Gayrimenkulü turizmle besleyip sürekli döviz kazancına dönüştürelim

Hamide HANGÜL

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın ödemeler dengesi ve­rileri, gayrimenkul piyasa­sının en belirleyici eğilimle­rinden birini ortaya koyuyor. Türk vatandaşlarının yurt dı­şından satın aldığı taşınmaz­lar, 2025 yılında 2 milyar 675 milyon dolara ulaşarak tüm zamanların rekorunu kırdı. 2019’da yalnızca 200 milyon dolar dolayında seyreden bu rakamın altı yılda on katına yaklaşması, sıradan bir piya­sa dalgalanmasının çok daha ötesinde.

Başka bir ifadeyle yerli sermaye artık yurt dışın­da adres arıyor. Diğer taraftan yabancıya konut satışında da düşüş var. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, 2022’de 67 bin 490 adet­le zirve yapan ve toplam ko­nut satışlarının yüzde 4,5’ini oluşturan yabancıya konut satışı, 2025’te 21 bin 534’e ge­rileyerek son dokuz yılın en düşük düzeyine indi. Yabancı payı yüzde 1,3’e kadar gerile­di. Bir yanda yurt dışına yö­nelen yerli sermaye rekor kı­rarken, diğer yanda yabancıya satışlarda düşüş söz konusu. Bu tablo yeni bir denge ihti­yacının habercisi.

Öte yandan Türk yatırımcısının yurt dı­şında konut arayışına verile­cek yanıt, tek bir nedene in­dirgenemeyecek kadar çok katmanlı. “Bir yanda küre­selleşen bir piyasa var” diyen Yüksek Mimar Emrullah Ye­dikardeş, bu soruya şöyle ya­nıt verdi: “Dijital platformlar sayesinde bugün bir yatırım­cı Lizbon, Dubai ve İstanbul’u aynı ekranda yan yana koyup karşılaştırabiliyor. Bir dönem yalnızca üst gelir grubunun ilgilendiği bu pazar, artık orta ve üst-orta gelir grubunun da gündeminde.”

Körfez’deki tansiyon ve Avrupa’da ev işgalleri yatırımcı güvenini kırıyor

Yatırımcının getiri kadar öngörülebilirlik de aradığını, ancak son verilerin yurt dı­şının sanıldığı kadar güvenli bir liman olmadığını göster­diğine işaret eden Yedikar­deş, Körfez bölgesini etkile­yen tansiyonla, Türk yatırım­cısının yoğun ilgi gösterdiği Dubai’deki alımların 187 mil­yon dolarla son üç ayın en dü­şük seviyesine düşürdüğünü, Avrupa’nın bazı şehirlerinde ise yaygınlaşan mülk işgali vakalarının da yatırımcıların mülkiyet güvenliğini sorgu­lamasına yol açtığını söyledi.

Türkiye için yeni fırsat kapısı

Tüm bunların yen bir fır­sata işaret ettiğini söyleyen Yedikardeş, sözlerini şöyle sürdürdü: “Türkiye, yaban­cı yatırımcı açısından güçlü kartlara sahip: Coğrafi konu­mu, iklimi, kültürel zengin­liği, sağlık altyapısı, turizm potansiyeli ve büyük şehir­lerinin dinamizmi önemli avantajları. Ancak bu avan­tajların yatırım kararına dö­nüşebilmesi için, sunulan projelerin ve süreçlerin de yatırımcı beklentisine uygun hâle gelmesi gerekir. Yaban­cı ilgisini yeniden kazanma­nın yolu, her şeyden önce doğ­ru projelerden geçiyor. Doğru konumlanmış, planlı ve kat­ma değeri yüksek projeler hem şehirlerimize değer katar hem de gelen yatı­rımcının niteliğini yükseltir.”

Akademik çalışmaların gayrimenkul ile turizmin bir­birini beslediğine işaret et­tiğini, Türkiye’de ev alan ya­bancıların, bölgedeki turizm hareketliliğine katıldığının görüldüğünü vurgulayan Ye­dikardeş, şöyle devam etti: “Turizm bölgelerinde ikinci konut yatırımını teşvik eden, hedef pazarlara yönelik ulus­lararası pazarlama strateji­leri geliştirmek büyük önem taşıyor. Bir adım ötesi, sürek­li döviz girişi sağlayan gayri­menkul modellerine yönel­mektir.

Sağlık turizmi odaklı rezidanslar, emeklilik köyle­ri, uzaktan çalışan yabancıla­ra yönelik yaşam projeleri ve uluslararası öğrenci konutla­rı gibi modeller, düzenli ve ka­lıcı bir döviz akışını mümkün kılar. Kira getirisi öngörülebi­lir rezidanslar, profesyonel iş­letme modelleriyle yönetilen projeler ve gelir paylaşımına dayalı yapılar, yabancı ser­mayeyi Türkiye’ye çeken güç­lü ve sürdürülebilir bir kanal olabilir. Bu yaklaşım, tek se­ferlik bir satıştan ziyade, ka­lıcı bir yatırım ilişkisi sağlar.”

 Pasaport ve oturumda kademeli model

 Yabancı yatırımcının beklentisinin tek tip olmadığını söyleyen Emrullah Yedikardeş, bir kesimin, pasaportun sağladığı uluslararası hareket serbestisi için yatırım yaparken; bir başka kesimin güvenli bir oturum statüsü aradığına işaret etti.

Bugün 200 bin dolarlık gayrimenkul alan bir yabancının, oturum (ikamet) hakkı edinebildiğini, 400 bin dolarda ise vatandaşlık imkânına sahip olabildiğini anımsatan Yedikardeş, bu iki kapıda da her beklentiye ayrı bir basamak sunulabileceğini belirterek, şöyle devam etti: “Mevcut 200 bin dolarlıkta oturum basamağı korunurken, bunun üzerine oturumla pasaport hakkını da kapsayan bir ara modelle 300 bin dolar düzeyinde eklenebilir. En üst basamakta ise tam istisnai vatandaşlık, örneğin 500 bin dolar düzeyinde konumlandırılabilir. Böylece, her yatırımcıya beklentisine ve bütçesine uygun bir kapı açılır, vatandaşlık ise daha seçici ve nitelikli bir konuma yerleşir.”