Konuta talep güçlü, yeni finansman modelleri şart

Hamide HANGÜL

Gayrimenkul sektörü, artan maliyetler, sınırlı arz ve finansmana erişim zorluğuna rağmen 2025 yılı konut satışlarında adeta rekor kırdı. Geçen yılın ilk 11 ayında 1,43 milyon konut satıldı. Bu artışta faiz indirimi adımlarının 2026’da da devam edeceği beklentisi, fiyatlarda yükseliş öngörüsü ve reel artışın enflasyonun altında kalması etkili oldu.

Fırsat alımı olarak görülen dönemde tüketicilerin ev sahipliği için banka mevduatından konuta yönelmesi, özellikle ikinci el piyasayı hareketlendirdi. Ancak bu canlılık, ev sahipliği oranını son bir yılda 1 puan artırarak yüzde 56,1’den yüzde 57,1’e çıkarsa da oranlar hâlâ 10 yıl öncesinin gerisinde kaldı. 2015 yılında ev sahipliği oranı yüzde 60,4, kiracılık oranı ise yüzde 23,3 seviyesindeydi. Ortaya çıkan tablo, ev sahipliğinin hâlen istenilen seviyede olmadığını gösterdi.

Konut sahipliğindeki temel zorluklar arasında, çift haneli enflasyonist ortamda artan maliyetlerin yeni konut arzını baskılaması ve yüksek finansman maliyetleri yer alıyor.

Maliyetler hâlen yüksek seviyede

Bugün konut kredisi yıllık faiz oranı ortalama yüzde 36,38 seviyesinde bulunuyor. Aylık finansman yükü ise yüzde 2,64’ten başlayıp yüzde 4’ü aşıyor. Bu durum, krediye erişimi daha da pahalı hale getiriyor. İnşaat maliyetleri de önemli bir diğer etken olarak öne çıkıyor. İstanbul’da metrekare başına inşaat maliyeti yaklaşık 50 bin lirayı bulurken, 100 metrekarelik bir konutun yalnızca inşaat maliyeti 5 milyon liraya ulaşıyor. Arsa, işçilik ve kâr gibi diğer kalemlerin eklenmesiyle rakam daha da yükseliyor.

Öte yandan kamunun 500 bin sosyal konut adımına 5 milyondan fazla başvuru gelmesi, konut ihtiyacının derinliğini gözler önüne seriyor. Özellikle orta kesimde güçlü bir talep olduğunu belirten sektör temsilcileri, 2026’da faizlerin düşmesini ve orta gelir grubunun konuta erişimini güçlendirecek yeni finansman modellerinin geliştirilmesini bekliyor. Sektör temsilcileri 2026 beklentilerini DÜNYA için değerlendirdi.

“Fiyatta arsa belirleyici”

Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) Başkanı Ziya Yılmaz, 2025 yılının talebin güçlü kaldığı ve finansman ile maliyet tarafında atılacak adımların sektöre yeni ivme kazandırabileceğinin görüldüğü bir yıl olduğunu söyledi.

Yılmaz, şunları kaydetti:

“KONUTDER olarak 2026’da öncelikle planlı arsa üretimi ve arsa maliyetlerinin makul seviyelere çekilmesi üzerinde duruyoruz. Konut fiyatını belirleyen en önemli unsurlardan biri arsa maliyetidir. Kamu tarafından üretilecek uygun maliyetli arsaların özel sektörle buluşması, hem erişilebilir hem de nitelikli projelerin çok daha yaygın biçimde hayata geçirilmesini mümkün kılacaktır.

Konut finansmanı da önemli bir başlığımız. Kredili satışların yeniden sağlıklı seviyelere çıkabilmesi için kredi kısıtlarının gözden geçirilmesi ve özellikle orta gelir grubuna yönelik uzun vadeli modellerin geliştirilmesi gerektiğini düşünüyoruz. Önümüzdeki 5 yılda konut talebinin güçlü seyrini sürdürmesini bekliyoruz. Faizlerde uzun zamandır beklenen düşüşle birlikte ertelenmiş talep ile kısıtlı arzın buluşması, yeni konut projelerinin de önünü açacaktır.”

“Sürdürülebilir projeler öne çıkacak”

Ege Yapı Yönetim Kurulu Başkanı İnanç Kabadayı, 2025’te konut satışlarındaki artış, kredili alımlarda başlayan toparlanma ve kentsel dönüşümün hızlanmasının 2026 için temkinli ama umut verici bir tablo çizdiğini söyledi.

Kabadayı, değerlendirmesinde şu ifadelere yer verdi:

“Faizlerin kademeli olarak düşmesiyle özellikle orta gelir grubunun talebinin güçleneceğini, lüks segmentte ise yatırım iştahının likidite artışıyla yeniden canlanacağını öngörüyoruz. 2026’da sektörün en belirleyici unsuru makroekonomik istikrar olacak. Enflasyonun öngörülebilir bir seviyeye oturması, kur istikrarı ve finansman maliyetlerindeki iyileşme hem geliştirici hem de yatırımcı tarafında güveni artıracak.

Türkiye’nin demografik yapısı, konut ihtiyacı, kentsel dönüşüm zorunluluğu ve teknoloji odaklı yeni yaşam modellerine olan talep, sektörün orta vadede güçlü kalmasını sağlayacak. 2026 yılının; kentsel dönüşüm, sürdürülebilirlik, modüler üretim, dijitalleşme ve karma projelerin öne çıktığı, ‘doğru ürün–doğru lokasyon–doğru finansman’ yaklaşımının ön planda olduğu bir yıl olacağını öngörüyoruz.”

“Konut talebi doğru okunmalı”

İnşaatçılar ve Gayrimenkul Geliştiricileri Derneği (İNDER) Başkanı Engin Keçeli, 2025’in sektör açısından oldukça yoğun, hareketli ve zaman zaman da zorlayıcı bir yıl olduğuna işaret etti.

Keçeli, şunları söyledi:

“Satışlardaki canlılığa rağmen stokların da önemli ölçüde büyüdüğünü gördük. Yılın en kritik başlığı maliyetlerdi. Faizlerdeki görece gevşeme sektöre bir nebze nefes aldırdı ancak malzeme ve işçilik maliyetlerindeki artış üretimin sürdürülebilirliğini zorladı. Arsa maliyetleri ise özellikle büyükşehirlerde yeni projelerin önünü tıkayan bir noktaya geldi. Ayrıca ruhsat ve onay süreçlerindeki yavaşlık projelerin zamanlamasını doğrudan etkiliyor.

2026’da veri temelli üretim yaklaşımını güçlendirmek istiyoruz. Konut ihtiyacı önümüzdeki beş yılda da güçlü şekilde sürecek. Bu nedenle arzı artırmak, arsa üretimini hızlandırmak ve finansman modellerini güçlendirmek kaçınılmaz bir zorunluluk.”

“Ruhsat süreleri uzuyor”

Anadolu Yakası İnşaat Müteahhitleri Derneği (AYİDER) Başkanı Hakan Şişik, sektörün lokomotif olmasına rağmen zorlu bir dönemden geçtiğini vurguladı.

Şişik, şöyle konuştu:

“Belediyelerde ruhsat süreçlerinde ciddi beklemeler yaşanıyor. Kentsel dönüşümün hızlandırılması için merkezi hükümetin yanı sıra yerel yönetimlere de daha fazla yetki verilmesi gerektiğini düşünüyoruz. Konut kredi faizlerinin yüzde 2 bandının altına inmesi konut alımı açısından daha sağlıklı olacaktır. Şu anda konut satışları yüksek görünse de arsa ve işçilik maliyetlerindeki artış hem üreticiyi hem de vatandaşı zorluyor. 2026’dan beklentimiz faiz oranlarının düşmesi ve iklim koşullarına uygun, su tasarrufunu önceleyen projelerin yaygınlaşmasıdır.”

“Dengeli ve rasyonel bir piyasa öngörüyoruz”

GABORAS CEO’su Ruhi Konak ise şu değerlendirmede bulundu:

“2025, doğru zamanda, doğru lokasyonda ve doğru finansmanla alınan kararların öne çıktığı bir yıl oldu. Orta Vadeli Program’da ortaya konulan dezenflasyon sürecinin devamı ve finansal koşullarda kademeli normalleşme beklentisi, finansman maliyetleri üzerinde rahatlatıcı bir etki yaratabilir. Özellikle doğru lokasyonlarda ve nitelikli projelerde kontrollü bir canlanma bekliyoruz. Ancak bu sürecin ani sıçramalarla değil, daha rasyonel ve dengeli bir piyasa yapısı içinde ilerleyeceğini öngörüyoruz.”

“10 yıllık konut politikası oluşturulmalı”

Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) Başkanı Neşecan Çekici de sektöre ilişkin şu değerlendirmelerde bulundu:

“2025, gayrimenkul sektörü açısından eşiğin aşıldığı bir yıl oldu. İlk 11 ay itibarıyla satışlar geçen yılın yüzde 13 üzerine çıkarak yaklaşık 1,4 milyona ulaştı. İstanbul’da kiralık sosyal konut uygulamalarını ilk kez TOKİ aracılığıyla göreceğiz. Özel sektörün de sürece dahil olmasıyla erişilebilir konut daha da yaygınlaşacaktır.

Dönüşüm ve finansman sorunları birlikte değerlendirildiğinde, 10 yıllık bir konut politikasına ihtiyaç olduğu açık. Türkiye’de arsa maliyetleri toplam maliyetin ortalama yüzde 50’sini oluşturuyor. Devletin elindeki arsaların, belirli bir proje dönemi için geliştiricilere tahsis edilmesi ve kamu-özel işbirliğiyle on binlerce konut üretilebilir. Orta gelir grubuna yönelik yeni finansman araçları sektörün büyüme hızını belirleyecek. Genel tablo, daha planlı, daha rafine ve daha sürdürülebilir bir konut üretim dönemine işaret ediyor.”