Ev alıp satacaklar dikkat: Gayrimenkulde kurallar değişiyor
Ev, arsa ve diğer taşınmazların satış ve kiralama ilanlarında yeni dönem için hazırlık yapılıyor. EİDS kapsamında yetkilendirme sözleşmelerinin e-Devlet'e taşınması, ilan yetkisinin tek emlakçıyla sınırlandırılması ve bazı ilanlara yeni doğrulama şartları getirilmesi gündemde. Güvenli ödeme sisteminin tarihi değişebilirken, tapu harçlarında indirim talebi de masada.
Gayrimenkul alım, satım ve kiralama süreçlerini doğrudan ilgilendiren Elektronik İlan Doğrulama Sistemi'nde (EİDS) yeni düzenlemeler gündemde. Sahte ilanların, spekülatif fiyat artışlarının ve kayıt dışı emlakçılığın önüne geçmek amacıyla uygulanan sisteme yeni şartların eklenmesi planlanıyor.
Kiralık taşınmaz ilanlarında 1 Ocak 2025 itibarıyla uygulanan EİDS, 15 Şubat 2026'da ikinci aşamaya geçmiş ve satılık taşınmaz ilanları için de zorunlu hale gelmişti.
Mevcut sistemde taşınmaz sahibi, e-Devlet üzerinden kendisine ait mülkü seçerek ilan verme sürecinde çalışacağı emlak işletmesine yetki verebiliyor. Yeni dönemde ise yalnızca bu yetkinin verilmesi yeterli olmayacak.
Yetkilendirme sözleşmesi de sisteme girecek
Sektör yetkililerinin verdiği bilgilere göre, üzerinde çalışılan düzenlemeyle yetkilendirme sözleşmesinin de ilan yayımlama izniyle birlikte e-Devlet üzerinden yürütülmesi planlanıyor. Böylece emlakçıya verilen yetkilendirme sözleşmesinin iptal edilmesi halinde taşınmaza ait ilan da yayından kaldırılacak.
Tek emlakçı düzenlemesi gündemde
Mevcut uygulamada bir taşınmaz için birden fazla emlak işletmesine ilan yetkisi verilebiliyor. Sektörden gelen talepler doğrultusunda bu hakkın tek emlakçıyla sınırlandırılması da gündemde bulunuyor.
Yabancı malik ve tapusuz taşınmazlara yeni kontrol
EİDS'de değiştirilmesi planlanan bir diğer alan ise yabancı maliklere ait veya tapuda kaydı bulunmayan taşınmazların ilanları. Mevcut uygulamada bu tür taşınmazlar işaretlenerek ilan platformlarına eklenebiliyor ve yetkilendirme şartı aranmıyor. Sektör temsilcileri ise bu yöntemin yetki zorunluluğunu aşmak amacıyla kullanılabildiğini belirtiyor. Yeni düzenlemeyle bu ilanlarda da doğrulama yapılması ve taşınmazların kontrolsüz şekilde ilana çıkarılmasının önüne geçilmesi planlanıyor.
Güvenli ödeme sistemi ertelenebilir
Gayrimenkul satışlarında bir diğer değişiklik ise güvenli ödeme sistemi olacak. Uygulamanın 1 Ekim'de devreye alınması planlanırken, sektör yetkilileri başlangıç tarihinin ertelenmesini bekliyor. Sistemin devreye girmesiyle alıcı, taşınmazın satış bedelini doğrudan satıcıya göndermek yerine güvenli hesaba yatıracak. Para, tapu devri tamamlanana kadar bu hesapta tutulacak. Satış işleminin tapuda tamamlanmasının ardından tutar satıcının hesabına aktarılacak.
Sektörün, emlak işletmelerine ödenecek komisyonun da güvenli ödeme sistemine dahil edilmesi yönündeki önerisinin değerlendirilebileceği belirtiliyor.
Tapu harçlarında indirim gündemde
Gayrimenkul sektörünün gündemindeki bir diğer başlık ise tapu harçları. Tapu harçlarının düşürülmesi, değer artış vergisi oranlarının indirilmesi ve bir defaya mahsus af uygulanması yönündeki sektör taleplerinin Hazine ve Maliye Bakanlığı'na iletildiği belirtildi.
Piyasadaki işlemlerin yüzde 95'inde gerçek satış bedellerinin tapuya yansıtılmadığı ifade edilirken, devletin oluşan gelir kaybını yüzde 4 seviyesindeki tapu harcıyla telafi etmeye çalıştığı aktarıldı. Güvenli ödeme sisteminin devreye alınmasının ardından tapu harçlarına ilişkin taleplerin yeniden değerlendirilebileceği belirtiliyor.
Otomatik rayiç sistemi de devreye girecek
Gayrimenkullerin gerçek değerlerinin belirlenmesine yönelik çalışmalar kapsamında Taşınmaz Değerleme Daire Başkanlığı'nın kurulduğu, ilerleyen dönemde ise "otomatik rayiç sistemi"nin hayata geçirilmesinin planlandığı belirtildi. Sistemle birlikte gayrimenkul işlemlerinden kaynaklanan vergi kayıplarının yüzde 90 oranında önüne geçilmesi hedefleniyor.
EİDS nasıl çalışıyor?
Taşınmazını emlak danışmanı aracılığıyla ilana vermek isteyen vatandaş, e-Devlet üzerinden EİDS yetki işlemleri bölümüne giriyor. Sistemde kişinin üzerine kayıtlı taşınmazlar görüntüleniyor ve ilan verilmek istenen mülk seçiliyor.
Ardından emlak işletmesinin yetki belgesinde bulunan numara sisteme giriliyor ve emlak danışmanına verilecek yetkinin süresi belirleniyor. Yetkilendirme süresi en fazla 3 ay olabiliyor. İşlemlerin tamamlanmasının ardından oluşturulan "Taşınmaz Kimlik Numarası" emlak danışmanına iletiliyor. Emlakçı da bu numara üzerinden taşınmazın ilanını ilgili platformlarda yayımlayabiliyor. Vatandaşlar emlak danışmanı kullanmadan da ilan verebiliyor. Bu durumda ilan platformları, taşınmazın ilanı veren kişiye veya birinci derece yakınlarına ait olup olmadığını sistem üzerinden kontrol ediyor.