaklaşık 16,5 katına ulaştı. Karşılaştırılan oranlar nominal fiyat değişimlerini gösteriyor. Başka bir ifadeyle ülkelerdeki genel enflasyon farklılıkları henüz hesaptan çıkarılmış değil. Bu nedenle Türkiye'de kiraların reel olarak da diğer ülkelerin 16 katı arttığı sonucu çıkarılamıyor.

Avrupa Birliği ülkeleri arasında en yüksek yıllık kira artışı Romanya'da gerçekleşti. Ülkede konut kiraları 2025'in ikinci çeyreğinden 2026'nın aynı dönemine kadar yüzde 43,5 yükseldi. Aynı dönemde genel tüketici enflasyonu yüzde 9,5 oldu. Bu büyük fark, konut kiralarındaki artışın genel fiyat artışlarının oldukça üzerinde gerçekleştiğini gösteriyor. Romanya'daki yükselişin nedenlerine ilişkin tartışmalarda kamu konutlarının kira düzenlemeleri ve kiralık konut piyasasının yapısı öne çıkıyor.

Romanya'nın ardından en yüksek kira artışının yaşandığı AB ülkesi Hırvatistan oldu. Ülkede yıllık kira enflasyonu yüzde 40,1'e ulaşırken aynı dönemin genel tüketici enflasyonu yüzde 4,8 seviyesinde kaldı. Bu fark, kiracıların karşı karşıya kaldığı fiyat baskısının genel enflasyondan çok daha güçlü olduğunu ortaya koyuyor. Ancak kiralardaki yükselişin tamamını turizm veya konut arzı sorunlarıyla açıklamak mümkün değil. Kira istatistiklerini etkileyen idari düzenlemeler de ülke karşılaştırmasında önem taşıyor.

Avrupa Birliği'nde Romanya ve Hırvatistan'ın ardından Slovenya öne çıktı. Ülkedeki yıllık kira artışı yüzde 10 seviyesine ulaştı. Slovenya'daki yükseliş, ilk iki ülkedeki kadar yüksek olmasa da AB ortalamasının üç katından fazlasına karşılık geliyor. Enflasyondan arındırıldığında kira artışının yüzde 6'nın biraz üzerinde olduğu belirtiliyor. Bu durum, aynı coğrafi bölgede bulunan ülkelerin konut piyasalarında bile önemli fiyat farklılıkları yaşanabildiğini gösteriyor.

Avrupa Birliği üyesi olmayan ülkeler de karşılaştırmaya dahil edildiğinde Sırbistan dikkat çeken ekonomilerden biri oldu. Ülkede konut kiraları son bir yılda yüzde 12,5 yükseldi. Bu oran, AB ortalamasının dört katından fazla olmasına rağmen Türkiye'deki artışın oldukça altında kaldı. Sırbistan'ın verileri, Avrupa genelinde kira enflasyonunun yalnızca AB üyelerinin karşı karşıya olduğu bir sorun olmadığını gösteriyor. Ancak ülkelerin gelir düzeyleri farklı olduğu için aynı kira artış oranı hanelerde aynı mali yükü yaratmıyor.

Bulgaristan'da yıllık kira artışı yüzde 9,9, Kuzey Makedonya'da ise yüzde 9,2 olarak hesaplandı. Her iki ülkede de kiralar AB ortalamasından daha hızlı yükseldi. Bulgaristan'ın AB üyesi, Kuzey Makedonya'nın ise aday ülke olması karşılaştırmanın kapsamını genişletiyor. Bu veriler, Balkanlar'daki konut piyasalarında fiyat baskısının farklı oranlarda devam ettiğini gösteriyor. Ancak kiraların hangi ülkede daha pahalı olduğunu belirlemek için yalnızca artış oranlarına değil, mevcut kira düzeylerine ve gelir koşullarına da bakılması gerekiyor.

Yunanistan'da konut kiraları bir yılda yüzde 7,5, Portekiz'de ise yüzde 5,2 yükseldi. İki ülkedeki artış, AB ortalamasının üzerinde ancak Türkiye, Romanya ve Hırvatistan'ın oldukça altında bulunuyor. Özellikle büyük kentlerde ve turizm merkezlerinde yaşanan barınma sorunları, ülke ortalamalarından daha ağır hissedilebiliyor. Bu nedenle ulusal kira enflasyonu ile belirli bir şehirde yeni kiracıların karşılaştığı ilan fiyatlarını birbirine karıştırmamak gerekiyor.

Avrupa'nın büyük konut piyasalarından İtalya'da kiralar yüzde 3,5, İspanya'da ise yüzde 2,5 yükseldi. Böylece İtalya AB ortalamasının biraz üzerinde, İspanya ise altında kaldı. Bununla birlikte ülke genelindeki sınırlı fiyat artışı, büyük şehirlerde barınmanın kolay olduğu anlamına gelmiyor. Madrid, Barselona, Roma ve Milano gibi kentlerdeki kira düzeyleri, ülke ortalamasından farklı koşullara sahip olabiliyor. Araştırma, kentlerin kira tutarlarını değil, ülkelerdeki fiili kira ödemelerinin yıllık değişimini karşılaştırıyor.

Avrupa'nın en büyük iki ekonomisinde kira artışları daha sınırlı kaldı. Almanya'da yıllık kira enflasyonu yüzde 2,1, Fransa'da ise yüzde 1,6 olarak hesaplandı. Her iki ülkede de artış oranı AB ortalamasının altında gerçekleşti. Ancak Almanya ve Fransa'daki düşük oranlar, kiracıların gelirlerine göre daha az konut gideri ödediğini tek başına göstermiyor. Kira seviyeleri, mevcut sözleşmeler, konut piyasasının yapısı ve hanelerin kullanılabilir gelirleri, barınma yükünü belirleyen farklı unsurlar arasında bulunuyor.

Karşılaştırmanın diğer ucunda Finlandiya yer aldı. Ülkede 2025'in ikinci çeyreği ile 2026'nın aynı dönemi arasında konut kiralarında yıllık artış kaydedilmedi. Böylece Finlandiya, kira enflasyonunun en düşük olduğu ülkelerden biri olarak öne çıktı. Ancak sıfır artış, Finlandiya'daki kiraların Avrupa'nın en ucuz kiraları olduğu anlamına gelmiyor. Fiyatların değişmemesi ile konutun hane gelirine göre ne kadar ulaşılabilir olduğu farklı göstergeler. Bu ayrım, ülkeler arası karşılaştırmanın doğru yorumlanması açısından önem taşıyor.

Türkiye'deki yüzde 49,6'lık yıllık kira artışı, nominal oranlar üzerinden Avrupa'nın en yüksek seviyesi olarak öne çıkıyor. Ancak Türkiye'de aynı dönemde genel enflasyonun yüzde 30'un üzerinde olması, kira artışının satın alma gücü üzerindeki etkisini değerlendirirken dikkate alınmalı. Romanya ve Hırvatistan'da ise kiralar, genel tüketici fiyatlarından çok daha hızlı yükseldi. Dolayısıyla nominal kira artışında Türkiye ilk sırada bulunsa da reel kira artışının ülkelere göre sıralaması farklılaşabiliyor.

Kira enflasyonundaki yüksek oran, Türkiye'deki hanelerin barınma giderlerinin baskı altında kalmaya devam ettiğini gösteriyor. Ancak araştırma, ortalama bir kiracının gelirinin ne kadarını kiraya ayırdığını veya hangi şehirde ne kadar kira ödendiğini açıklamıyor. Bu soruların yanıtı için hane gelirleri, kira düzeyleri ve konut harcamalarının bütçe içindeki payı ayrıca incelenmeli. Avrupa karşılaştırmasının ortaya koyduğu temel sonuç ise Türkiye'deki fiili konut kiralarının, incelenen dönemde AB ortalamasından çok daha hızlı artmış olması.