Otomobil alınırken ekspertize soruluyor ancak; Ev alırken riskine bakılmıyor

Hamide HANGÜL

Finansmana erişimin zor­laştığı, konut ve kiraların erişilebilirlikten uzak­laştığı bu dönemde ev sahibi ol­mak kritik önemde. Bugün Tür­kiye’de ortalama konut fiyatları 5,7 milyon TL, İstanbul’da 8,7 milyon TL seviyesinde. Mil­yonlarca lira değerindeki ko­nut yatırımında, satın alınacak binanın olası risklerinin tespit edilmesi, bir anlamda check-up yapılması hayati önemde. An­cak tablo daha farklı.

Konutta ekspertiz bilinci henüz tabana yayılmadı

Gayrimenkul alımında eks­pertiz bilincinin henüz taba­na yayılmadığına dikkat çe­ken sektör temsilcileri, ortala­ma bir ailenin, yaşamı boyunca birkaç kez otomobil değişti­rebildiğini, 1-2 milyon liralık araç satın almadan önce mut­laka kaportasından motoruna detaylı bir ekspertizden geçir­diğini, ancak aynı hassasiye­tin konut alırken gösterilme­diğinin altını çizdi. Arge Gay­rimenkul Değerleme Yönetim Kurulu Başkanı Ahmet Cem Gel, “Değerleme raporu, gay­rimenkulün röntgenini çeken şeffaf bir belgedir. Ancak birey­sel yatırımcı, otomobil satın alırken gösterdiği hassasiyeti, hayatında belki de bir kez ya­pacağı, hatta maliyeti otomo­bilden katbekat yüksek olan ev yatırımında göstermiyor” dedi.

200’e yakın veriyi ortaya koyuyor

Konut değerleme raporla­rının yalnızca fiyat belirleme aracı olmadığına vurgu yapan Cem Gel, bir gayrimenkul ince­lenirken 200’e yakın verinin ta­randığına dikkat çekerek, “Bu rapor, binanın deprem riskin­den, varsa hukuki pürüzlerine, kaçak imalattan gizli tesisat maliyetlerine ve kolondan kiri­şe kadar uzanan 200’e yakın ve­riyi ortaya koyuyor.

Bir anlam­da kapsamlı bir risk haritasını ortaya koyuyor” değerlendir­mesi yaptı. Raporun önemine işaret eden Gel, “Kullanıcı eve taşındıktan sonra, kombinin arızalı çıkması, çatının masraf çıkarması veya projesine aykırı bir tadilat yapıldığının anlaşıl­ması ciddi maliyetler doğurur. Bu rapor, alıcının elini güçlen­dirir” ifadelerini kullandı.

Değerlemede yerli yapay zeka dönemi

Söz konusu incelemelerde teknolojik adımlar da hızlandı. Sahadaki veri toplama süreçle­rinin uçtan uca dijitalleştirildi­ğini, toplanan teknik verilerin yerli ve millî sunucularda çalı­şan yapay zekâ algoritmalarıyla analiz edildiğini söyleyen Cem Gel, rapor için binada dakika­lar içinde 360 derece kapsamlı incelemeler yapıldığını, böyle­likle analiz kalitesinin arttığı­nı, ayrıca bireysel yatırımcının, analiz sonuçlarına kısa sürede ulaşarak, doğru karar vermesi­ni kolaylaştığının altını çizdi.

Varsa kaçak ve haciz ortaya çıkıyor

Gayrimenkul değerleme ra­poru, konuta yönelik tüm so­ruları da ortaya koyuyor. İn­celemeler ise üç temel ayakta toplanıyor. Bunlardan biri hu­kuki ve imar durumu. Bu nok­tada belediyedeki resmi dos­ya, proje uygunluğu, iskân du­rumu, binanın üzerinde yıkım kararı veya kaçak yapılaşma olup olmadığı, tapu kütüğün­deki haciz, ipotek ve şerh ka­yıtları ortaya çıkartılıyor.

Bir diğeri fiziksel ve teknik durum. İlan edilen metrekare ile ya­sal kullanım alanının uyumu, malzeme kalitesi, binanın yaşı, yıpranma payı, deprem ve afet risk analizi ile enerji kimlik sı­nıfı, incelemede tespit ediliyor. Konum ve piyasa dinamikle­ri incelemesi ise çevresel fak­törler, ulaşım aksları, arsa payı değeri, alternatif kira getirisi ve amortisman süresini ortaya koyuyor.

Değerleme raporlarının peşine düşülmüyor

TÜGEM Başkan Yardımcısı Mustafa Hakan Özelmacıklı, kredili gayrimenkul satışında değerleme raporlarının zorunlu olduğunu, bunun dışında zorunluluk bulunmadığını, ipotekli satışların ise toplamdaki payının yaklaşık 5’te 1 olduğunu vurguladı.

İpotekli satışın yanı sıra şirket taşınmazlarının da değerleme raporuna konu olduğuna işaret eden Özelmacıklı, bunun dışında tüketicinin değerleme raporlarının peşine çok fazla düşmediğini belirtti. Fiyatın bu noktada belirleyici olabileceğini dile getiren Hakan, “Bir daire için ekspertiz raporu ortalama 100 metrekare bir dairede 16 bin 500 lira seviyesinde. Harç ve maliyetler de eklendiğinde rakam yükseliyor” dedi.

Otomobil satın alırken ekspertiz zorunluğu olduğunu vurgulayan Hakan, buradaki bedelin de yaklaşık 5-6 bin lira seviyesinde bulunduğunu kaydetti. Konut alıcılarının ağırlıklı binanın 1999 depremi öncesinde mi yoksa sonrasında mı yapıldığına dikkat ettiğini belirten Özelmacıklı, özellikle yasal düzenlemeler sonrası inşa edilen binalara mühendislik anlamda daha çok dikkat edildiğinin altını çizdi.

Avrupa’da 1000 euro Türkiye’de 297 euro

Türkiye’de Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarifesine tabi olan gayrimenkul değerleme hizmetinin, maliyet açısından makul seviyelerde kaldığı ifade ediliyor. Uzmanlara göre, Avrupa’da ortalama 1.000 euro olan teknik ve finansal raporlamalar, Türkiye’de 1-149 metrekare arasındaki konutlarda 16 bin 500 TL’den (297 Euro) başlıyor ve 5 bin metrekarenin üzerinde 55 bin 569 liraya ulaşıyor. Söz konusu asgari bedelin, emlak komisyonunun dahi çok altında kaldığı belirtiliyor. Otomobilde ise ekspertiz ücreti yaklaşık 5 bin liradan başlıyor, segmentine göre 20 bin lirayı aşıyor.

Oturumda da yatırımda da mutlaka rapor isteyin

Her gayrimenkul yatırımcısının ister oturum, ister yatırım amaçlı olsun mutlaka ev satın almadan önce risk değerleme raporu yaptırması ve bunu istemesi önerisinde bulunan Ahmet Cem Gel, söz konusu raporla binada olası risklerin yanı sıra, o bölgedeki gerçek rayiçlerin alınarak doğru fiyatın alıcılara sunulduğunu, böylelikle alıcının da doğru karar vermesini kolaylaştırdığını söyledi.

ABD’den önce Türkiye’de başlatıldı

Değerleme süreçlerini 360 derece bakışla daha kısa sürede analiz etmek için geliştirilen yerli sayısal değerleme sistemiyle, sahadaki verilerin mobil uygulamalarla toplanıp yapay zekayla analiz edildiğine işaret eden Cem Gel, ABD'de gayrimenkul değerleme raporlarında benzer…

“Konut arayanlar ertelemesin”

Gayrimenkul sektöründeki gelişmeleri de değerlendiren Cem Gel, konutta fiyat artışının enflasyonun gerisinde kaldığını, reel getiri düşse de bu durumun, ihtiyaç odaklı konut alımında dengeli bir ortam oluşturduğunu söyledi. Fiyat artışlarının da maliyetler doğrultusunda daha dengeli seyrettiğine işaret eden Gel, doğru konut ve uygun finansman bulunduğunda alım kararının ertelenmemesi önerisinde bulundu.

SPK lisanslı firmalar yapıyor

İstanbul Ticaret Odası (İTO) Gayrimenkul Komite Başkanı Hakan Akdoğan, konut satışında resmi bir rapora ihtiyaç duyulduğunda SPK’ya bağlı firmaların bunu karşıladığını, bilinçli tüketicilerin konut satın alırken ekspertiz raporlarını talep ettiğini söyledi. Belediyelerin de talep edilmesi durumunda imar ve ruhsatla ilgili bilgilendirme yaptığına işaret eden Akdoğan, yetki belgeli emlak işletmelerinin söz konusu ekspertiz raporlarına ulaşabilmesinin vatandaşlara önemli bir hizmet sağlayacağının altını çizdi.