Konut piyasasında rüzgar tersine dönüyor: Krizinin sonunu ‘Baby Boomer’ getirecek
Ev sahibi olma hayali kuran milyonlarca kişinin yüzleştiği "konut krizi" yeni bir dönemece giriyor. Son araştırmalara göre konut piyasasında milyonlarca kişiyi ev sahibi yapacak değişim kapıda. Ancak bu kez dengeleri bozacak olan arz sıkıntısı değil hızla değişen nüfus yapısı olacak.
Pandemi sonrası pek çok ülkede yetersiz konut arzı ve mevcut ev sahiplerinin satışa yanaşmaması büyük bir konut krizine neden oldu. Kriz konut fiyatlarını tarihi seviyelere taşırken milyonlarca kişinin ev sahibi olmasını da zorlaştırdı. Ancak hızla değişen demografik yapının önümüzdeki yıllarda bu dengeyi tersine çevireceği düşünülüyor.
ABD de benzer bir kriz yaşarken, geçtiğimiz yıl ülkedeki konut arz açığı 4,03 milyon eve ulaştı. Yeni inşaatlarının yavaşlaması ve yüksek fiyatlar, özellikle genç alıcıların piyasaya girişini zorlaştırdı. Realtor.com verilerine göre, 946 - 1964 yılları arasında doğan Baby Boomer kuşağı konut alımlarının yaklaşık yüzde 42'sini, satışların ise yüzde 52'sini gerçekleştirirken, ilk kez ev sahibi olanların oranı yüzde 21 ile son 40 yılın en düşük seviyeye geriledi.
Konut Kredisi Veren Bankacılar Birliği'nin (MBA) yayımladığı rapora göre, kronik arz yetersizliği ile Y kuşağı ve yaşça büyük Z kuşağının aynı dönemde ev sahibi olma yaşına ulaşması, 2020-2025 yıllarında ABD'de konut fiyatlarının yüzde 55 yükselmesine neden oldu. Ancak yaşlanan nüfusa karşılık genç alıcı sayısındaki azalma, talep tarafında da önemli bir değişim yarattı.
Konut fiyatlarında u yıl yüzde 1 artış beklenirken, önümüzdeki iki yıl boyunca da fiyatların büyük ölçüde yatay seyredeceği ve sert fiyat artışlarının sona ereceği öngörülüyor.
Talep yavaşlayacak, arz baskısı azalacak
Rapora göre önümüzdeki 20 yılda yeni hane oluşumunda belirgin bir yavaşlama yaşanacak. Yaşlanan nüfus, düşük doğurganlık oranları, genç yetişkin nüfusunun küçülmesi ve göç hızındaki düşüş konut talebini sınırlayacak.
Bugün 80'li yaşlarına ulaşan en yaşlı Baby Boomer kuşağının konut piyasasındaki ağırlığını kaybetmesiyle de daha fazla evin piyasaya çıkması bekleniyor. Aynı zamanda ev sahibi olma yaşına gelen Z kuşağı, nüfus olarak Y kuşağından daha küçük bir grubu oluşturuyor. Göçün zayıflaması ve nüfus artış hızının düşmesi de talepteki yavaşlamayı destekliyor.
MBA'nin 2026-2035 döneminde konut arzının 10,6 ila 14,6 milyon adet artacağını öngörürken, aynı dönemde beklenen 11 milyonluk taleple uzun yıllar sonra ilk kez arzın talebi aşabileceği değerlendiriliyor.
Y kuşağı fırsatı kaçırmış olabilir
Ancak uzmanlara göre bu değişim, yıllardır yüksek fiyatlarla mücadele eden Y kuşağı için pek de erken gerçekleşmeyebilir. Konut piyasasında oluşabilecek rahatlamadan en fazla önümüzdeki yıllarda ev sahibi olma yaşına ulaşacak genç Z kuşağın faydalanması bekleniyor.
Moody's Baş Ekonomist Yardımcısı Cristian DeRitis de genç nesiller için daha dengeli bir konut piyasası oluşacağını ancak 30'lu yaşlarının sonlarında veya 40'lı yaşlarının başında olanlar için bunun büyük bir fark yaratmayacağını tahmin ediyor.
Sorun sadece arz değil
Uzun yıllardır konut krizinin temel nedeni olarak yetersiz inşaat faaliyetleri gösterilse de artan faiz oranları yeni konut üretimini zorlaştırırken arz açığını daha da büyüttü. Ancak önümüzdeki dönemde piyasayı belirleyecek asıl unsurun arz değil, talepteki yavaşlama olabileceği değerlendiriliyor.
Baby Boomer dengeyi geciktirebilir
Buna rağmen konut arzındaki rahatlamanın beklenenden daha yavaş gerçekleşmesi de ihtimaller arasında. Redfin verilerine göre çocukları evden ayrılmış Baby Boomer kuşağı, büyük aile evlerinin önemli bölümünü elinde tutmaya devam ediyor.
Yapılan araştırmalar, bu kuşağın büyük bölümünün yaşlandıkça evini satmak yerine aynı evde yaşamayı sürdürmek istediğini gösteriyor. Bir ankete göre Baby Boomer'ların yaklaşık üçte biri evini hiçbir zaman satmayı planlamazken, yüzde 30'u da en az 10 yıl boyunca satış düşünmüyor.
