Kirada İstanbul zirvede: En az artış nerede?

Gaziantep, Adıyaman, Kilis, Şanlıurfa, Diyarbakır, Mardin, Batman, Şırnak ve Siirt'i kapsayan geniş bölgede yıllık yeni kiracı kira artışı yüzde 22,4 oldu. Eylül ayının bir önceki aya göre değişimi ise eksi yüzde 0,6 olarak hesaplandı. Bölgenin yıllık artışı ülke ortalamasının altında kalırken aylık endekste gerileme görüldü. Dokuz il için ortak hesaplanan bu sonuç, ilçeler arasındaki farkları tek başına ortaya koymuyor.

Edirne, Kırklareli ve Tekirdağ'dan oluşan Trakya bölgesinde yeni kiracı kiraları yıllık yüzde 18,8 arttı. Bu oran, 19 bölgenin en düşük artışı ve Türkiye ortalamasının 7,8 puan altında. Eylül ayında bir önceki aya göre değişim ise yüzde 2,3 oldu. Üç il tek bir istatistiki bölge olarak ölçüldüğü için yüzde 18,8'i her ilin kendi kira artış oranı gibi okumamak gerekiyor.

Erzurum, Erzincan, Bayburt, Ağrı, Kars, Iğdır ve Ardahan'ı kapsayan bölgede yeni kiracı kira endeksi yıllık yüzde 18,9 yükseldi. Bölge, Trakya'nın hemen üzerinde ikinci en düşük artışı kaydetti. Aylık değişim ise eksi yüzde 0,5 oldu; bu, yıllık oran pozitif kalırken eylül ayında bölge endeksinin gerilediğini gösteriyor. Tek tek illerin kira hareketleri bu ortak endeksten ayrıştırılamıyor.

Balıkesir ve Çanakkale bölgesi, yıllık yüzde 19,5 artışla 19 bölge arasında alt sıralarda yer aldı. Eylül ayındaki aylık artış yüzde 0,5 düzeyindeydi. Bu iki ili birlikte ölçen endeks, yeni kiraya çıkacak kişilerin karşılaşabileceği rayiç kira değişimini izliyor; kıyı ilçelerinin veya kent merkezlerinin ayrı fiyatlarını göstermiyor. Dolayısıyla oran, bölgedeki her konutun aynı ölçüde zamlandığı anlamına gelmiyor.

Afyonkarahisar, Kütahya, Manisa ve Uşak bölgesinde yeni kiracı kiraları eylülde yıllık yüzde 20,2 arttı. Aylık değişim yüzde 0,2 ile oldukça sınırlı kaldı. Bölgenin yıllık artışı, yüzde 26,6 olan Türkiye genelinin altında bulunuyor. Bununla birlikte endeksteki yavaş artış, aynı evde oturan kiracının sözleşme yenilemesinde uygulanacak zam oranını ya da bölgedeki ortalama kira bedelini göstermiyor.

Adana ve Mersin bölgesinde yeni kiracı kira endeksi geçen yılın eylül ayına göre yüzde 22,5 yükseldi. Bir önceki aya göre artış ise yüzde 3,2 oldu. Böylece yıllık değişim Türkiye ortalamasının altında kalmasına rağmen eylül ayındaki hareket görece güçlü seyretti. İki ilin birlikte değerlendirilmesi, Adana kent merkeziyle Mersin'in farklı ilçelerindeki kira düzeylerinin aynı olduğu anlamına gelmiyor.

Konya ve Karaman'ın oluşturduğu istatistiki bölgede yeni kiracı kiraları yıllık yüzde 22,8 yükseldi. Eylülde aylık artış yüzde 3,7 düzeyine ulaştı. Bu tablo, yıllık değişimin ülke ortalamasının altında olmasına karşın son bir ayda fiyat hareketinin hızlandığını gösteriyor. Endeksin anlattığı şey yeni kiralama piyasasındaki değişim; mevcut bir kiracının ödeyeceği yeni tutar veya yasal yenileme oranı değil.

Zonguldak, Karabük, Bartın, Kastamonu, Çankırı, Sinop, Samsun, Tokat, Çorum ve Amasya'yı kapsayan bölgede yıllık artış yüzde 22,8 oldu. Aylık yeni kiracı kira değişimi ise yüzde 2,2 olarak kaydedildi. Karadeniz kıyısı ile iç kesimleri bir araya getiren bu geniş bölge tek bir endekste izleniyor. Bu nedenle sonuç, örneğin Samsun ile Sinop'un kendi başlarına aynı hızda artış yaşadığını kanıtlamıyor.

Bursa, Eskişehir ve Bilecik bölgesinde yeni kiracı kiraları yıllık yüzde 23,0 arttı. Eylüldeki aylık artış yüzde 1,0 olarak ölçüldü. Üç ili kapsayan bölge, 19 bölgelik listede orta sıraların altında kaldı ve Türkiye genelindeki yüzde 26,6'lık artışa ulaşmadı. Ortak bölge verisinin Bursa'daki merkez ilçelerle Eskişehir'deki öğrenci yoğun mahalleleri ayrı ayrı ölçmediği unutulmamalı.

Antalya, Burdur ve Isparta bölgesinde yeni kiracı kira endeksi yıllık yüzde 23,6 yükseldi. Bir önceki aya göre artış yüzde 1,2 oldu. Bölge, Türkiye ortalamasının altında kalsa da tek bir oranla üç ilin veya Antalya'nın turistik ilçelerinin piyasa koşullarını ayrı ayrı açıklamak mümkün değil. Endeks, konutların güncel kira değerlerindeki değişimi izliyor; kiralanan evlerin ortalama aylık TL bedelini vermiyor.

Aydın, Denizli ve Muğla'dan oluşan bölgede yeni kiracı kiraları yıllık yüzde 23,6 artış gösterdi. Aylık yükseliş yüzde 2,5 düzeyine çıktı. Bölgenin yıllık artışı, Antalya-Burdur-Isparta grubuna oldukça yakın ve Türkiye ortalamasının altında bulunuyor. Yazlık bölgeler, iç kesimler ve şehir merkezleri aynı istatistiki kümede yer aldığı için bu oran her yerleşim için ayrı bir kira göstergesi olarak kullanılmamalı.

İzmir'de yeni kiracı kira endeksi eylülde yıllık yüzde 23,7 arttı; aylık artış yüzde 1,1 oldu. Böylece İzmir, üç büyükşehir arasında en düşük yıllık artışı kaydetti ve Türkiye ortalamasının da altında kaldı. Ancak bu veri, İzmir'de kiraların ucuz olduğu sonucunu doğrudan vermiyor. Kira artış hızıyla kiralık konutların mevcut TL bedeli farklı ölçüler; yüksek fiyatlı bir piyasada artış oranı daha düşük olabilir.

Ankara'da yeni kiracı kiraları geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 25,1 arttı. Eylüldeki aylık yükseliş yüzde 0,6 ile sınırlı kaldı. Başkent, yıllık artışta İzmir'in üzerinde, İstanbul'un ise belirgin biçimde gerisinde yer aldı. Türkiye genelindeki yüzde 26,6'lık ortalamanın altında kalan bu rakam, Ankara'da yeni kiraların geçen yıla göre gerilediğini değil, artmaya devam ettiğini gösteriyor.

Nevşehir, Niğde, Kırıkkale, Kırşehir, Aksaray, Kayseri, Sivas ve Yozgat'ı kapsayan bölgede yıllık kira artışı yüzde 26,2 oldu. Eylül ayında bir önceki aya göre artış yüzde 2,1 olarak gerçekleşti. Bölge, yüzde 26,6'lık Türkiye ortalamasına oldukça yakın bir sonuç verdi. Sekiz il tek bir istatistiki kümede toplandığından, Kayseri veya Sivas için ayrı bir il oranı bu veriden çıkarılamıyor.

Bolu, Kocaeli, Sakarya, Yalova ve Düzce bölgesinde yeni kiracı kiraları yıllık yüzde 26,7 arttı. Eylüldeki aylık yükseliş yüzde 4,0 ile dikkat çekti. Bölge yıllık değişimde Türkiye ortalamasını az farkla aşarken, aylık değişimde çok sayıda bölgenin önüne geçti. İstanbul'a komşu illerin bu ortak istatistiği, beş ilin her birinde aynı ölçüde kira yükselişi yaşandığı anlamına gelmiyor.

Karadeniz bölgesi ortalamayı geçti

Artvin, Giresun, Gümüşhane, Ordu, Rize ve Trabzon bölgesinde yeni kiracı kira endeksi yıllık yüzde 28,2 yükseldi. Eylüldeki aylık değişim ise eksi yüzde 0,4 oldu. Böylece bölge, yıllık olarak ülke ortalamasının üzerinde kalırken bir ay öncesine göre hafif gerileme kaydetti. Doğu Karadeniz'in altı ili için ortak hesaplanan bu oran, tek bir kentteki kiralık ev fiyatlarıyla karıştırılmamalı.

Hatay, Kahramanmaraş ve Osmaniye bölgesinde yeni kiracı kiraları yıllık yüzde 28,3 arttı. Eylül ayındaki aylık artış ise yüzde 1,2 oldu. Bu sonuç, bölgeyi 19 bölge içinde en yüksek yıllık artış görülen ilk üçe taşıdı. Ancak yalnız endekse bakarak artışın belirli bir nedenini kesin olarak söylemek mümkün değil. Konut arzı, yer değiştirme ve yerel koşulların etkisi için ayrıca veri gerekir.

Malatya, Elazığ, Bingöl, Tunceli, Van, Muş, Bitlis ve Hakkâri bölgesinde yeni kiracı kira endeksi yıllık yüzde 30,0 yükseldi. Aylık artış yüzde 7,8 ile listedeki en yüksek kısa dönem hareketi oldu. Bu sekiz ili içeren bölge, Türkiye ortalamasının üzerinde artış kaydederek listenin ikinci sırasına yerleşti. Bir sonraki bölge ise yıllık artışta diğer 18 bölgenin tamamını geride bırakıyor.

Zirvede İstanbul var

İstanbul, yeni kiracı kira endeksinde yıllık yüzde 35,5 artışla 19 bölgenin zirvesine yerleşti. Eylüldeki aylık artış da yüzde 3,5 oldu. Kentin yıllık artışı Türkiye ortalamasının 8,9 puan, son sıradaki Trakya bölgesinin 16,7 puan üzerinde. Buna rağmen endeks, İstanbul'da yeni kiralanan her evin fiyatının yüzde 35,5 arttığı ya da mevcut kiracıya bu oranda zam yapılabileceği anlamına gelmiyor.

19 bölgenin sonuçları, yeni bir konut kiralamak isteyenlerin karşılaştığı fiyat değişiminin ülke genelinde aynı olmadığını gösteriyor. TCMB'nin Yeni Kiracı Kira Endeksi, bankalar için hazırlanan konut değerleme raporlarındaki güncel kira tahminlerine dayanıyor; mevcut sözleşmelerin yenileme oranı değil. Eylülde Türkiye genelinde yıllık artış yüzde 26,6 olsa da enflasyondan arındırılmış değişim eksi yüzde 2,4. Dolayısıyla fiyatlar TL cinsinden artarken reel olarak gerilemiş durumda.